当前热点地产问题探讨

本报告中的信息均来源于已公开的资料，我公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。报告中的信息或所表达的意见并不构成所述证券买卖的出价或征价。我公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。本报告亦可由中国国际金融(香港)有限公司和/或中国国际金融香港证券有限公司于香港提供本报告的版权仅为我公司所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表或引用。要点：调控政策加大了房地产行业发展的不确定性，房地产股票因之而下跌。我们对信贷紧缩、廉租房政策、土地风暴等热点问题进行了分析。结论是调控不会影响行业走势，08年房价仍将上涨，上市公司业绩乐观，建议增持行业龙头。¾信贷紧缩会降房价吗？信贷紧缩有两个内容。对按揭贷款的政策是抑制需求的，但影响仅限于今年年底，08年将放开。按揭贷款属于优质贷款是各大银行争取对象；而对开发商的贷款在08年仍将较为严格，加上资本市场再融资的暂停，开发商资金压力较为严重。而这将抑制供给，分析04年信贷紧缩的结果，开发商并没有预期那样低价甩卖房子，房价上涨明显，主要原因是企业通过预售款和自有资金提升弥补贷款减少；目前银行贷款占资金来源20%，考虑到房价涨幅较高，08年信贷紧缩结果将会是区域性房价调整，珠三角受到影响大一些，但调整幅度有限。¾廉租房、经济适用房政策改变行业规则？我国房地产政策将向保障性住房倾斜，通过分析新加坡和香港廉租房和公屋（经济适用房）发展模式，我们认为这是解决居者有其屋的重要部分。结构性的调整将带来行业主体的变化，这个过程将主要通过“双70%”等土地出让、信贷和税收政策逐步调整实现，短期内调整将带来存量土地价值进一步拉升，项目利润率理论上将继续上升。中长期看，行业利润率将会落到合理水平，上市公司未来发展空间更多将通过行业集中度的实现，资金和品牌是胜出关键，国有地产公司将会受益。¾土地风暴刮来什么？我们粗略估算，存量土地可形成的未来商品房供应建筑面积约为33亿平方米。在竣工和销售面积为10%年增幅假设下，现有土地储备（含在建面积）最多可供未来4-5年之用。所以我们认为虽然土地在政策高压下进入市场会加速，但考虑到目前销售/预售面积远大于竣工面积（1.8：1），供求关系有望逐步缓解但尚不足以逆转供求差，因而房价下跌可能性不大。对于上市公司来说，部分土地储备较多的公司必将加快开发步伐以免除缴纳闲置费用等风险，从而有使得公司业绩更快释放的可能。¾后续调控还有什么？调控是常态，在供给难以大幅增加的情况下，房价不会下跌，调控政策出台带来的股价下跌自04年以来重复了5次，每次都是买股票的好时机，此次也是一样；未来看后续政策主要方向是①改善供应结构②打击囤地③税收抑制高端及投资需求。改善供给结构意味着中高端商品房供应量减少，而经济适用房短期之内是不能面对中产阶级的；打击囤地是政府需要做的，但执行效果需要观察，且对供给增量的释放作用不大，因为新增土地供应量一直在减少；我们认为税收政策是政府的杀手锏，其作用不容低估，但政府以稳定房价为目的，经济向好而房价大幅度下跌的可能性不大。¾怎样投资地产股票？目前的宏观调控将影响09年以后企业盈利增速。在我们08年的盈利预测中利润率假设低于07年实际状况，可以缓冲售价与销售量降低的风险，结算面积预测比公司计划的竣工面积有20%左右的减少量，也有调整余地。此外，公司有可能加快销售应对信贷紧缩，反过来有利于业绩释放。我们重点关注的龙头企业经过调整目前的价值已经显现。股票选择：A股首选金地集团、招商地产、万科、华发股份；B股首选万科B、招商局B；H股首选中国海外、华润置地、首创置业。中金公司研究部分析员：白宏炜[e-mail]联系人：孙贤兵[e-mail](8610)65051166不为浮云遮望眼——当前热点房地产问题探讨2007年11月30日房地产行业当前热点地产问题探讨：2007年11月30日本报告中的信息均来源于已公开的资料，我公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。报告中的信息或所表达的意见并不构成所述证券买卖的出价或征价。我公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。本报告亦可由中国国际金融(香港)有限公司和/或中国国际金融香港证券有限公司于香港提供。本报告的版权仅为我公司所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表或引用。2目录信贷紧缩会降低房价吗？5信贷紧缩的主要影响52004年信贷紧缩的启示6廉租房、经济适用房政策改变行业规则？8廉租房和经济适用房将改变我国房屋供应结构8市场结构转变，市场机遇来自于集中度提高8廉租房和经济适用房是解决居住问题的重要途径之一8中国发展廉租房和经济适用房将是缓慢的过程9土地风暴能刮来什么？10估算表明：市场存量土地最多可满足4-5年房地产开发需求10存量土地加速进入市场有望缓解供应压力但尚不足以逆转10后续调控还有什么？12宏观调控是常态，房价不会下跌12后续政策主要方向是①改善供应结构②打击囤地③税收抑制高端及投资需求12怎样投资地产股票？13如果房价不再上涨，对上市公司盈利预测和净资产值影响较大13房地产板块投资建议13附件一、新加坡组屋发展介绍15附件二、香港公屋发展介绍18不为浮云遮望眼本报告中的信息均来源于已公开的资料，我公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。报告中的信息或所表达的意见并不构成所述证券买卖的出价或征价。我公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。本报告亦可由中国国际金融(香港)有限公司和/或中国国际金融香港证券有限公司于香港提供。本报告的版权仅为我公司所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表或引用。3表格表1：中金重点覆盖房地产公司投资建议4表2：9部委《廉租住房保障办法》的主要内容9表3：国土资源部近日出台四大措施严打开发商囤积土地10表4：1996年以来土地和商品房面积部分数据11表5：如果房价和租金08年起停止上涨对08年盈利预测的影响幅度14插图图1：04年的信贷紧缩和房地产开发投资增幅6图2：04年定金及预售款增幅明显6图3：04年信贷紧缩并未导致房价下跌7图4：04年信贷紧缩对新开工面积影响明显7图5：2000年以来土地开发和土地购置面积增幅11图6：07年初以来主要的宏观调控措施及对供求的影响12图7：新加坡公共建屋的经费来源16当前热点地产问题探讨：2007年11月30日本报告中的信息均来源于已公开的资料，我公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。报告中的信息或所表达的意见并不构成所述证券买卖的出价或征价。我公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。本报告亦可由中国国际金融(香港)有限公司和/或中国国际金融香港证券有限公司于香港提供。本报告的版权仅为我公司所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表或引用。4公司名称代码当前评级当前股价(元)目标价(元)上涨空间总市值(十亿元)CAGR土地储备(千平方米)2007-11-292007-11-292006A2007E2008E06-082007E2008E2007E2008E2006A2007E2008E2006A2007E2008E30-Sep-07A股上市侧重开发类:万科Ａ000002推荐31.26n.a.n.a.208.00.310.691.1088%14.117.1122%83%99.745.328.414.47.66.421,570招商地产000024推荐61.04n.a.n.a.48.30.671.102.0775%31.938.091%61%90.855.729.58.74.23.66,000金地集团600383推荐45.56n.a.n.a.38.20.530.961.7984%25.133.581%36%85.947.425.413.811.19.19,170华发股份600325推荐37.95n.a.n.a.12.00.451.102.13118%33.139.715%-4%84.334.417.89.97.45.25,000保利地产600048审慎推荐67.26n.a.n.a.82.50.541.041.9792%33.540.2101%67%125.264.934.122.76.75.614,490中华企业600675审慎推荐18.94n.a.n.a.17.20.470.640.9038%15.219.324%-2%40.029.820.95.94.83.82,500栖霞建设600533审慎推荐21.70n.a.n.a.8.80.560.891.3756%18.322.419%-3%38.624.415.86.25.14.13,218亿城股份000616中性17.58n.a.n.a.6.00.420.851.1062%11.013.160%34%42.120.716.06.65.03.81,013阳光股份000608中性12.19n.a.n.a.6.50.160.380.5685%9.210.733%14%74.932.021.84.15.04.1600平均值78%61%32%75.739.423.310.36.35.1中间值84%60%34%84.334.421.88.75.14.1开发和持有类:金融街000402审慎推荐27.47n.a.n.a.29.60.490.690.9641%23.031.419%-12%56.440.028.57.76.55.54,500陆家嘴600663中性23.08n.a.n.a.40.40.320.390.4419%17.919.629%18%73.259.051.96.25.65.12,245浦东金桥600639审慎推荐19.71n.a.n.a.15.10.250.270.3519%18.019.710%0%79.372.756.46.25.75.22,638中国国贸600007中性17.75n.a.n.a.17.90.240.280.3724%14.215.525%15%74.262.948.54.54.24.0377平均值25%21%5%70.858.746.36.25.54.9中间值21%22%7%73.761.050.26.25.75.2国内B股上市(HK$)(HK$)(Rmbbn)(Rmb)(Rmb)(Rmb)(Rmb)(Rmb)万科B200002推荐20.1530.7052%208.00.310.691.1088%14.117.143%18%64.329.218.39.34.94.121,570招商局B200024推荐31.0553.2071%48.30.671.102.0775%31.938.0-3%-18%46.228.315.04.42.21.86,000陆家B900932中性16.8019.2515%40.40.320.390.4419%17.919.6-6%-14%53.343.037.84.54.13.72,245金桥B900911推荐12.8618.8346%15.10.250.270.3519%18.019.7-28%-35%51.747.436.84.13.73.42,638平均值50%1%-12%53.937.027.05.63.73.3中间值47%-5%-16%52.536.127.54.53.93.6香港上市(HK$)(HK$)(HK$bn)(HK$)(HK$)(HK$)(HK$)(HK$)中国海外688推荐17.0623.7539%132.10.310.540.8668%14.219.620%-13%55.731.319.87.76.75.623,526首创置业2868推荐5.749.