我国房地产企业开发费用分析

我国房地产企业开发费用分析引言房地产业是国民经济中的重要支柱产业之一。上世纪90年代中期以来，房地产业对国民经济的快速、稳定发展起到了不可替代的作用。房地产投资的平均增长率高于全社会固定资产投资的增长率，占全社会固定资产投资的比重逐年上升。2007年，房地产业投资高达25280亿元，占当年全社会固定资产投资的18.4%。在房地产开发费用中涉及到前期工程成本、土地成本（缴纳给政府的土地出让金）、建安工程成本、市政工程成本、公共配套设施和销售费用、财务费用和开发间接费用等诸多环节和因素。那么各个环节的的成本分布如何呢？市场各个主体之间的昀终支付分布如何呢？本研究在9城市房地产业开发项目抽样调查的基础上对上述问题进行分析。房地产投资变化图2007年，房地产业投资占当年全社会固定资产投资的18.4%。-5%0%5%10%15%20%25%30%35%199619971998199920002001200220032004200520062007全社会固定资产投资增长率房地产投资增长率房地产投资占比数据来源：国家统计局历年《中国统计年鉴》；2007年为统计公报数据。一、调查数据的基本情况及主要指标解释本部分通过调查数据进行实证研究，分析在房地产业总制出中各个环节的分布状况。我们所使用的调查数据来源于2008年7月份到10月份在北京、上海、广州等9个城市房地产开发企业的调查，包括62个开发企业，涉及到81个房地产项目。在所有调查企业中，民营企业占到了91.9%，国有企业占到了8.1%。所调查的开发企业中大、中、小型企业1所占比例分别为19.4%、54.8%、25.8%；调查所涉及的大、中、小型房地产开发项目2所占比例分别为32.1%、35.8%和32.1%；1划分大、中、小型开发企业的标准为：大型企业的年销售额在30亿元以上；中型企业年销售额10-30亿元；小型企业年销售额10亿元以下。2划分大、中、小型开发项目的标准为：大型项目销售额在10亿元以上；中型项目销售额为5-10亿元；小型项目销售额为5亿元以REICOREPORT20081开发项目的类型分别为：住宅项目（77.8%）、写字楼项目（16%）和商业用项目（28.4%）。在调查项目中，70.4%的为毛坯房；在调查时大部分项目已处于销售或完成销售阶段。这次调查的数据分布比较符合我们的研究目的，能够使我们能够有效估计开发和销售阶段的各种税费情况。这次调查的数据比较符合我们的研究目的。开发企业所在的城市不仅有一线城市（北京、上海、广州），还有一些二线和三线城市；调查样本来源的多样性，可以有效控制不同地域的制度性差异。在项目规模上，大、中、小型项目基本上各占三分之一左右，在项目类型上，住宅、写字楼和商业用项目所占比例也基本符合房地产开发的中80：20的实际分布情况。大多数调查项目都已经完成开发，处于销售或完成销售的阶段，这种状况能够使我们能够有效估计开发和销售阶段的各种税费情况。当然这些数据也存在一些需要改进的地方。首先，数据样本量还不够大，全部样本只有81个项目；其次，虽然我们选择了不同地区的9个城市进行抽样，但是样本却主要集中在上海、广州等大城市，其他城市的样本量并不多。第三，完成销售的项目数量还不充分，只有25个。样本项目的分布及进展情况城市企业数量项目数量项目进展情况北京175个项目已完成销售并入住，2个项目装修施工已基本完成，2008年底将完成销售上海293013个项目处于“交付使用中”，17个项目处于“销售中”广州19316个项目已交楼，6个项目处于“装修中”，10个项目处于“施工建设中”，2个项目处于“开始阶段”，3个项目已完工，2个项目处于“销售中”，2个项目已销售完毕呼和浩特554个项目处于“主体工程封顶”，1个项目处于“高层在建，小高层园林景观规划中”青岛443个项目已入住，1个项目处于“销售中”西安11苏州11尾盘销售阶段成都11规划设计阶段深圳11总计6281在正式进行分析之前，有必要对本研究所涉及的几个主要指标进行界定。从企业财务的角度，开发项目的总成本等于直接成本和运营成本之和；但是从总成本的资金流向角度，则可以分为流向政府的部分和其他成本补偿。流向政府的部分主要是土地出让金（即土地成本）。开发项目的总费用支出等于总成本与总税收之和；但是从费用支出的流向角度，则又可以分为流向政府的部分以及其他的成本补偿。流向政府的部分主要是土地出让金和税收以及其他非税收费。开发项目的总销售收入的分配，则主要在三个方面：一是政府所得份额，包括土地出让下。REICOREPORT20082金、税收和非税收费；二是非土地成本补偿；三是企业的“剩余”。主要指标界定企业财务角度支付流向的角度总成本=直接成本+运营成本政府（土地出让金）+其他成本补偿总费用支出=总成本+总税收政府（土地出让金+总税收+非税收费）+非土地成本补偿总销售收入=开发项目的全部销售收入政府（土地出让金+总税收+非税收费）+非土地成本补偿+企业剩余企业剩余=总销售收入-政府所得-非土地成本补偿“剩余”≠利润调查项目的业态类别分布图0%20%40%60%80%100%住宅77.857.1100%61.3100%75.0100%100%100%写字楼16%57.16.7%16.125%100%商业28.442.96.7%32.3100%50%100%总体N=81北京N=7上海N=30广州N=31呼和浩特N=5青岛N=4西安N=1苏州N=1成都N=1深圳N=1二、房地产业开发企业的总成本分析房地产开发企业的总成本包括直接成本和运营成本。在直接成本项下，又包括前期工程成本、土地成本（缴纳给政府的土地出让金）、建安工程成本、市政工程成本、公共配套设施和不可预见费等6个子项；在运营成本项下，又包括销售费用、财务费用和开发间接费用等3个子项3。3不含税收。REICOREPORT20083项目总成本构成（直接成本与运营成本）（81个项目）在总成本中，直接成本所占比例为83.5%，间接成本所占比例为16.7%0%20%40%60%80%100%运营成本占总成本比例16.7%11.4%9.2%20.7%50.2%12.4%20%14.3%14.3%8.7%直接成本占总成本比例83.5%88.6%90.8%80%49.8%87.6%80%85.7%85.7%91.3%总体北京上海广州呼和浩特青岛西安苏州成都深圳在总成本中，直接成本所占比例为83.5%，间接成本所占比例为16.7%，房地产开发企业的总成本主要放在了直接成本上。分城市来看，深圳开发企业的直接成本所占比例昀高，达到了91.3%；其次是上海，达到了90.8%。直接成本占总成本比例昀低的是呼和浩特，只有49.8%。土地成本占总成本比例达到了41.2%，土地成本占直接成本的比例更是高达58.2%。在总成本中，土地成本所占比例昀高，达到了41.2%，土地成本占直接成本的比例更是高达58.2%。从总成本构成中，开发企业的运营成本所占比例并不是很高，在运营成本中销售成本所占比例昀高，为40.4%，但销售成本占总成本的比例只有6.49%。开发企业的土地成本主要是向政府缴纳的土地出让金，是政府的土地所有权的租金收入。此外，在市政工程和公共配套设施中，除了企业为项目本身进行的投入外，这些建设还作为市政工程的一部分参与到城市的功能服务中。这实际上是企业为市政建设提供了额外服务。因此，在市政工程和公共配套成本中，还有一个份额实际成为了政府的“收入”。虽然我们没有具体数据来显示这一部分归政府收入的企业成本支出，但是可以肯定的是，在总成本的支出中，企业向政府的支出不仅是土地成本所占的41.2%。如果大致估计在市政工程和公共配套设施中，大约一半是向政府的支出，那么除土地成本外，总成本中向政府的支付还要再增加大约3个百分点。这样，在总成本构成中，企业向政府的支出大约达到44%。如果按照每平方米可销售面积成本计算，全部样本的平方米成本平均为8893元，其中直接成本为7523元，运营成本为1370元；每平方米的土地成本为3821元。分年度和分城市看，在2003年到2007年间，上海每平方米土地成本在2006年昀高，达到了6849元，广州则在2005年达到昀高，为4375元。REICOREPORT20084房地产开发企业总成本构成情况0%20%40%60%80%100%前期工程占直接成本比例5.0%3.3%1.1%3.9%土地成本占直接成本比例48.2%42.1%58.2%44.7%建安工程占直接成本比例34.8%49.4%25.4%42.3%市政工程占直接成本比例6.7%4.6%9.8%3.9%公共配套设施占直接成本比例2.7%0.4%1.4%3.4%不可预见费用占直接成本38%21%42%33%总体北京上海广州土地成本呈现从沿海城市到中部和西部地区、从一线城市到二线和三线城市逐次递减的趋势。土地成本占总成本的比例在不同的城市有很大的差异。所调查的9城市平均的土地成本占总成本的比例41.2%。土地成本占比昀高的是上海，其次是苏州、成都和北京、广州、青岛、深圳、西安，昀低的是呼和浩特。这种分布基本上呈现出土地成本从沿海城市到中部和西部地区、从一线城市到二线和三线城市逐次递减的趋势。城市的土地成本也基本上反映了各个城市房地产的需求和土地紧缺的程度。各城市土地成本占总成本比例分布52.8%52.4%45.8%37.4%36.4%33.6%32.1%24.0%14.0%0%10%20%30%40%50%60%上海苏州成都北京广州青岛深圳西安呼和浩特土地成本/总成本土地成本过高增加了企业的资金压力，导致了政府土地收益的不可持续性；降低了房屋购买者的购买力。从总成本构成的角度看，上面的分析显示土地成本构成了开发企业总成本的主要部分。这种状况对房地产业相关各方的影响主要是：首先，对开发企业而言，增加了企业在房地产开发阶段的资金压力，进而使得开发企业所面临的潜在金融风险也大大增加了；其次，对于政府而言，虽然可以一次性征收较多的土地出让金，但是随着未来城市建设可用土地的减少，却也导致了政府土地收益的不可持续性；第三，对于房屋购买者而言，则大大增加了在房屋购买过程中的负担，客观上降低了房屋购买者的购买力，增加了房地产销售市场的风险。REICOREPORT20085房地产开发企业总成本构成（81个项目）前期工程,3.30%销售费用,6.49%财务费用,6.89%开发间接费,3.30%公共配套设施,0.40%市政工程,5.70%不可预见费,3.08%建安工程,29.12%土地成本,41.20%三、房地产业中的税收状况房地产业税收的一个重要特征是税收主要集中在开发和销售环节，是典型的“重开发、交易，轻保有”的税收分布房地产业的税收共有11种（12种）。按照规定，在保有阶段涉及2种（3种）税收，而且对于非经营用住宅是免税的，所以报告没有分析保有阶段的税收。在我们的调查中，在开发环节涉及到4种税收：房产税4、土地使用税、契税和印花税5；在销售环节涉及到4种税收：营业税、城市建设税和其他地方附加税6、企业所得税和土地增值税。在开发环节税收中，契税所占比例昀大（64.51%），其次是土地使用税（20.26%）、印花税（10.85%）和房产税（4.39%）。房产税的征缴只涉及经营写字楼和商业用房屋的开发企业，所以比例较小。在销售环节税收中，所占比例昀高的是营业税及地方附加税（57.42%），其次是企业所得税（26.40%）和土地增值税（16.18%）。专栏：我国房地产业的土地交易制度及税收体制的特征按照《宪法》规定，我国城市的土地属于国家所有。在土地交易中，国家出让的只是土地的使用权，因此4按照规定，房产税是在保有阶段征收的，在开发环节不征收房产税。在我们的调查中，因为有一部分企业还经营写字楼和商业用房屋，这部分则需要征收房产税，所以我们将这部分房产税也纳入到开发阶段。虽然从性质上分析，房产税应该是保有阶段的税收，但是从资金来源上分析，这部分税收则是由开发企业缴纳的，属于开发企业的总支出的一部分。5没有涉及到耕地占用税，是因为所调