成本法在房地产评估中的应用

第五章房地产评估•第一节房地产评估概述•第二节房地产价格及其影响因素•第三节成本法在房地产评估中的应用第一节房地产评估概述一.房地产的概念房地产是指土地、建筑物及其地上定着物。※房地产可以分为两个方面：1.权益权益是指一切与房地产有关的权利、利益和收益的总称，包括所有权、使用权、租赁权、抵押权和典权①等。2.物质实体物质实体是权益的实体。二.房地产的特征（一）土地特性：1.土地的自然特性（1）数量的有限性（不可再生性）供给缺乏弹性（2）位置的不可移动性（3）效用的持久性（价格具上升趋势）（4）效用的差异性（不可替代性）2.土地的人文特性（1）用途的广泛性（2）供给的稀缺性（3）社会经济位置的可变性（4）可垄断性3.建筑物的特征（1）建筑物是不能脱离土地而存在的（2）建筑物的使用寿命是有限的（3）建筑物属于可再生性社会资源（二）房地产（不动产）的特征：1.位置固定性2.使用长期性3.投资大量性4.影响因素多样性和复杂性5.保值增值性土地特性房地产特性房地产市场特性※在房地产评估中，评估对象一般由三种基本存在形态：1.土地（地产）2.建筑物3.房地合一（房产）三.房地产评估的原则（一）合法原则合法取得、合法使用、合法交流、合法处分（二）最高最佳使用原则法律上允许、技术上经济上可行、能给被评估对象带来最高价的使用（三）房地综合考虑原则分别对房屋和土地进行评估后把房和地两个因素进行综合分析（四）区域及地段原则四.房地产评估的目的和价值类型（一）房地产评估的目的房地产评估的基本目的是为涉及房地产的业务或交易提供价值参考；其特殊目的就是要考虑房地产业务的性质，考虑不同性质的房地产业务对房地产评估的要求和制约。（二）房地产评估的价值类型一般情况下需要评估房地产的市场价值，但也会涉及非市场价值的评估。五.房地产评估的程序（一）接受委托，明确评估的基本事项1.明确评估对象2.明确评估目的3.明确评估基准日4.明确评估报告提交日期（二）制定评估作业计划和技术方案作业计划：合理安排评估的日程进度技术方案：选择和确定评估的基本技术思路和方法（三）现场勘察及收集数据资料（四）评定估算给出评估结果并填写评估报告第二节房地产价格及其影响因素一.房地产价格的特性房地产价格具体由土地取得成本、开发成本、管理费用、资金成本、销售税费和开发利润构成。由于土地与建筑物是通过不用途径形成的，因此他们的价格特征也不同。土地是自然界的产物，而非劳动产物，因此其价格是地租的本金化；而建筑物是劳动产物，其价格可由生产成本和利润构成。此外，在我国，地价是指土地使用权价格，而房价一般是指所有权价格。在房地产价格中，土地价格是起决定性作用的，因此了解土地价格的特性十分重要。（一）土地价格的特殊性1.土地价格构成的特殊性地价是地租的资本化，此外还包括另外一部分，即人类在开发利用土地的过程中投入的物化劳动和灵活劳动所创造的价值。2.价格机制决定的特殊性地价主要由地租或收益所决定，即由土地的使用价值决定。影响土地使用价值的因素很多。3.市场供求关系的特殊性土地的供给弹性小，土地价格主要受需求方面影响。4.价格呈不断增长趋势土地价格的特征在很大程度上决定了房地产价格特性。（二）房地产价格的特性1.房地产价格构成的复杂性房地产价格分为地价（使用权价格）和房价（所有权价格）。2.房地产价格具有明显的区域性、个别性房地产价格基本上是由房地产所在的区域的需求状况所决定的。3.房地产价格具有较强的政策性政府的干预二.房地产价格的种类（一）按基本存在形态划分的房地产价格（土地价格、建筑物价格和房地产价格）1.土地价格（1）基准地价：城镇大面积土地的平均地价（2）标定地价：政府根据管理需要，评估或认可的具体宗地在正常土地市场条件下于某一时点的土地使用权的价格（3）出让底价：是政府在出让土地使用权时，根据土地出让年限、用途、地产市场行情等因素确定的待出让宗地在某个时点的最低价（4）转让价格：土地使用权拥有者将土地使用权出售或租赁的价格（5）其他价格2.建筑物价格（纯建筑物部分的价格）3.房地产价格（土地价格和房产价格的统称）（二）按总价格、单位价格和楼面地价1.总价格2.单位价格3.楼面地价（楼面地价=土地总价/建筑总面积or楼面地价=土地单价/容积率）（三）按所有权价格、使用权价格和其他权益价格（四）按市场交易价格和评估价格1.市场价格房地产在市场上实际成交的价格。2.评估价格对市场可能交易价格的模拟。三.影响房地产价格的因素（一）一般因素1.社会因素2.经济因素3.行政因素4.自然因素（二）区域因素1.商业繁华度2.道路通达度3.交通便捷度4.设施完善度5.环境质量状况6.规划限制（对于不同性质的区域，以上因素的影响程度会略有区别）（三）个别因素指影响具体一宗房地产价格的因素，具体可分为影响土地的个别因素与影响建筑物的个别因素。1.影响土地价格的个别因素（1）位置、面积、地势、地质（2）形状、宽度、深度（3）临街状况（4）规划用途、容积率、使用年限（5）生熟程度2.影响建筑物价格的个别因素（1）面积、结构（构造）、材料（2）设计、设备（3）施工质量（4）楼层、朝向（5）新旧程度第三节成本法在房地产评估中的应用•一、基本思路•成本法是房地产估价的基本方法之一•成本法是以假设重新复制被评估房地产所需要的成本为依据而评估房地产价值的一种方法。即以重置一宗与被估房地产可以产生同等效用的房地产，所需投入的各项费用之和为依据，再加上一定的利润和应纳税金来确定被估房地产价值。二、适用范围1.一般适用于：无收益（不能使用收益法），房地产市场发育不成熟，成交实例不多（不能使用市场法），无法利用收益法、市场法等方法进行评估的情况。2.成本法在土地评估中应用范围受到一定限制：由于土地的价格大部分取决于它的效用，并非仅仅是它所花费的成本，也就是说，由于土地成本的增加并不一定会增加它的使用价值。3.房地产评估使用成本法主要对象政府的办公楼、学校、医院、图书馆、军队营房、机场、博物馆、纪念馆、公园、新开发土地等没有收益，也很难进入市场交易，则可选择成本法。三、基本公式（一）土地评估：土地价值=待开发土地取得费+土地开发费+利息+利润+税费+土地增值收益（二）新建房地产评估：新建房地产价值=土地取得费用+开发成本+管理费用+利息+销售税费+利润（三）旧建筑物评估：建筑物价值=重置成本－年贬值额×已使用年限案例分析一新开发土地评估资产评估的十项基本要素•1、评估主体：巨信房地产评估有限公司•2、评估客体：兰州市城关区北面滩莱茵小镇工程项目——新港城B区X号4楼X单元402室（商品住宅）•3、评估依据：《中华人民共和国城市房地产管理法》、国家标准《房地产估价规范》、《房地产抵押估价指导意见》及政府有关政策、法规•4、评估目的：确定该商品住宅在2009年7月1日的市场价格•5、评估原则：合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则、谨慎性原则•6、评估程序：弄清楚估价对象房地产的价格构成，搜集相关资料；测算重新构建价格；求取计算价格。•7、价值类型：市场价值•8、评估方法：成本法•9、评估假设：在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场；本次评估是以估价对象能够持续使用为前提•10、评估基准日：2009年7月1日一、兰州市房地产市场分析•从成交均价层面来看，兰州市房地产市场总体成交均价一直平稳，呈现稳步上升态势。与2009年成交均价相比，2010年初价格涨幅较为明显，之后因为楼市新政的影响，成交均价上涨势头有所压制，进入缓涨阶段。目前的兰州房地产市场，成交量大幅下滑开发商资金压力增大，但仍无降价迹象，买卖双方观望情绪浓厚。通过对2010年9月全国35个大中城市二类地段（城市一般地段）普通商品住宅集中成交价的对比分析发现，全国35个大中城市二类地段普通商品住房平均房价泡沫为29.5%。•分城市看，泡沫指数最高的前七个城市分别是：福州（0.703）、杭州（0.669）、南宁（0.668）、青岛（0.558）、天津（0.542）、兰州（0.534）、石家庄（0.520）。这些城市的泡沫成分占实际价格比例在50%以上。兰州房地产市场的特点1、外地开发商来兰开发投资正因为看到兰州市房地产市场巨大的发展后劲和潜力，加之一线城市市场竞争愈加激烈，外地实力开发企业纷沓而至，在兰州是开发投资，其资金实力使得其已当仁不让地成为主角，本土开发企业面临巨大压力。加之兰州市的地形决定市场土地供应异常的匮乏，很多开发公司处于无地可开发状态，在土地招、拍、挂机制的助推下，近几年土地价格上涨势头异常迅猛，这两方面作用于兰州房地产市场，在推高地价的同时也助推了房价的快速上涨。2、保障性住房冲击兰州房价在向城市化迈进的进程中，城中村改造成为城市发展的瓶颈。从兰州市公布的《兰州市住房建设规划》可以看到，在未来几年保障性住房将占到总供应量的62%，包括规划中的多个大型城中村改造项目在内，将在未来几年集中面世。如此大量的保障性住房供应量，在解决住房问题的同时势必会对现有的商品房市场造成较大的冲击，商品房价格上涨的压力增大。3、区域市场发展不平衡对比兰州市的房地产市场发展的现状，很明显各个版块之间的发展很不平衡。从经济排名看，城关核心版块、七里河版块、雁滩版块的发展无疑是兰州市目前的核心区域，而且这几个版块的房价也领涨兰州楼市，在全国部分城市房价一片喊跌声中，核心区域的房价似乎不为所动，依旧强势上涨。部分楼盘的价格已经突破10000元/平方米，其他大多也保持在7000元/平方米以上，局部区域投资明显过热。•二、最高最佳使用分析•最高最佳使用原则是房地产估价要以房地产的最高最佳使用为前提。所谓的最高最佳使用，是估价对象的一种最可能的使用，这种最可能的使用是法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，对估价对象能带来最高价值的使用。最高最佳使用分析真正体现了估价的客观性。从估价对象所处区域因素和个别因素分析，作为住宅用房其持续使用，便遵循了最高最佳原则。•三、估价方法选用•估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘查后，根据本次评估目的及估价对象的特点和实际状况，选取成本法作为本次估价的基本方法。成本法的理论依据是生产费用价值论，类似于替代原理。评估该一宗七通一平的代建土地在2009年9月1日的价格•该宗土地的总面积500平方米，建筑容积率为2，土地购置费为500万元，土地用途是住宅，预计取得该土地后建造该类商品住宅的建设期为2年，建筑费为800元/平方米，专业费用为建筑费的8%，利润为20%，第一年投入60%的建筑费及专业费用，第二年投入40%的建筑费及专业费用，贷款年利率为10%，销售税费为未来楼价的6%，购买土地需要交纳交易价格3%的契税，该商品住宅在建成后半年一次全部售出。•新开发的房地产价值•=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+销售税费+投资利息+开发利润•①土地取得费=土地购置费+土地税•=(1+3%)×500=515万元•②开发费=建筑费+专业费•=800×500×2+800×500×2×8％•=86.4万元•③投资利息（资金成本）•=500×（1＋3％）[（1+10%）2-1]•+86.4×60%[(1+6%)1.5-1]•+86.4×40%[(1+10%)0.5-1]•=15.26万元•④销售税费=土地市场价值×6%•⑤利润=（土地取得费+开发费）×20%•=[500×（1+3%）+86.4]×20%•=120.28万元•市场价格=土地取得+费开发费+投资利息+销售税费+利润•V=515+86.4+15.26+6%V+120.28•V=783.98万元新建房地产评估•新建房地产价格=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+资金成本+销售税费+正常利润•新建建筑物价格=建筑物建造成本+管理费用+资金成本+销售税费+开发利润案例分析二旧房地产评估•某建筑物为钢混结构，经济寿命50年，有效经过年限为8年。经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元（建设期为2年，假定