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成都清源房屋开发有限公司人力资源规划（2004）二〇〇四年六月编制说明该人力资源规划是在一个房地产公司（实际案例）的基础上进行编制的，由于不便使用原房地产公司的名称，所以采用化名。编制人员：任强海尹强安毅周正刘伯强各章节主笔如下：产业环境分析：任强海组织战略分析：刘伯强公司内部分析：周正人力资源需求分析及预测：安毅人力资源供给分析及预测：尹强人力资源规划：任强海、周正、安毅、尹强、刘伯强由于水平有限，还有很多不当之处望石老师批评改正！2004-6-061成都清源房屋开发有限公司人力资源规划（2004）背景：成都清源房屋开发有限公司是***创建的企业，于一九九四年初运行。经过九年的努力，成功地开发了石人住宅，金城住宅、清源电梯商寓、清源商厦、翡翠家园及坐落于风景秀丽的都江堰市区的全流动水景社区丽水青城等房产项目。目前正开发的项目有四个，其中名士公馆则是面积达10万平方米的大型高尚文化社区。另外还有南门商业项目“金玉满堂”和“骡马市商贸大世界”等项目。一、产业环境分析：（一）宏观经济环境2001年全球经济增长速度放缓，特别是美国受9·11恐怖袭击之后，西方各资本主义国家经济状况更是加速下滑。在这种外部经济环境不利的条件下，中国经济以高于7%的增长速度受到世界各国普遍关注。在北京申奥成功和中国成功加入WTO，国际地位显著上升的基础上，中国政府依靠积极的财政政策和稳健的货币政策，保持宏观经济环境稳定的前提下，通过实施西部大开发，加大基础设施建设力度的扩大内需的经济政策，充分挖掘国内经济的潜力，维持了国民经济的高速增长。作为西部大开发的战略要地，依托于国内良好的经济环境，成都市人民政府从两方面入手加速成都经济的快速增长。对外，成都市人民政府积极改善成都的投资环境，整顿和规范投资体制，吸引外资的大量进入；对内，加大经济结构的调整力度，加快产业结构调整和升级，实现产业结构逐步优化，搞活中小企业，提高企业的竞争力。2001年全年完成国内生产总值（GDP）1491亿元，超额完成目标任务3.1个百分点，增幅达13.1%；实现全年财政收入145.4亿元，比上年增长22.5%，其中，地方财政收入77.6亿元，比上年增长了32.1%。为“十五”期间成都经济快速发展奠定了良好的基础。房地产作为拉动国民经济的强大动力，对成都地方经济作用是相当明显的。2001年成都房地产业保持了良好的发展形势，全年实现房地产开发投资170.76亿元，同期增长32.2%；人均购房和建房支出达到345.53元，较上年同期增长259.1%，其中住房装饰支出和家具材料支出比上年分别增长了2.63倍和14倍。2002年随着加入WTO的经济效应扩大和西部大开发力度进一步加大，旧城改造和新区建设进程的加快，东郊工业结构调整和沙河整治政策进一步落实，成都房地产业将面临更大的发展前景和前所未有的机会。（二）宏观政策环境自2001年以来全国房地产业界就开始了调整。从中央到地方各级房地产主管部门都按照市场经济的实际要求，对涉及房地产投资体制、土地取得、规划设计、建筑施工、销售管理、物业管理等房地产开发经营的各个环节的政策作了修改和调整。从而，一方面保护了消费者的合法权益，有效刺激了房地产消费需求；另一方面规范了房地产企业的开发经营行为，提高了房地产业的市场准入门槛，促进房地产市场优胜劣汰机制的形成，为房地产业的持续、健康发展起到了积极的推动作用。2001年4月4日国务院、建设部颁布的《商品房销售管理办法》旨在通过规范商品房现售和预售行为，保障商品房交易双方当事人的合法权益。首先，明确了商品房销售的政府主管机关，房地产开发企业应具备的条件，以及房地产中介服务机构的权限和职责，对房地产的参与者和管理者进行规范；其次，进一步明确了商品房预售和现售的条件，有效降低购买风险；第三，对销售途径和手段进行了规范和限制，对易产生纠纷，损害消费者利益的返本销售、售后包租、分割拆零销售等明令禁止；第四，对房地产开发企业或中介服务机构发布的商品房销售宣传广告进行了规范，明确应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等相关规定，“广告内容必须真实、合法、科学、准确”，并提醒当事人对“商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定”，从销售宣传行为上进行限制，维护当事人的知情权；第五，对商品房买卖合同应当明确的主要内容一一列举，从合同内容和程序上进行规范；第六，对商品房统计建筑面积的不同方式、相应的计价方式以及承诺规划、设计与现实进行规范，对允许的误差和超出允许误差的处理办法进行明确；第七，对商品房长期存在的质量纠纷进行责权明确，规定“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等做出约定，保修期从交付之日计算。”如此等等，既降低了消费者的购房风3险，维护消费者的合法权益，保障了房地产交易活动的健康、有序运行，又刺激了房地产市场的有效需求。中国人民银行于2001年6月26日发布的《关于规范住宅金融业务的通知》，一方面“严格审查住房开发贷款发放条件，切实加强住房开发贷款管理”。对住宅开发项目的市场定位以及开发经营的具体运作提出了更加严格的要求，从而间接提高了开发企业的入市和盈利门槛。另一方面，“强化个人住房贷款管理，严禁发放‘零首付’个人住房贷款”，并“规范个人商业用房贷款管理。借款人申请个人商业用房抵押贷款的抵借比不得超过60%，贷款期限最长不超过10年，所购商业用房应为现房”。从而对房地产开发经营企业和个人的住房金融贷款进行了限制，整顿和规范了住房金融的市场秩序和业务管理，防范了住房贷款风险。同时建设部还修改了7项房地产市场管理规定和办法。就城市商品房预售管理、城市异产毗连房屋管理、城市房地产转让管理、城市房地产中介服务管理、城市房地产抵押管理、城市房屋权属登记管理、房地产估价师注册管理等七方面，进行了修改，从而进一步加强了对房地产市场各个环节的管理规范。为贯彻国务院颁布的《城市房屋拆迁管理条例》，成都市人民政府正式出台了《成都市城市房屋拆迁管理暂行办法》，并于2001年11月1日起实施。该《办法》对其适用范围及管理部门以及拆迁补偿金的“专款专用”、安置用房应当具备的公共交通、入学、就医、日常生活等条件等等均做出了明确规定。并对拆迁补偿方式、各类房屋的安置办法、补助费的规定等也有相应规定。强化了对拆迁当事人合法权益的保护和对政府行政管理行为的约束，完善了一系列行为规则，以确保被拆迁房屋所有人和使用人的权益。针对现行体制中存在的主要弊端，从体制、政府、市场、企业四者关系出发，本着完善成都市市场经济体制入手的目的，市政府出台了关于加快投资体制改革的13个配套文件和《关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》，改善成都市的投资环境，鼓励投资者进入成都市场，从而保障房地产业的健康发展。（三）成都市政府工程：（1）城市环境综合整治2001年，按照市委、市政府的统一部署，围绕“净化、绿化、亮化、畅通”的总目标，在城区全面实施了城市环境综合整治工作。整治工作从3月中旬起4全面展开，至12月底基本结束，历时9个月。重点对122条市容形象示范街、重点整治街道、主要出入城道路路段的临街立面、道路路面、户外广告、环卫设施、市容秩序、园林绿化、光彩工程、农贸市场、机动车停车场、建筑工地、闲置地块、河道沟渠、临街店铺、畅通工程等进行综合整治。目前，经过整治的街道基本形成了一街一景，一区一貌，既体现了历史文化名城的特色，又展现了现代城市的时代风貌，使城市整体形象在较短的时间内得到了明显的提升。（2）东郊工业结构调整为构筑成都市工业新高地，实现工业经济的跨越式和可持续发展，加快城市建设，提升城市形象，成都市规划局按照市场经济的要求，本着企业为主、政府引导：整体规划、成片开发；技术进步和产品升级换代等三大原则，于2001年9月28日公布了东郊工业区结构调整的规划方案，调整后的东郊将成为集物流配送、商业金融、居住生活、科技产业、旅游休闲等功能于一体的综合性城区。城东一期改造规划城市建设用地面积为107.40平方公里，预计市政设施改造和建设总投资228亿元。结合城市轨道交通设施的建设，创造良好的片区间交通条件，改造后的沙河将形成“两带两区六景点”的景观结构。片区结构将转变为市中心、城市副中心、片区中心、居住中心等四级中心组成的结构模块，改造后将形成将以沙河为纽带、向东放射道路为轴线，联系各级中心的新格局。同时，在现在的工业区内将增加建设南路B线、沙板桥路、双桥路东延线、东大街东延线及机场路东延线等道路，改造架空电力线路为地下敷设：改造所有铁路专用线及平交道口。2002年是东郊工业区的结构调整特别是企业搬迁改造将进入最关键的一年，东郊工业结构调整将依据整体部署，整体推进，并在重点地区实施重点突破。其具体的目标为：完成2001年启动的7户试点企业的搬迁改造，做到按时投产。新启动15户企业搬迁改造，全年完成搬迁改造投资20亿元以上。依法关闭企业2至3户。结合沙河整治工程，在搞好沙河两岸企业拆迁的同时，规划建立1至2个都市型工园区。（3）沙河整治5沙河是50年代为解决东郊企业供水问题而改建的，以供应工业用水为主的专用渠道。2001年启动的沙河整治工程共计需投入80亿元，其中沙河整治工程将需要投入19-20亿元，加上旧城改造及工业企业结构调整资金投入将达200亿以上。整治范围为10.97平方公里，包括沙河22.22公里河道及10条支流流域范围。2001年11月28日沙河整治拆迁工程正式动工，拆迁时间预计为一年，拆迁总面积约162万平方米。整个拆迁工程将分两步进行。第一阶段：2001年11月底至2002年5月，完成上游水资源保护区范围，即驷马桥至源头段5.34公里，两侧各200米范围的拆迁。下游成渝高速路段至沙河与府河交汇口5.6公里、两侧各50米范围的拆迁。第二阶段：2002年3月至2002年11月。完成驷马桥以下至成渝高速路段11.28公里、两侧各50米范围的拆迁。2002年春节后开始工程建设。预计用3年-5年时间对沙河规划整治区域进行全面的综合治理，包括载污工程、防洪及河堤整治工程、绿化景观工程、道路及市政设施、环卫设施工程、文化建设及光彩工程和拆迁改造工程等。（4）旧城改造为进一步改善城市环境，市政府提出用3-5年时间完成旧城改造的决定，并已初步完成有关旧城区改造的计划，根据旧城改造滚动开发的特点，以“政策扶持、市场运作”为基础原则，初步改造计划将是：第一阶段采取政府先行投入部分资金进行旧城改造，完成现有旧城改造量的20%，待积累资金后再加大改造力度；在第二阶段完成35%的改造量；第三阶段完成45%的改造量。据统计，城区尚需改造的旧城危旧房达400万平方米，拆迁户数近10.5万户，需要投入拆迁费用及城市道路建设资金达152.94亿元。（5）低洼棚户区改造有关部门在全面调查的基础上，提出了改造低洼棚户区的时限要求，明确责任分工，邀请人大代表共同商量如何加快改造步伐。在2001年初的市人代会上，王景云、杨盛书等20位人大代表再次提出了4件关于加快城区多处低洼棚户区改造的建议。承办的市房管局根据建议及时向市政府上报了《关于报送进一步加快城区低洼棚户区危破房屋改造实施意见的请示》，市长李春城、副市长王少雄6等对此作出重要批示，对此，低洼棚户区改造拉开序幕。2001年11月7日，成都市政府有关部门规划在十五期间完成二环路内的低洼棚户改造工程。目前成都市共有73.9万平方米的低洼棚户区，其中锦江区和金牛区各占39.7万平方米和13.7万平方米，武侯区占14万平方米，青羊区和成华区各占3万平方米和3.5万平方米。而2002年将有10个低洼棚户区启动改造，共迁出20多万平方米的旧城改造和新项目开发用地，将在这些地区进行低洼棚户区改造建设项目的建设，项目的定位大都以中低档商品房为主，产品价格在2000-2300元/平方米，这将成为今年成都房地产开发的重点。（四）市场供给特征第一，总体供给规模扩大，产品结构趋向合理。随着房地产开发环境的日益成熟，成都市作为整个中