搜索
财务管理部成本工作指导手册指导核心：准确提供项目前期立项数据；有效控制成本发生情况；准确及时反映成本数据；合理调节成本杠杆，配合集团财务统筹。目录1项目立项数据的提供1.1数据提供流程1.2财务管理部提供报表1.3报表数据来源1.3.1销售计划表1.3.2工程支出表1.3.3完全成本表1.3.4资金流量表1.3.5敏感度分析表及利润预测表1.4支持性文件2有效控制项目成本发生情况2.1成本指导书编制指引2.1.1项目成本指导书编制流程2.1.2财务经营成本的数据来源及控制2.1.3因素分析法在成本指导书中的应用2.2合同管理指引2.2.1合同审核要点2.3付款审核指引2.3.1付款基本流程2.3.2财务部成本管理人员审核付款单据流程2.3.3付款审核控制要点2.3.3.1地价2.3.3.2工程2.3.3.3设计2.3.3.4营销2.3.4支持性文件2.4押金管理指引2.4.1押金管理目标为及时清退2.4.2押金管理操作方法2.4.3押金保证金清退责任人2.4.4押金清退满足条件2.4.4.1水泥基金（以后新开发项目无此项）2.4.4.2清退墙改基金2.4.4.3民防易地建设费（项目分期开发，民防面积易地建设的情况下才会出现）2.5物业往来管理指引2.5.1有线电视开户费、燃气开户费2.5.2水电费2.5.2.1入伙前的水电费处理2.5.2.2入伙期间的水电费处理2.5.2.3入伙后，地产公司在项目销售、工程方面仍需要使用永久水电费用处理2.5.2.4由于商业和居民用水用电的比例不合理所产生的额外费用处理2.5.3支持性文件2.6工程单位罚款、奖金管理指引2.6.1工程单位罚款管理2.6.2支持性文件2.6.3工程单位奖金管理2.7样板间费用管理指引2.7.1样板间费用组成2.7.2样板间费用控制2.7.3样板间费用使用流程2.7.3.1样板间工程费用使用流程2.7.3.2样板间装饰品费用使用流程2.7.4样板间费用控制要点2.8样板间费用管理指引2.9成本基本数据收集指引3及时准确反映成本数据3.1成本管理软件3.1.1成本管理软件的功能3.1.2成本管理软件的应用3.1.2.1合同录入。3.1.2.2目标成本录入3.1.2.3付款数据的录入3.1.3财务建安成本分摊处理3.1.4数据审核3.1.5成本管理软件数据复核标准3.1.6万科成本管理软件职责分工3.2集团数据上报3.2.1每月付款计划表3.2.2每月地价支付情况表3.2.3每月信息月报中的成本构成表3.2.4结算报表编制指引3.2.4.1编制程序3.2.4.2结算报表的编制3.2.4.2.1存货表3.2.4.2.2成本构成表3.2.4.2.3间接开发费用表3.2.4.2.4利息分摊表4合理调节成本杠杆4.1项目成本结算指引4.1.1项目成本结算数据要求4.1.2项目结算原则4.1.3结算方案4.1.3.1地价结算方案4.1.3.2建安成本结算方案4.1.3.2.1财务建安成本与成本管理部建安成本的关系4.1.3.2.2建安成本结算流程1项目立项数据的提供1.1数据提供流程发展研究部、市场营销部—〉土地基本指标、工期、销售周期、销售均价、市场定位万创—〉经济技术指标成本管理部—〉详细建安成本造价财务管理部—〉可行性经济技术指标1.2财务管理部提供报表销售计划表——现金流入完全成本表——利润体现工程支出表——现金流出资金流量表(可提供内部收益率)利润预计表(可提供销售净利率)敏感性分析表1.3报表数据来源1.3.1销售计划表根据发展研究部提供的销售周期表及销售均价，预估每季度的销售额。1.3.2工程支出表根据发展研究部提供的工期进度及成本管理部提供的建安总投资额，预估每季度的工程投入额1.3.3完全成本表建安成本数取自建安成本详表；地价由发展研究部提供；行政管理费、物业管理基金、营销费用根据一定比例预估;；利息根据资金流量表数据。1.3.4资金流量表取自销售计划表和工程支出表每季度的净流量，其中资金流入根据销售计划中的季度销售额乘于一定比例。1.3.5敏感度分析表及利润预测表均根据上述报表数据加工而成.1.4支持性文件2有效控制项目成本发生情况2.1成本指导书编制指引2.1.1项目成本指导书编制流程1．成本管理部做建安造价详表，按《分摊方案》对本期建筑工程成本进行分摊，确定本期各功能的建筑工程成本。2．财务管理部依据成本管理部提供数据，按功能将项目建筑工程成本在各期之间进行分摊，并形成演示图。3．财务管理部提供土地购置成本及项目间接费用。4．财务管理部根据以上数据提供项目总投资表。2.1.2财务经营成本的数据来源及控制1.直接用于购置土地的投入政府地价及合作价款来源：与合作方签订的地价合同。控制：一般为包死价，主要是财务部门控制与合作方的税务风险及政策风险。政府配套设施费来源：建筑物功能变更补交的政府费用控制：加强设计、销售、项目事务的沟通，尽量避免功能变更的情况发生。青苗补偿费来源：开发建设时补给农民的青苗费控制：项目部提前预测，尽量减少损失。2.直接用于建筑物的投入本期建安成本来源：成本部建筑工程详细指导书控制：详见建安成本控制职责其他期转入的建安成本及本期转出的建安成本来源：财务部根据成本部提供的其他期的建筑工程详细指导书按照可售面积的合理比例进行分摊。控制：财务部及时跟踪各期开发的可售面积。3.间接发生的费用利息来源：财务部项目资金流的预测及利率的预测控制：财务部及时跟踪项目资金流的变化情况。项目行政管理费来源：财务部对该项目各项费用的预测或根据以前年度费用情况按10%的增加幅度预测控制：财务部通过部门费用指导书进行额度控制。营销费用来源：财务部按照项目投资比例及政策规定开盘前后进行项目内营销费用预测控制：成本部在营销费用指导书额度内根据实际情况进行实时调配。物业管理基金来源：财务部按照政府规定比例计提（现为工程总投资的2%）控制：财务部及时跟踪政府政策。2.1.3因素分析法在成本指导书中的应用作用：根据项目建安配套成本的分析，得出成本差异的量化指标。原理：配套可售成本=配套单方造价×配套面积/可售面积=配套单方造价×不可售占可售比例分析配套单方造价、不可售占可售面积比例两个因素对可售成本影响并予以量化。2.2合同管理指引2.2.1合同审核要点是否填了合同审批表？审批表中财务之前的审批环节是否通过？是否需要请求其他相关部门予以协助审查或出具意见？如法律室、工程部、万创等专业部门和职能部门。价格是否合理？——或凭感觉，或者对比历史数据是否采取招投标方式？投标书原件是否附在审批表后面付款条件是否合理？预付款、比例是否符合公司规定和公司惯例？付款日期是否太短理（要考虑公司付款周期）罚则——对方相应工作的失误或不符合质量的产品有无明确的惩罚条款？合同标的是否属于正常范围内的业务？对返修、重做工程、补救等方面的合同必须严格审查，弄清责任（内部、外部，如属外部责任，则应要求相关部门取得责任单位同意承担补救成本的书面承诺函或合同书）从总包单位中分出来的工程项目，其取费是否低于总包合同？目的在于保证成本得到有效控制。发票问题是否属于公司确定的格式合同？如不是，则要认真、全面审核。境外合同则还要考虑税务问题，可请于然协助审核。合同金额要尽量根据对应的工作内容分解、细化。附件（如预算书、报价单、图纸签收单等）是否遗漏？是否加盖了对方公章？定标书中报价单位是否不到3家？各家报价是否相差很远？重点关注金额较高的合同2.3付款审核指引2.3.1付款基本流程经办人—〉经办部门主任—〉成本部人员—〉经办部门经理—〉成本部经理—〉财务部人员—〉财务部总监/财务部经理（以100万为限）—〉总经理—〉出纳—〉结算中心说明：1．100万以上款项交财务总监审批，100万以下款项交财务经理审批。2．5000元以下现金，50000元以下支票由财务经理审批后直接交与出纳办理。2.3.2财务部成本管理人员审核付款单据流程1．审核付款申请单，在成本管理软件的资金计划—〉付款计划模块中查询该笔款项。2．核实无误后在付款申请单上签字。3．在内部网—付款审批流程模块找到该笔款项进行审核通过。4．将内部网上填录的付款信息粘贴到资金管理中心的网上付款模块—〉付款申请单上，并将结算编号写在付款申请单上。5．每日将专户的付款信息从网上付款模块中引出上报资金管理中心。6．款项已付（有合同号的），资金管理中心给回回单后，成本管理人员将信息录入成本管理软件—〉资金计划—〉付款录入模块，并将实际扣款数及实际付款数写入摘要备查，引入金蝶编制凭证。7．款项已付（无合同号的），资金管理中心给回回单后，成本管理人员录入金蝶编制凭证并将信息引入成本管理软件—〉动态成本—〉非合同性引入模块，并将实际扣款数及实际付款数写入摘要备查，引入金蝶编制凭证。2.3.3付款审核控制要点2.3.3.1地价1．审核时需有地区总经理审批，审批邮件发送给资金管理中心备案。2.3.3.2工程审核清单付款性质付款情况表发票验收报告材料清单结算单合同号扣款清单（包括水电费、罚款）预付款√√√进度款√√√√√√结算款√√√√√√√保修款√√√√√预付款1．主要控制该事项是否实际发生，有无重复付款。以合同号为准。2．查成本部人员是否将该笔款项录入成本管理软件付款计划。进度款1．检查验收报告手续是否齐全。正常的验收报告均有工程单位、工程监理单位负责人签字盖章，我司成本人员进度确认的签字。2．如果是材料设备款，需有材料清单，清单上有总包单位盖章、总包经理及库管的签字确认。3．检查付款情况表中累计已付款数据是否正确。可通过成本管理软件的已付款明细表进行查询。4．如在付款申请表中有水电费的扣减项时，财务人员需开具相应数额收据，并将财务联贴入付款凭证。复印水电费扣除的凭据与收据一起交与对方施工单位。5．通过金蝶明细账—其他应收款—代垫款科目检查工程单位是否我司代垫的电话费、代垫维修费。如有，作为本次付工程进度款的扣减项，财务人员需开具相应数额收据，并将财务联贴入付款凭证。复印电话费、代垫维修费扣除的凭据与收据一起交与对方施工单位。结算款1．与工程单位核对累计付款额，如为总包单位需双方签字确认。2．注意付款应付至结算单确认金额的95%。3．如在付款申请表中有水电费的扣减项时，财务人员需开具相应数额收据，并将财务联贴入付款凭证。复印水电费扣除的凭据与收据一起交与对方施工单位。4．通过金蝶明细账—其他应收款—代垫款科目检查工程单位是否我司代垫的电话费、代垫维修费。如有，作为本次付工程进度款的扣减项，财务人员需开具相应数额收据，并将财务联贴入付款凭证。复印电话费、代垫维修费扣除的凭据与收据一起交与对方施工单位。保修款1．主要由客户服务中心监控其工程质量，我部要检查是否有代垫维修款需扣除。如果工程单位承包我司多个项目时，我司在付其保修款时要考虑所有项目的代垫维修款情况。2.3.3.3设计审核清单付款性质付款情况表发票验收报告完税证明合同原件合同号图纸设计√√√√样板间设计√√√√境外付款√√√√√√图纸设计费1．主要监控图纸是否符合要求，是否在合同规定时间内完成。以经办人的验收报告为确认依据。样板间工程费1．参照工程款方式境外付款费用1．财务部项目管理人员需准备好付款合同原件及复印件、境外发票原件及复印件、税务登记证复印件、委托境外企业提供劳务项目申报审批表。2．登记境外付款税务登记表。3．复印件及审批表盖公章后，交与办税专员。办税专员办理流程：经办部门——财务部——税务局——资金管理中心——银行1、经办人知会财务部，办理境外付款，并提供相关资料；2、财务部填写相关审批表，并带合同、发票到税务局办理审批；3、税务局经相关部门经办人核定，科长、局长确认签字；4、若干日后，到税务局领取“应税劳务认定书”，确定应纳税金额；5、财务部根据认定书，办理支付税款手续，并付款；6、确认税款到帐后，填写纳税申报表，提供公司转帐证明，到税务局开具完税证明；7、财务部报公司领导、资金管理中心付款审批，并提供合同、发票、完税证明；8、资金