我国房地产发展趋势分析及测预

综合研究ZONGHEYANJIU120一、我国房地产市场趋势分析（一）市场需求的影响因素分析房地产的市场需求是由居民购房能力的大小决定的。具体主要有一下几个因素决定的：①储蓄存款；②当年总收入扣除消费支出（不含住房支出）的城镇人均余额；③住房公积金；④每月发放的住房补贴；⑤一次性发放的住房补贴：（二）中国房地产业的市场容量分析目前我国城市家庭中只有26%以上的家庭居住面积在60平米以上。从住房产权来看，只有50%的家庭住在自己拥有的房子里，44%租用单位的房子，4%租用私人的房子，2%的家庭租用其它房源的房子。从上述数字可以看出，中国住房的潜在市场容量是非常大的，在原来的福利分房制度下，普通居民的购房能力不足，从而使得房地产市场的有效需求不足，实行货币分房以后，这种状况可望得到很大的改变。（三）房地产开发商向规模化、品牌化方向发展在房地产过热时期，房地产业的利润率比较高，因而吸引了许多商家进入房地产业，但当时成立的这些公司规模都不大，它们开发的楼盘规模偏小，配套设施不齐全。经过几年调整后，房地产业的盈利能力已呈下降趋势，房地产业进入了微利时代，房地产开发商之间的竞争日趋激烈，在此情况下，规模优势、品牌优势越来越成为企业赢得竞争的关键。目前许多综合实力较强的房地产开发商都把发展成熟的品牌管理体系、实现管理的高效与科学、发展高品质的服务体系作为提高自身竞争力的重要手段。（四）房地产供给将多元化方向发展配合住房制度改革，中国政府将提供多种渠道的住房供应体系。房地产供给方面不仅有面向中高收入阶层的商品房，而且还有面向中低收入阶层的经济适用房，以及面向贫困阶层的解困房和低租金的公寓等，房地产供给的多元化将大大地改善中国城市家庭的居住状况。（五）商品住宅价格将呈现出稳中回落的趋势近年来，商品住宅市场供过于求，但价格却一直居高不下。供求规律在中国房地产市场中不起作用的主要原因是中国房地产市场是一个发育不完全的市场，其需求主体不是个体消费者，而是集团，在这些集团中又有相当一部分的购房资金来源于各种财政拨款，他们的购买行为不同于普通消费者，价格对他们的需求不起决定性作用，因此造成商品房需求价格弹性很低。二、辅助体系完善的分析（一）房地产金融将不断完善和发展房地产业是一个资金密集型产业，金融的介入是房地产业发展我国房地产发展趋势分析及测预田飞/合肥学院经济系必不可少的条件。房地产金融一般可分为开发信贷和消费信贷，就中国目前情况来讲，这两种房地产金融业务发展的很不均衡。开发信贷业务开展的时间比较长，业务量也比较大，有效地支持了中国房地产业的发展，但消费信贷的发展却还是近一两年的事。随着福利住房制度改革的推进，中国房地产市场的需求主体逐渐由集团向个人转移，住房消费信贷对房地产市场发展的重要作用日益显现出来，各大商业银行纷纷推出以个人住房抵押贷款为核心的住宅消费信贷业务。（二）住房二级市场将对房地产业的发展起着越来越大的作用现在对住房需求大的往往不是没钱的无房户，而是有钱有房的人。这些人有房想扩大居住面积，办法之一就是换房，通过市场交易增加需求，卖旧房买新房，以小房换大房。据预测，住房实物分配切断后走向货币分配，这将使个人增加投入，据估计，这部分人的住房增量需求是1100万平方米／年。以全面开放住房二级市场的上海为例，现有住房的住户有35%在未来5年内准备进入房产市场，进入市场的有80%的人是准备扩大面积，扩大面积以平均27～30平方米／人。全国以此情况测算可增加有效需求2800万平方米／年。（三）利率下调和征收利息税对房地产业发展的影响利率下调从两方面促进了房地产业的发展，其一是降息使开发商的财务成本下降，从而降低了房地产的开发成本，使房价有了下调的可能；其二是降息使居民存款的利息下降，刺激了持币者购房的愿望。同样，开征利息税也使居民的存款收入下降，并且开征利息税和降息的一个不同点是，存款额越大的其上缴的利息税越多，因此开征利息税会使得这部分人将房地产作为一个新的投资渠道，从而能促进房地产的销售。三、2008年房地产市场运行特点分析（一）全球房地产市场形势严峻，国内市场信心受到冲击2007年次贷危机的爆发更是危及全球金融市场，加剧了全球房地产降温的趋势。2008年，多数国家房地产市场更趋恶化。各国的房地产市场长期不景气，目前住房价格仍然十分低迷。全球房地产市场降温蔓延将给我国住房投资和需求造成强大的心理冲击，推动房地产市场向下调整。2008年1季度全国城镇储户问卷调查结果显示，未来三个月打算购房的居民占比为14.6%，分别比上季度和上年同期降低1.3和1.9个百分点，创调查以来最低水平。北京、上海等七大城市居民购房意愿全线下跌。与此同时，房地产业企业家信心指数也明显下降。2008年2季度，该指数为118.4，比上年同期低27.1个百分点，比一季度低12.7个百分点。（二）市场趋冷，销售大幅下滑2000年以来，我国房屋销售面积增速连续8年快于竣工面积管理学家2009.04121的增长速度，从绝对量看，2005年-2007年，房屋销售面积连续3年超过同期竣工房屋面积，市场供求紧张的矛盾尤为突出。进入2008年，受部分大城市房价下调、退房现象增多的影响，消费者对房价进一步回落的预期增强，持币观望气氛浓重;与此同时，多次加息和第二套住房贷款首付比例提高也大大抑制了居民的购房需求，房地产市场开始降温，销售持续下降，并有降幅逐渐扩大的趋势。1-8月，商品房销售面积和销售额同比分别下降14.7%和12.7%，其中住宅销售面积同比下降14.9%。在供给较快增长、销售大幅下降的共同作用下，全国房屋空置面积有所增加。截止到2008年8月末，全国商品房空置面积1.3亿平方米，同比增长8.7%。其中，空置商品住宅6555万平方米，增长8.7%。（三）保障性住房供给不足，结构失衡矛盾难以有效解决由于我国住房保障制度尚未法制化，地方政府无法从经济适用房建设中获得土地出让收入，而开发商利润较低，各方均缺乏投资建设经济适用房的积极性，因此，2001-2005年，经济适用房投资占住宅投资的比重呈直线下滑的态势，房地产供给结构失衡局面加剧，中低收入家庭住房问题越来越严重。针对这种情况，自2006年开始，国家陆续出台了一些规范经济适用房建设和加快廉租房建设的规定，加大住房保障力度。在地方政府的配合下，2006年，经济适用房投资增速由负转正。受投资增速下降的影响，2008年经济适用房投资占住宅投资的比重明显低于2007年，房地产市场结构失衡的矛盾加剧。（四）房价涨幅回落，部分一线城市下跌明显在本轮经济扩张中，为了抑制住房价格的过快上涨，2005年以来，国家连续出台了一系列紧缩银根、稳定房价的政策措施，但直到2008年，调控成效才逐渐显现，房价快速上涨的势头有所缓解。从70个大中城市的销售房价来看，价格下降的城市逐渐增多，1月份环比指数下降的有13个城市，到8月份，扩大到25个，占比达到35.7%，其中，一线城市中上海房价环比出现负值，广州、深圳的房价回落明显，同比和环比均已出现负值。北京总体房价水平虽然保持了较快增长，但部分楼盘也开始打折销售，消费者观望气氛较浓，商品房销售额较去年同期大幅下降，房价下行压力较大。（五）资金来源增速回落至2004年以来最低，企业资金压力加大在从紧货币政策背景下，银行在房地产企业贷款和住房按揭贷款两方面都普遍收紧了信贷，2008年以来，国内贷款增速逐月下降。与此同时，由于购房者信心不足，持币观望者增多，以定金及预收款和个人按揭贷款为主的其他资金来源出现负增长(前8月同比下降0.1%)，其占房地产资金来源的比重由去年同期的44.6%下降到39%，下降5.6个百分点。其中定金及预收款同比仅增3%，增速较去年同期回落25.7个百分点，而个人按揭贷款同比下降10.1%，回落79.6个百分点。如果下一阶段成交量继续下滑，迫于资金压力，楼盘降价销售回笼资金的情况有可能增多。四、2009年房地产发展趋势预测2009年房地产市场调整将加剧，预计房地产开发投资增速将大幅下滑，房地产交易有可能从“量跌价滞”发展为“量价齐跌”。（一）房地产投资增速将大幅回落从短期看，房地产投资将保持增长势头，但增长速度将有所放缓。房地产行业产品生产周期较长，市场供给表现出很强的惯性，由于上半年新开工面积和在建规模较大，加之灾区房屋重建和保障性住房建设的增加，2008年四季度房地产投资仍将保持一定的规模。但受宏观调控和资金短缺影响，投资的增长幅度将回落，预计全年房地产投资增长约在27%左右。2009年，在全球房地产市场降温、国内经济继续调整的背景下，受住房需求不旺、房价预期回落、市场前景看淡的影响，房地产开发投资增速将出现大幅度降低，在2008年基数较高的基础上，2009年房地产开发投资增速有可能下滑到10%以下。（二）投机需求和自住需求受抑制1.自住性需求者的支付能力和购房意愿下降。第一，股市低迷，居民家庭财富缩水，住房实际支付能力下降;第二，在楼盘降价促销、房价涨幅回落的市场环境下，消费者对房价进一步下降的预期增强;随着次贷危机影响的加深，世界经济调整加快，我国出口形势严峻，金融风险较大，未来国内经济增长将继续放缓，居民收入增长变数增多，预期也随之下降。房价和收入预期的下降延缓了潜在购房者的人市步伐，自住性需求受到抑制。2.投机性需求减少。第一，尽管最近央行连续四次调低贷款利率，但对第二套住房的贷款限制政策仍对投机起到了很大的遏制作用。第二，前几年，在人民币升值和房价持续上涨的预期下，国际投机资本大量涌入我国房地产市场，受次贷危机不断恶化的影响，全球流动性由“过剩”变为“不足”，加之对人民币升值预期的改变，游资流出的可能性增大，也会影响房地产供求。（三）房价继续向下调整当前，我国房价涨幅的回落，既是货币紧缩政策调节的结果，也是前期过高房价的合理回归，随着市场供求形势的变化，2009年我国房价将出现下降趋势。预计房价调整将呈现以下特征：第一，大城市房价跌幅超过中小城市。第二，高档房价格跌幅超过中低档房。由于投机性需求主要集中于高档住宅，因此，随着投机性需求的撤出，高档住宅价格将深度回落，回落幅度要大于中低档住房。【参考文献】[1]《中国房地产信息》[2]中宏数据网我国房地产发展趋势分析及测预作者：田飞作者单位：合肥学院经济系刊名：管理学家英文刊名：GUANGLIXUEJIA年，卷(期)：2009，(4)被引用次数：0次参考文献(2条)1.中国房地产信息2.查看详情本文链接：：上海海事大学(wflshyxy)，授权号：5e5c18bd-2932-4dc5-8192-9dc6015d2cee下载时间：2010年8月2日