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恒天地产有限公司拟进行增资项目资产评估说明沃克森评报字[2010]第0199号沃克森（北京）国际资产评估有限公司二零一零年九月二十日中国·北京恒天地产有限公司增资扩股项目·资产评估说明沃克森（北京）国际资产评估有限公司1资产评估说明目录第一部分：关于《资产评估说明》使用范围的声明............................................................2第二部分：企业关于进行资产评估有关事项的说明............................................................2第三部分：评估目的、评估对象与评估范围说明................................................................1一、评估目的..............................................................................................................................1二、评估对象和范围.................................................................................................................1第四部分：资产清查核实情况说明...........................................................................................3一、资产清查核实内容.............................................................................................................3二、实物资产分布情况及特点................................................................................................3三、影响资产清查的事项及处理方法...................................................................................4四、资产清查的过程与方法....................................................................................................4五、资产清查结论......................................................................................................................6第五部分资产基础法评估技术说明.........................................................................................8一、流动资产评估技术说明....................................................................................................8二、长期股权投资评估技术说明..........................................................................................11三、机器设备评估技术说明...................................................................................................14四、流动负债评估技术说明...................................................................................................21第六部分收益法技术说明.........................................................................................................23一、收益法概述.........................................................................................................................23二、收益法适用条件................................................................................................................23三、收益法评估思路................................................................................................................24四、收益预测的基础和假设...................................................................................................26五、宏观经济形势分析............................................................................................................28六、房地产行业现状与发展趋势..........................................................................................33七、企业的基本情况简介........................................................................................................43八、未来年度现金流的预测...................................................................................................45第七部分评估结论及其分析.....................................................................................................59一、评估结论.............................................................................................................................59二、评估结论的瑕疵事项........................................................................................................62三、股东部分权益价值的溢价或者折价的考虑................................................................67恒天地产有限公司增资扩股项目·资产评估说明沃克森（北京）国际资产评估有限公司2第一部分：关于《资产评估说明》使用范围的声明本评估说明供国有资产监督管理机构（含所出资企业）、相关监管机构和部门使用。除法律法规规定外，材料的全部或者部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸公开媒体。恒天地产有限公司增资扩股项目·资产评估说明沃克森（北京）国际资产评估有限公司1第二部分：企业关于进行资产评估有关事项的说明本部分内容由资产评估委托方—北京经纬纺机新技术有限公司、恒天地产有限公司和被评估单位—恒天地产有限公司撰写并盖章，详细内容见附件：“关于进行资产评估有关事项的说明”。恒天地产有限公司增资扩股项目·资产评估说明沃克森（北京）国际资产评估有限公司1第三部分：评估目的、评估对象与评估范围说明一、评估目的根据《关于恒天地产有限公司引进战略投资者的批复》（中国恒天战[2010]102号），北京经纬纺机新技术有限公司拟以其持有的北京博宏房地产开发公司的股权向恒天地产有限公司投资，本次评估系确定恒天地产有限公司股东全部权益价值，为恒天地产有限公司拟进行增资的经济行为提供价值参考依据。二、评估对象和范围本次评估对象为恒天地产有限公司于评估基准日的股东全部权益价值。股东全部权益账面金额881,698,668.99元，截止评估基准日该股权无质押、冻结等法律瑕疵情况。具体评估范围为恒天地产有限公司于评估基准日的全部资产及负债，其中资产总额账面值89,465.71万元，负债总额账面值1,295.84万元，所有者权益账面值88,169.87万元。评估前账面值已经天职国际会计师事务所有限公司审计，并出具了天职京审字(2010)1835号的无保留意见审计报告。资产类型包括：流动资产、长期股权投资、车辆、电子设备和流动负债。上述评估范围资产在评估基准日的账面价值情况如下表所示：资产评估范围申报汇总表金额单位：人民币元科目名称账面原值账面净值流动资产214,001,664.69214,001,664.69长期股权投资679,964,558.11679,964,558.11固定资产737,361.00690,889.65其中：车辆530,391.00500,682.37电子设备206,970.00190,207.28资产合计894,662,550.04894,657,112.45流动负债12,958,443.4612,958,443.46非流动负债负债合计12,958,443.4612,958,443.46恒天地产有限公司增资扩股项目·资产评估说明沃克森（北京）国际资产评估有限公司2科目名称账面原值账面净值净资产881,745,140.34881,698,668.99其中：长期股权投资帐面值如下：单位：元序号被投资单位名称投资日期投资比例%帐面价值1北京京德顺房地产开发有限公司2009/12/1100%211,236,900.002咸阳宏大房地产开发有限公司2009/12/165%43,841,200.003延边宏大兴边置业发展有限公司2009/12/135%3,849,400.004佛山市汇金恒天房地产开发有限公司2010/6/1100%353,584,300.005北京博宏房地产开发有限公司2010/3/135%67,452,758.11合计679,964,558.11具体评估范围以恒天地产有限公司提供的评估申报表为准，未考虑恒天地产有限公司提供评估申报表范围外可能存在的资产及负债。恒天地产有限公司承诺，申报评估的资产及负债范围与经济行为涉及的范围一致，未重未漏，不存在影响评估价值的任何限制。恒天地产有限公司增资扩股项目·资产评估说明沃克森（北京）国际资产评估有限公司3第四部分：资产清查核实情况说明一、资产清查核实内容沃克森（北京）国际资产评估有限公司接受北京经纬纺机新技术有限公司、恒天地产有限公司的委托，对拟增资行为所涉及的恒天地产有限公