我国房地产权的十个问题

2002年第5期双月刊总第134期中南财经政法大学学报JOURNALOFZHONGNANUNIVERSITYOFECONOMICSANDLAW我国房地产权的十个问题陈柏东(中南财经政法大学成人教育学院，湖北武汉430060)阳.5.2002BimonthlySerialNQ.134摘要2房地产权是业主持有与处置房地物质财富的重要工具。本文从产权范畴讨论入手，综合中国国情和外国的情况，对房地产产权范畴、产权界定、产权分类、产权头衔、产权获取、产权交易、产权负担、产权契据、产权价格、产权保险作了纲要性的讨论，旨在借鉴他国成功的经验，探讨如何建设我国的房地产权体系与运行机制的思路。关键词:房地产F产权界定F产权获取与转让中国分类号:F293.3文献标识码:A文章编号:1003-5230(2002)05-0022-08-、房地产权的定义问题关于产权的一般定义，目前尚未达成共识。人们或从经济的角度，或从法律的角度，或从产权形成的角度，或从产权范畴运用的角度，作出各自的判断，得出各自的见解。这些见解对我国房地产权的明晰，具有启迪作用z其一，产权与所有权密切相关。其二，产权是权利的具体化。其三，产权借助物的形式反映人与人之间关系。其四，产权的内部构造可以分割。长期以来，我国的房地产权问题，置于生产资料公有制的框架之内而被忽视。《中共中央关于建立社会主义市场体制若干问题的决定))，多处提到产权问题。国企改革的重点是明晰产权、界定产权、产权流动，产权重组、理顺产权关系。1986年第一部土地法，界定了土地的国家所有和集体所有两种终极产权。1994年实施的《房地产法机进一步明确了土地的所有权、使用权、共同使用权及其他权能。但从总体上看，我国的房地产产权问题，尚诙不上有系统的研究。1.房产产权的定义:主体对房屋土地拥有的各种权利，包括归属权，使用权，占有权，交易权，收益权和处分权。2.地产产权要素，包括z主体一一房地物质的持有者。在我国，主要有:国家主体一一城市土地的所有者。集体一一农村土地的所有者。企业和农业劳动者一一土地的使用者。客体一­房屋及其关联设施与土地。运行规则一一产权获取、转让、收益、处分的制度安排或法律和习惯规则。收稿日期:2002-03-25作者简介2陈柏东0955-)，男，湖北黄院人，中南财经政法大学成人教育学院教授。22二、房地产权的界定问题产权的界定是指房地产归属关系、占有关系、使用关系、交易关系、处分关系及其它权益关系的确定。(一)产权界定的两种意见1.产权必须明晰。大多数学者认为，产权可以通过法律形式、制度安排和惯例加以界定。产权界定是实现产权主体多元化、产权形态货币化、产权流动市场化、产权管理法制化、产权运作人格化、产权经营公司化，建立现代企业制度之必然。法律和惯例是界定产权的两种工具。房地产权界定的关键点:一是确定房地产的归属关系，即房地产的所有权p二是房地产的现实占有关系，即客观现实的占有权;三是房地产的使用关系，即房地产的实际使用权;四是房地产的他项权能，即不可避免地分享他人房地的权利，如通行权、给排水权等地役权z五是房地产权拥有的期限。只有明晰产权，产权具有确指性，才能进行产权交易，使不动产运动起来，提高房地资源的配置效率和运行效益。2.产权不可能完全界定。y.巴泽尔认为:界定产权存在着固有的困难。由于信息成本，任何一项权利都不是完全界定了的。没有界定的权利是把一部分有价值的资源留在了公共领域里。公共领域里的全部资糠的价值叫做租。因而产权的界定是一个演进过程。这种演进过程有理论的均衡状态。对每一个潜在的寻租者，寻租的边际成本等于该寻租者在其已经享有的权利下能够得到的租的边际增量。y.巴泽尔提出了一个重要的产权命题，除非产权得到完全界定一一在交易成本为正的情况下，这是永远做不到的一一部分有价值的产权总是处在公共领域中。人们可以界定产权，可以按照对自己最有利的原则决定把产权界定到什么程度。由于商品属性很复杂，测定每种属性都要付出戚本，彻底界定产权的代价就过于高昂，因此，产权从来不可能得到充分的界定。(二)产权界定的两个思路以房为中心界定房地产权。在以房为主导功能的地域空间，应以房产为主体界定房地产产权。土地是房的载体，在一定的期限内，土地是房屋的不可分割伴随物。依谁投资谁所有规则界定产权。设置两种基本产权形式:一是房屋的完整产权。包括所有权、使用权、收益权和处置权(含交易权)。二是土地的共同使用权。业主对土地使用权的期限以房屋的使用寿命为限，对土地使用权的拥有量为其对房屋投资量的分摊额。以地为中心界定房地产权。在以土地为主导功能的地域空间，应以土地为主界定房地产权。房屋及其相关设施，只是土地的附属物。土地使用权的界定首先应当明确四个指标z一是土地用途，根据最佳利用原则界定其使用方向;二是土地的范围，包括土地的平面几何面积和有限地向上向下延伸的立体空间;三是土地的质量，界定土地的质量等级;四是土地的使用期限，界定土地使用的时间。四个指标明晰土地使用权物质对象的确指性。其次，应当明晰土地使用权的产权权能。即业主在土地使用期内的经营使用权、收益权、交易权和处分权。三、房地产权的分类问题房地产权的分类，可按产权的标的物分房屋产权和土地产权;可按产权权能分为所有权、使用权、交易权、收益权和处分权等。这些分类的讨论已有一个基本框架。以下仅从产权期限的借鉴方面美国的作法加以讨论。按房地产权的拥有期限可分为:1.完整产权(FreeholdEstates)。指业主可以无限期地拥有并可随意处理房地产的权利。这种产权具有永久性、可继承性、可自由转让性三个基本特征。由于我国土地公有制的性质，我国23房地产的这种完整产权目前尚不存在。从管理的角度，以房产为对象，借鉴美国的房地产权管理体系，也许能得到一些有益的启示。美国的房地产产权有世袭产权(FeeEstates)和生命产权(LifeEstates)两种基本产权形式。世袭产权，亦称之为可继承产权，是最完整的产权形式。房屋若无特别限制或指明，通常都属于完整产权。业主拥有生前逝后的处置权利。世袭产权，又可细分为两种形式:其一，无条件的永久产权(FeesimpleAbsolute)，即100%的产权，没有任何限制条件。其二，有条件的永久产权(FeesimpleDefeasible)。指产权持有人受限制于特别设定的条件，其期限以某人的生命期为限。生命期可以是产权持有人，也可以是任何指定的他人的生命期。在生命期内，产权具有完整性。当指定人生命结束，产权亦随灭失。该项产权由遗嘱或契据而产生，可分为两种子产权形式:其一，回归产权(EstateinReversion)。房屋由甲转让给乙。产权期以乙的生命期为限。乙逝后回归于甲。甲持有该房屋的归回产权，乙持有房屋的生命产权。其二，剩余人产权(EstateinRemainder)。剩余人是事先指定的甲乙之外的第三者。如甲将房屋转给乙，乙持有生命产权，甲持有回归产权。当乙生命结束时，指定房屋归丙所有，丙持有的产权为剩余人产权。在生命产权期内，甲和丙没有享受和使用房屋的任何权利。房地产完整产权的两种基本形式，其完整的意义在于，产权各项权能的完整。其主要区别是，世袭产权元时间限制，生命产权则以指定人的生命期为限。2.非完整产权(Less-than-FreeholdEstate)。完整产权的一种权能分割形式，一般地亦称为租赁权(LeaseHoldeEstate)。其主要特征是:业主持有所有权，转让房地的使用权。使用权设定了一定的期限。业主拥有所有权和租赁期满后的完整产权。受让人拥有租赁期的占有权和使用权。在美国赁租一般分为定期租赁、周期租赁、意愿租赁和受害租赁4种基本形式。我国的土地使用权，类似于非完整产权。我国的房地产权正处于一个由公有制向多元化的变革过程中，随着社会主义市场经济的发展和房地产交易的大量化和日常化，房地产权的分类体系必须明晰化。主导趋势是:有步骤地建立房屋完整产权体系并完善土地的非完整产权体系。四、房地产权头衔问题房地产权头衔(RealPropertyTitleandVesting)，是业主持有产权的形式、名称和方法，是业主拥有房地产的证据。(一)地产头衔的基本形式在私有制国家，房地产权头衔的基本形式是:1.私人独有产权(SoleOwnership或称Own­ershipinSeveralty)。指某一个人单独拥有房地产的产权。2.共同共有产权(Concurrent/Coownershipe)，为多数人在同一时间内，共同享有一块完整独立的产权。产权头衔的概念化，是明晰产权、产权交易、产籍管理的基础。(二)我国的房地产产权头衔框架设计1.房地产权头衔设定存在的问题。根据我国的宪法、土地法和房地产法等基本法律，业主(自然人和法人)持有产权的形式和名称尚未定格化。产权名称主要有:国有土地所有权;国有土地使用权;国有土地共同使用权;集体土地所有权;集体土地使用权;集体土地共同使用权;住宅所有权;公有住宅使用权。这些产权头衔虽然在改变所有制区分法，适应市场方面前进了一步，但在产权的界定和具体化、明晰化、人格化方面，尚不能适应市场。存在的主要问题是:在农村集体土地方面，集体的概念虚化、弱化，集体所有权最终由国家的终极处分权制约。农民的土地使用权用行政关系的承包制处理，具有极大的弹性。在城市国有土地方面，国家所有权弱化、虚化。事实上是由城市政府行使占有权和终极处分权;由现实的使用者行使使用权和收益权。24在城市住宅方面。个人产权因获取产权的途径不同而差别很大。从住宅供给渠道分析:商品化住宅，依等价交换规则，从市场上购买。经济适用化住宅，个人购买受行政干预和政府补贴。无偿分配的职工住宅，使用者以低于成本的价格取得住宅的使用权。标准价购买的公有住房，使用者低代价地取得住宅的使用权。成本价购买的公有住房，使用者以建造成本取得住宅的使用权。多渠道多层次的价格形成的居民现实的使用住宅的产权，其产权头衔的界定极不完善，也给住宅的市场交易带来极大的混乱。2.房地产权头衔框架设计思路。我国房地产权头衔设计，必须考虑国情，必须具有国家和家庭双重视野，考虑未来的发展趋势。(1)产权头衔设计的国家视野。可从两个角度判断:一是强化国家所有权观念，设立国家土地所有权的管理经营机关，由国务院直接控制，实现土地的国家所有权的名至实归。二是弱化国家所有权观念，由城市政府行使国家土地所有权职能，用经济关系(如土地税，不动产所得税)和法律关系明确中央和地方的关系，实现房地产权的市场化运营。(2)产权头衔设计的家庭视野。家庭是社会财富的归属的最大量最基本的单元。房地产权头衔的设计，必须考虑产权获取的历史承沿和产权转让与继承的未来趋势。重点是重视个人独有产权，夫妻共有产权及遗嘱转让产权的法律地位。建立家庭产权转让与传承的运行机制。(3)产权头衔设计的未来视野，是根据社会主义市场经济运行的内在法则和必然趋势，借鉴市场经济国家的有益经验，使产权头衔概念化，为房地产权市场运作提供明晰的工具。五、房地产权的获取问题获取房地产权的途径与方法，与现实经济基础密切相关。公平与效率是评价获取产权途径与方法利弊的标准。(一〉我国房地产权获取方法自新中国成立起到20世纪80年代，我国城市房地产权的运行，基于生产资料公有制这一基本前提，土地、房屋的产权，实行所有权与使用权相对分离的运行规则。产权的获取对象主要是房地的使用权。行政方法、征用办法、分配手段，是改变房地产使用关系的主要手段。在取房地使用权的主要方法是:1.土地划拨方法。通过计划程序，无偿无期划拨土地，形成各企业，单位的土地使用权。2.房地产调拨方法，在行业内部，主管部门通过调整、合并、撤销等行政手段，改变房地产的使用关系。3.住宅分配办法。企业(单位)在其内部依工龄、职务分配住宅。职工取得住宅的使用权。20世纪80年代以后，房地产权获取逐步加大了市场行为。1998年停止单位建房，中止福利分房，1999年职工购买公有住宅的上市出售等一系列法律与政策措施，使土地的使用权，房屋(主要是住宅)的产权，基本上纳入了市场运作轨道。获取房地产的主要途径有:(1)土