成都商品住宅市场发展简析

成都商品住宅市场发展简析王扬眉地处四川盆地西部的成都，由于资源丰富、气候宜人，历来就有“天府之国”的美誉。尽管由于身处西南腹地，远离东南沿海等经济活跃地带，经济发展水平相对落后，但建国以来成都一直都是西南地区的中心城市，目前也是西南地区科技、金融、商贸中心和交通、通信枢纽，新型工业基地。同时，五千年的文明史、两千五百年的城市发展史，也使得成都成为具有良好历史文化传承的国家级历史文化名城和重要的旅游中心城市。或许正是由于在气候、经济以及历史文化等方面的突出特色，成都成为公认的“休闲城市”和“宜居城市”，城市建设和房地产发展水平也在全国处于相对领先水平。2007年成为国家级统筹城乡综合配套改革试验区后，成都的城市建设及房地产发展迈入新的发展阶段。1.鲜明的城市特色造就了成都吸附资源的独特优势，国家级综合配套改革实验区的成立助推城市、经济的进一步发展。成都作为四川省的省会，西南地区的中心城市，和其他众多同等级城市一样，有着在区域内相对领先的经济，以及行政、教育、医疗、文化、交通等方面的配套优势。如果仅此而已，成都或许仅仅是一个普通的区域中心城市或者省会城市而已。然而，成都的特色恰恰不仅于此。位于四川盆地西部的成都，由于气候宜人，历史悠久，风景优美，不仅具有发展经济的各项条件，更有人们享受生活的各种资源和氛围。用万科总裁郁亮的话说，“无论是从景观资源、人文艺术、居家生活还是经济发展的角度来看，成都都很优秀，都很有吸引力。”无论是市内武侯祠、杜甫草堂，市郊都江堰、青城山，周边九寨沟、峨眉山等著名景点，还是遍布城区周边经济实惠而又充满田原气息的农家乐，忙碌的成都人从不缺少放慢脚步的去处。再说吃，不用说各式各样的火锅和风靡全国的川菜，单说从腌卤到凉拌冷食、从锅煎蜜饯到糕点汤元、从蒸煮烘烤到油酥油炸等种类不下200种的小吃，成都人就享尽“美食天堂”带来的福利；而无论是遍布各处的茶馆和麻将馆，还是随处可见嗑着瓜子、品着小茶、搓着麻将的成都人，都能让人感觉到成都的“休闲”、成都人的“闲适”，让人心生向往，流连忘返。“成都，一座来了就不想离开的城市。”张艺谋的这句话也从一个侧面展现出这座城市的独特魅力。良好的经济基础，独特的城市魅力，铸就了成都在四川省内的高首位度，人口的吸附能力也在持续提升。户籍人口增长由2003年的1044万人，增长到2007年的1112万人，平均每年增长17万人。常住人口的增幅则更加明显，到2007年已经达到1258万人。在城市人口处于快速扩容的过程中，城市化率也快速提升，非农人口由2003年的386万人，到2007年596万人。城区的人口聚集力也持续提升，市区人口由2003年的453万人增加到2007年的503万人。图表1：成都户籍总人口及非农人口数走势图（单位：万人）3861044454106054410825721103596111220032004200520062007非农人口总人口数据来源：成都市统计局或许也正因为这种独特的城市特色，使得成都在面对重庆这一中西部唯一直辖市咄咄逼人的竞争时依然在吸附产业资源时保持相对的优势。近几年，面对重庆的直接竞争，成都顺利聚集一汽丰田、成都一汽、吉利汽车、四川汽车工业集团、一汽专用汽车、银河汽车等整车制造企业，成功打造出一条从汽车整车到配套零部件的完整汽车产业链；引入西门子、诺基亚、阿尔卡特、摩托罗拉、爱立信、英特尔、中芯国际、友尼森、美国芯源、华为、中兴等企业，并以此为基础打造出IT产业这一成都经济的新亮点；此外，随着美国、德国、法国、韩国、泰国、新加坡、巴基斯坦等总领事馆的纷纷落户，成都领事馆经济也开始起步。所有这些，除了有和竞争对手一样雄厚的经济实力之外，独特的城市魅力在其中发挥的作用也不可小觑。伴随着与重庆一道被批准为“统筹城乡综合配套改革试验区”，成都城市地位获得一次极大提升，这座魅力化的城市将在城市、经济等方面获得更多更大的发展机会。2.快速发展的城市经济，加速升级的产业结构，持续提高的居民收入水平，为房地产行业的可持续发展奠定坚实的需求基础。和中国其他城市一样，近年的成都经济保持了良好的发展态势，GDP、人均GDP、人均可支配收入等指标均表现出良好的增长势头。2003-2007年，成都GDP由1705亿增长到3324亿，人均GDP由16454元上升到30006元，人均可支配收入由9641元提高到14849元，复合增长率分别达到18.2%、16.2%和11.4%。尽管和绝大多数城市一样，成都人均可支配收入增幅明显低于同期GDP和人均GDP增幅，但高达两位数的增长仍然有助于城市居民收入水平的提高和购房能力的提升。图表2：成都GDP走势图（单位：亿元）170520312371275033243901200320042005200620072008数据来源：成都市统计局图表3：成都人均GDP走势图（单位：元）164541930722139251713000620032004200520062007数据来源：成都市统计局图表4：成都城镇居民人均可支配收入走势图（单位：元）96411039411359127891484920032004200520062007数据来源：成都市统计局更加值得一提的是，成都产业结构正处于加速提升之中，一批新兴工业正在加速成长为城市的支柱产业，为成都经济的进一步发展增添新的动力。2003年以来，在城市政府主动引导产业结构提升，承接东南沿海产业转移的过程中，成都的工业特别是新兴工业获得加速发展，第二产业增加值在国民经济中所占的比重由2003年的38.3%提高到2007年的45.2%，机械（汽车）工业、电子信息工业、食品（烟草）工业及医药工业四大支柱产业在工业经济中的比重已经超过50%，且这一比例仍处于上升过程中。与此同时，第三产业的优化升级也在加速，批发零售业、交通运输、仓储和邮政业、住宿和餐饮业等传统产业继续保持平稳发展，金融、房地产、高新技术等产业则呈现加速发展的势头，成为推动成都经济增长新的重要力量。在发展经济的过程中，由于重庆在政策等方面的优势，成都面临的竞争压力正日益增大。无论是从重庆新城市总体规划中的城市定位，还是在各种产业资源的争夺方面，两者的直接竞争都非常激烈。尽管重庆的加速崛起对成都的发展带来了越来越大的冲击，但竞争也带来发展的强大动力。当前，尽管世界经济面临重大的下滑危机，但在中国积极财政政策的推动下，在国家级综合配套改革实验区的政策优势保障下，在区域性产业转移的现实机会中，成都工业化升级的进程并不会出现明显放缓。伴随着产业结构的持续优化，成都经济有望继续保持较快增长，居民的收入水平有望获得持续的提高。3.城市总体发展规划确定向东、向南发展主线，土地供应的持续放量给城市房地产市场发展带来一定的压力。根据《成都市城市总体规划(2003-2020年)》，成都市在近期（2010年以前）城市更新和新城建设并举，新城建设以南部和东部为重点；远期（2020年以前）以新城建设为重点，南北轴线是重中之重。成都地处川西平原，无论是主城区的市内六区、市郊五区县还是其他远郊县，可用于开展建设的土地都非常充沛。成都成为国家级统筹城乡综合配套改革试验区，为农用地转化为城市建设用地开辟了广阔的操作空间，成都各区域土地市场扩容的能力和动力异常强大。图表5：成都城市建设规划图事实上，成都土地市场已经连续多年出现供应的大幅增长局面。据统计，2007年，成都通过招拍挂出让的房地产用地达1542万平米，根据2.5的平均容积率推算，对应的建筑面积超过3800万平米，这一数字是2007年成都商品房销售面积1的1.73倍，是2006年商品房销售面积的2.42倍。中心城区外围的城市组团处处弥漫着通过房地产带动区域经济发展的冲动。从2007年的成都各区域房地产用地供应情况可以看出，双流（含华阳、东升两大城市组团）、温江、龙泉驿、郫县及新都-青白江等区域土地成交所占比例达到55%；都江12007年成都商品房销售面积2225.5万平米，是成都商品房销售量至今最大的年份。堰由于稀缺的自然景观资源也占到13%的份额。从目前的房地产开发情况来看，南部的华阳、西部的温江已经成为众多境内外开发商重兵布局的区域，郫县开发建设的步伐也在迅速加快，众多大鳄已经纷纷进驻。事实上，不用说已经成为土地市场供应主角的外围组团供应潜力巨大，即使城市中心的市内六区，其二三环之间、三环以外区域均存在大量可用于成片开发的土地。由于房地产行业在拉动区域经济中的突出作用已经被各区县所广泛认同，成都各区县持续放大土地供应的动力依然强劲。这种土地供应的持续放量虽然有利于推动竞争进而带来房地产行业水平的加速提升，但如果供地节奏与市场承受能力出现重大偏差，将给房地产市场带来巨大的供给压力，进而加大城市房地产的系统风险。图表6：2007年成都各区域房地产用地供应情况（单位：万平米）中心城区37119%温江22812%郫县1206%新都-青白江1598%都江堰24513%双流39620%龙泉驿1709%其他郊县24213%数据来源：成都市国土资源局4.成都房地产行业发展迅速，已经成为全国性房地产市场热点城市，房地产开发水平在全国位居前列。成都房地产市场的发展可以分为四个阶段：1998年以前的萌芽阶段，1998-2002年的初步发展阶段，2003-2007年的加速发展阶段，2007年底以来的理性调整阶段。1998年以前，福利分房制度下，成都住房建设基本是企事业单位的集资房。90年代初期的市政建设带来的零星拆迁改造带来了第一代商品房建设，主要出现在一环路周边地区，那时的住宅仅考虑最普通的居住功能，至于户型设计的人性化考虑、社区环境、配套的打造还无从谈起。90年代中期，“府南河改造”带来的拆迁安置房在一二环之间大量出现，一批大体量的居住区出现。此时，房地产开发基本由国企主导，统建办、中房、干道、金房则是这些企业的突出代表。1998年，伴随着住房分配制度的改革，住房分配市场化的时代开启，成都房地产市场也开始了正式的发展。一批当前成都房企的佼佼者开始起步。蓝光开始涉足房地产开发，置信也开始在双楠开发第一个房地产项目。同时，一批在沿海发达城市的策划者进入成都，以市场化运作为目标的房地产开发迅速拓展。此后的几年，蓝光、置信等一批本地房企迅速站稳脚跟；中海、万科、万达等外地实力地产企业也纷纷进入成都，成都成为第一批实力地产企业全国化布局的城市。2003年以来，伴随着土地“招拍挂”制度的全面实施，成都房地产市场迎来了外地实力企业大进军的浪潮。作为西南地区的中心城市，成都成为众多全国化扩张企业进军西南地区的首选。不论是华南的珠江投资、华侨城、招商地产、佳兆业、花样年、中信地产、中粮地产，保利、珠江、富力、恒大、合景泰富、雅居乐，华东的绿地、世茂、复地，华北的华润置地、首创、万通、阳光100，境外的港资企业和记黄埔、新世界中国地产、新鸿基、恒基、九龙仓、嘉里、华人置业，新加坡的仁恒、凯德、吉宝，美国的铁狮门等等纷纷抢滩成都。在一片激荡中，成都逐步成为全国房地产市场最热的城市之一。由于市场化发展基本与珠三角同期，同时又有中海、万科以及本地置信等实力地产企业的带动，在外来实力地产企业纷纷进驻的进一步推动下，成都房地产开发水平持续提升，房地产开发水平开始走在全国的前列。2007年底以来，伴随着之前住房供应结构调整政策、保障性住房政策以及需求分化政策的效果集中显现，成都房地产市场和全国房地产市场一道陷入成交量低迷的困境，“5.12地震”的发生使得这种困境进一步加剧，成都房地产市场陷入阶段性调整当中。在此过程中，由于住房保障制度的推进以及小户型新政的落实，住房供应结构出现大幅调整。与此同时，大量户型创新项目开始出现，成都成为全国小户型创新的新高地。5.商品住宅市场已经持续多年的快速发展势头，过快上涨的价格使得居民的房价承受能力出现明显的下滑。2003年以来，伴随着“招拍挂”制度的实行，外地企业纷纷进驻成都，成都商品住宅开发投资持续快速增长，由2003年的189亿提高到2007年的599亿元，复合增长率达到33.4%。商品住宅销售由于宏观调控的影