慧科房地产信息

慧科房地产信息发表日期：2009年03月03日来源：慧科信息要录房地产投资信托基金的现实选择全国“两会”焦点预热：地产界委员疾呼国家制定游戏规则涉贪1.6亿国资房产老总受审一场房地产振兴原大摩中国区雇员腐败纪实：一个中国通的“非典型”落马评论：遏制商品房空置无需另起炉灶-----------------------------------------------------------------------------------------------------房地产投资信托基金的现实选择房地产业是资金密集型产业。为了拓宽其融资渠道，2008年12月13日，国务院《关于当前金融促进经济发展的若干意见》明确提出“开展房地产信托投资基金试点”。房地产投资信托基金是通过发行股票或受益凭证募集投资者的资金，然后进行房地产或房地产抵押贷款投资，并委托或聘请专业机构和人员实施具体的经营管理。普通投资者可以在保持资本流动的同时，参与原本需要大量资金的房地产投资，获取房地产投资及经营收益。房地产投资信托主要致力于可带来收益的商业性房地产，例如公寓、购物中心、写字楼等，还有一些从事于房地产抵押贷款的投资。从本次源于美国的次贷危机导致的全球金融风暴可以看出，房地产业不良贷款是其重要诱因之一。而房地产投资信托可以有效减少银行体系所承担的巨大金融风险，也必将带动银行网点销售、资金结算、托管等系列中间业务的产生，为银行创造新的利润增长点。同时，可以拓宽我国房地产企业的融资渠道，促进房地产资本市场的形成，有利于房地产经营专业化和资源的优化配置。目前，我国已经初步形成较为完善的房地产制度体系，房地产中介机构逐步规范和成熟，为房地产投资信托的引入提供了市场组织结构方面的保障。同时，多数重组后的信托投资公司实力雄厚，适合介入资金密集型的房地产投资领域。再加上我国具有潜在的房地产投资信托基金投资者，保险公司、社保和养老基金等已经或者即将成为大的投资机构，成为房地产信托投资主体的资格已经具备。房地产投资信托对广大中小投资者来说，提供了流动性很强的小额投资机会。更重要的是，房地产投资信托投资具有丰厚的收入优势，即房地产投资信托95%以上的应税收入都将用于股东分配。虽然在我国发展房地产投资信托基金已是大势所趋，但目前仍存在四个制约因素：一是税收优惠政策缺失，对于营业税、租赁税等的征收，会在很大程度上削弱房地产投资信托基金的竞争力。二是相关监管法规不完善。房地产投资信托基金由于其运作流程设计比较复杂，本身不可以直接经营管理所属的资产，要委托专门的管理机构管理，具有双重代理关系，需要完善现有的法律监管体系来保障。三是信息不对称。在当前情况下，房地产投资信托通过股权投资于房地产企业，极有可能发生道德风险。我国目前有2万多家房地产开发企业，多数都是运作极为不规范的小型企业，该类问题更为突出。四是专业人才缺乏。目前我国房地产信托行业还处于初级的发展阶段，管理人员以房地产专业人士居多，其金融操作能力普遍较弱，复合型人才欠缺。在当前房地产土地市场和商品房销售市场极度低迷的情况下，房地产信托投资基金试点宜先从发展廉租房房地产信托投资基金开始，通过发展廉租房房地产信托投资基金助推保障房建设。基于我国现行的相关法律法规和现有的房地产投资产品，我国房地产投资信托基金试点宜采用由现在的房地产投资信托计划向房地产投资信托基金转化模式。在实际操作中，可由信托公司面向社会投资者发行期限为2至3年、年收益率在4%至5%之间的廉租房信托计划。托管银行获得1%左右的托管费用，信托公司获得1%左右的手续费。信托本金回收可采用循环信托方式或通过梯度式土地收入来归还。在确立了我国房地产投资信托基金的发展模式后,还必须以降低风险、提高流动性、增强法律配套性、规范运作为突破口,借鉴国外先进经验,着力解决好以下问题:设计建立科学的税收、法律制度。在国外，80%的房地产投资靠税收驱动，20%靠投资理念驱动。房地产投资信托基金对于我国房地产业的发展，甚至对整个国民经济的运行都起着积极的推动作用，因此，我们有必要出台相关法律法规、条例对房地产投资信托基金实行税收优惠，以鼓励其发展。同时，进一步完善《公司法》或制定专门针对投资基金发展的《投资公司法》、《投资顾问法》等法规；制定针对房地产投资信托基金的专项管理措施和配套措施,使我国的房地产投资信托基金从一开始就能以较规范的形式发展。加快组织机构建设，建立发达的房地产信托产品二级市场。房地产投资信托基金必须具备严密的组织机构,包括管理委员会、监督机构以及具体运行操作机构。借鉴美国经验,并结合我国现实的金融体制,我国应建立由建行房地产信贷部、住宅银行、抵押银行、信托银行、房地产信托投资公司等组成的多元化投资机构体系。由房地产信托投资公司等金融机构具体负责操作运行,由保险公司对开发项目开立担保信用证,还要组建大批房地产评估机构和房地产证券等级评估机构。可以借鉴美国的房地产投资信托基金模式,发展组合型的期限长的产品。同时，调整对房地产信托产品的监管制度与模式,增加房地产信托产品的流动性,解决投资者转手的问题,通过直接上市等方式,建立高效、透明、完善的房地产信托产品的二级市场。加快培养机构投资者，完善人才培养制度。在美国房地产投资信托基金的资金来源中很大部分是机构投资者的资金。保险基金、养老基金等机构投资者资金量大而且信息灵通，投资技术高，能够为房地产投资信托基金提供稳定的资金。我国目前还没有真正意义上的机构投资者,这对于房地产投资信托基金的发展非常不利,所以加快培育机构投资者势在必行。同时，加强理论研究，我国的房地产投资信托基金在理论上几乎还是空白,必须加强对房地产投资信托基金理论的研究探索,并推动政策的市场化；加强房地产投资信托基金的人才培养,尽快建立起一支既精通基金业务又了解房地产市场、熟悉业务运作的专门管理人才队伍。此外,还要加快基金业务发展所必不可少的律师、会计师、审计师、资产评估师等服务型人才的队伍建设。全国“两会”焦点预热：地产界委员疾呼国家制定游戏规则一年一度的全国“两会”今天启幕，亟需提振的楼市无疑将再度成为与会代表、委员们的热点话题。并且，在宏观经济处于下行通道、楼市依然低迷不振的当前，“两会”的政策风向标作用较之以往更受关注。因此，来自地产界的代表、委员们在“两会”期间，会发什么声音，表什么态，则十分关键。仿佛预热一般，来自地产界的代表、委员们，在启程赶赴京城参会前，纷纷为楼市“鸣不平”，希望正确看待楼市、房价乃至房地产企业。就在昨天，全国政协委员、百步亭集团董事局主席茅永红，应人民政协报、人民政协网、和讯网之邀，与网友在线聊谈房地产时旗帜鲜明地表态道:开发商为国家作出贡献，摆脱危机仍靠房地产。他还明确指出，房价现在也差不多到底了。与茅永红的观点相呼应的是，前天，在广州白云机场贵宾室，全国政协委员、广州市番禺祈福新邨房地产有限公司董事长彭磷基在准备登机赴京前，对媒体也谈道，房价已经到成本价，不能再降了。较房价更受地产商关注的是“房地产振兴”，虽然它最终未列入国务院已经出台的十大产业振兴规划，但其极有可能在本次“两会”上成为热门议题。受上述言论和消息提振，沪深股市昨日反弹，上证综指虽收盘小涨0.51％，但建材和地产股表现抢眼。疾呼“要制定游戏规则”“房地产振兴”未被列入十大产业振兴规划，已成为一些地产商心中的“痛”。昨日，湖北省最大房地产企业之一的百步亭集团董事局主席茅永红在网聊时特意提到，国家制定了拉动经济的十项振兴规划，他认为还是要通过房地产来拉动。茅永红举例，现在个人存款42万亿元。到今年1月份，私人存款同期增长20％，说明中国有这个潜力。但是，为什么1月份的存款率增加了？因为老百姓没有信心。所以，国家还是要振兴房地产，把私人资金拿一部分出来，另外，靠消费是不行的，越困难，大家越不愿意消费。现在房地产不是消费的问题，是两个方面的问题。房地产的用途，一是投资，二是消费。国家现在振兴十个行业，投了4万亿元，在每个省配点钱，这个钱量我认为是不够的。如果在这42万亿元个人存款中拿20万亿元出来，中国的困难问题都会解决。茅永红进一步辩称，房地产这个行业比较敏感，而且还存在不规范的问题，比如长期规划。他认为，房地产出现泡沫，政府是有责任的，不能老怪开发商，国家要制定游戏规则。所以，国家要尽快研究，准确地出台完善健康的房地产行业规划，促进房地产行业的发展。他认为，政府对房地产一定会出台一个什么东西，而且必须出来，但出来的时候一定要规范，要提很多要求，也不是盲目地发展地产行业，因为毕竟有很多问题需要去解决。但有比茅永红相对乐观的地产商。彭磷基就觉得，有关振兴规划是国家的大政方针，不会对房地产业产生很大影响。彭的依据是:“老百姓对房子还是有需求的，我觉得今年房地产业的总体状况很可能还要好于去年。”更有甚者认为现在房地产不需要振兴。前天，也是在广州白云机场贵宾室，全国政协委员、星河湾地产控股有限公司董事长黄文仔称，因为发展商的实力和能力都已经非常强大，“如果再振兴，那就不得了了。”他说，相比振兴重工业、物流业和高科技行业，房地产业并不需要关注，只要理性、符合发展规律就好了。至于现在房地产行业遭遇的低潮，黄文仔认为，任何一个行业都会有起落，很自然。极力强调房地产地位在茅永红强调房地产业于国民经济中的重要地位的言论中，多少可以看出在全球金融风暴的冲击下，地产商极其牵挂自身和整个行业的命运。官方数据显示，2008年前11个月全国商品房销售面积为4.9亿平方米，同比减少18.3％；空置面积达1.36亿平方米，同比增加了15.3％。近日，SOHO中国董事长潘石屹就曾表示，从2008年初开始，全国房地产成交量就一直在下降，下降速度还很快，“总体来说，中国房地产企业的资金非常紧张。从去年12月份开始，银行给房地产企业延长了大量的短期贷款，使它们度过了去年年底的危机。但银行的贷款不是解决企业资金链条状况的根本措施，最根本的还是靠市场。如果市场持续萎靡，资金链条从长远来看一定是接不上的，只能维持拆东墙补西墙的被动局面。”而今年4、5月份的成交量会比较关键，如果没有缓和迹象，就会有更多处于观望状态而资金情况逐渐恶化的开发商加入到降价大军。前天，就“广东的房地产市场面临资金链断裂的窘境”的说法，黄文仔解释:“房地产商的资金总是紧张的，因为发展商都会将大部分资金用在买地、扩大土地储备上，所以一旦出现银根收紧，就会出现资金链断裂的问题。”在昨天的网聊中，茅永红借机强调房地产地位的心态溢于言表，“最近这一两年，包括新闻媒体在内，认为开发商没有一个好的开发商，没有一个好的房地产公司，这种观念是不对的，一定要改变这个观念，房地产公司是为我们民族改革开放，为我们国家做了不可磨灭的成绩和功劳。为什么要这么说呢？上一轮经济危机在1996年，当时我们采用的启动房地产行业，取消了分配房制度，把房地产推向市场化，紧接着把几十个产业全部拉活。1998年开始有商品房，到现在也就十年，大大提高了城市居民的生活水平和生活质量，大大地推动了城市化进程。1998年之前城市人口不到3亿人，国家启动房地产行业之后，城市人口达到6亿人，这是发展房地产对国家所做的贡献。”茅永红进一步称，“原来的城市像什么城市，有的城市没有城市规划。所以，房地产对城市功能配套发挥了重要的作用。全国每个城市可支配财政的能力三分之一都来自于地产行业，要不然这几年城市面貌不可能变化这么化，城镇人口不会增长这么多，城镇化进展不会这么快。我们要转变观念重新认识开发商，重新认识开发公司，但却是有少数开发商存在问题。确实是泡沫，有泡沫就压嘛。”“房价三五年内会涨”相比地产商大谈特谈自身生存处境外，房价则是更受百姓关注的焦点。因为，官方数据显示，2008年70个大中城市房屋销售价格比上年上涨6.5％，全年涨幅比上年回落1.1个百分点。昨天，全国人大代表、中南财经政法大学财税学院教授、博士生导师、湖北省统计局副局长叶青，也应人民政协报、人民政协网、和讯网之邀，与网友聊谈房价。其观点很鲜明:房价下跌还是很困难，要一步步来。叶青估计房地产老板的心态有两个方