我国房地产行业发展现状

我国房地产行业发展现状分析010203房地产行业发展概况当前房地产行业的经济环境调控对房地产行业的影响04房地产行业的发展方向一、房地产行业发展概况•启蒙阶段（1998～2003）：房地产市场化机制形成；•发展和完善阶段（2003～2007）：房地产飞速发展，国家开始宏观调控•调控奏效阶段（2007～2008.9）：市场第一次出现价量齐跌，调控奏效；•市场急剧回升再打压阶段（2008.9～目前）次贷危机后，国家为稳定市场信心，双率齐降，并五次降息；在楼市过热的情况下，再出重拳打压。•1998年-2010年，全国商品房销售额从2513亿元扩大至5.2万亿元，累计增长近20倍（复合增长率28.8%）；销售面积从1.2亿平方米增长至10.4亿平米，累计增长7.6倍（复合增长率19.6%）；销售均价从2063元/平米上涨至5029元/平米，累计上涨1.4倍（复合增长率7.7%）。-20%0%20%40%60%80%1998199920002001200220032004200520062007200820092010销售面积销售额销售均价•以2004年为界，两个时期（1998-2004和2005-2010）的销售额增速基本不变（25%左右），但价格复合增长率从2004年前的5.1%扩大到9.7%，而销售面积涨幅从21.0%缩小到13.5%。1998-2010年商品房销售指标复合增长率1998-2010年商品房销售指标累计上涨倍数数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com销售面积销售均价销售额1992-19981.81.14.91998-20042.10.33.12005-20100.90.62.01998-20107.61.419.9销售面积销售均价销售额1998-200421.0%5.1%26.7%2005-201013.5%9.7%24.5%1998-201019.6%7.7%28.8%201010.1%7.4%18.3%房地产是经济支柱产业行业发展遇到的问题•房地产需求刚性；•商品房空置率高；•房地产泡沫与过度投机行业发展的主要矛盾•政府在房地产市场调控与GDP增减之间的矛盾；•地方政府在实现产业平衡与自身财政收入增长之间的矛盾；•银行风险与房地产价格之间的矛盾；•房地产行业与人民群众利益的矛盾。010203房地产行业发展概况当前房地产行业的经济环境调控对房地产行业的影响04房地产行业的发展方向二、当前房地产行业的经济环境2011新政：“国八条”力度大大超过2010年，限购政策最为突出“国八条”限购差别化信贷税收加大保障性住房建设力度加大土地供应量明确约谈问责制明确房价调控目标坚持和强化舆论引导抑制需求增加供应确保落实稳定预期限购：本市居民有2套、外地居民1套不得再购买，不能提供纳税证明不能购买，扩大到至少35个大中城市，范围更广差别化信贷：二套房首付60%，利率1.1倍税收：二手房买卖不满5年全额增收营业税各城市细则：北京最为严格，上海、南京等地与国八条基本一致，成都、青岛等地相对宽松城市出台时间实行时间本地居民外地居民限制区域外地居民购房纳税证明年限1、北京2月15日2月16日起已有2套不得购买已有1套不得购买，不提供纳税证明不得购买全市5年2、上海1月31日1月31日起全市1年及以上3、成都2月15日2月15日起主城区无4、青岛1月28日1月28日-12月31日市辖七区1年及以上5、南宁2月15日3月1日起市区1年及以上6、广州7、南京2月19日2月19日全市1年及以上8、哈尔滨2月18日2月18日市区1年及以上9、贵阳2月21日至2011年12月30日中心城区1年及以上10、长春1月28日至2011-12-31全市1年以上11、太原2月19日市区1年以上12、宁波全市1年以上13、天津2月18日2月18日全市1年以上14、济南15、石家庄2月19日至2011-12-31市内五区、高新区1年及以上16、武汉2月21日2月23日市行政区1年17、厦门2月20日至2011年12月30日市行政区1年及以上房产税：上海仅针对新购住房，税率低，目的在于限制购买套数，从而降低需求；重庆主要针对高档住房，税率相对高且跨度大，目的在于控制成交均价，降低高档房需求。重庆上海征收对象①独栋商品住宅（包括新购和存量）②新购高档住房（交易单价达到主城区新建商品住房均价2倍及以上）③“三无”个人新购的第二套及以上普通住房①新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房②非本市居民家庭在本市新购的住房计税依据①计税价值为房产交易价，条件成熟时，依房产评估值。②独栋商品住宅和高档住房，如无新规定，无论产权是否变动，其计税交易价和适用税率均不在变动。①参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值，评估值按规定周期进行重估。试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据。②房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。税率①独栋商品住宅和高档住房交易单价在上两年主城区新建住房均价3倍以下的税率为0.5%；3倍（含3倍）至4倍的税率为1%；4倍（含4倍）以上的税率为1.2%。②“三无”个人新购第二套及以上的普通住房税率为0.5%①适用税率暂定为0.6%②应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。应纳税额应纳税额=应税建筑面积×建筑面积交易单价×税率应纳税额=应税建筑面积×建筑面积交易单价×70%×税率税收减免①独栋商品住宅免税面积为180平米；新购的独栋商品住宅和高档房免税面积为100平米；②一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积③“三无”个人应税住房均不扣除免税面积，如符合相关条件，从当年免征及退还。①本市居民家庭新购且属于第二套及以上住房的，合并计算人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积征收房产税。②本市居民家庭在新购一套住房后的一年内出售该居民家庭原有唯一住房的，可予退还已征收的房产税。③持有本市居住证满3年新购一住房暂免征收房产税；不满3年的满3年可予退还房产税。货币政策加息•2011年7月7日，央行宣布再度加息25个基点，这是今年以来的第3次加息，也是去年加息周期启动以来的第5次加息；•本次加息后，一年期贷款利率存贷款利率分别提高至3.5%和6.56％；•五年期以上的基准利率突破7的历史心理高位，达到7.05%，房贷利率已升至最近10年来的最高水平。上调存款准备金率•2011年6月14日，央行宣布从6月20日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这是今年以来的第6次上调，也是自2010年以来的第12次上调；•此次上调后，存款准备金率将达到21.5％；•存款准备金率的上调将使银行放贷额度再从紧，迫使银行上调房贷首付。调控趋势•国务院总理温家宝：房地产调控绝不可有丝毫动摇；•国务院副总理李克强：明年继续实行抑制房价过快上涨政策；•目标是既要使房价回归到合理的水平，同时又促进房地产行业持续健康发展。市场表现•广州“银十”楼市遭重挫：刚刚过去的“银十月”，广州市一手楼市成交同比大挫近七成，为5年来同比跌幅最大的10月份，全市10个区内降价区域由9月的3个区扩展至上月的越秀、海珠、黄埔、白云、番禺、萝岗等6个区；•北京数个楼盘卖出成本价，降价幅度达30%，跌至09年水平，全国其他一线城市同时出现价量齐跌；•房地产开发景气指数连续5个月下滑，降至100.27，逼近临界点，也创09年8月以来的新低，表明开发企业对于后市明显缺乏信心，市场预期已处于由乐观转为悲观的拐点。010203房地产行业发展概况当前房地产行业的经济环境调控对房地产行业的影响04房地产行业的发展方向三、调控对房地产行业的影响行业洗牌•从这轮调整的宏观冲击看，房地产销量增速已经开始明显下滑、保障房全开工之后对冲效应减弱之后四季度房地产新开工也将出现明显减速，进一步考虑到2012年一季度限购、库存明显加大和季节性因素的影响下，如果房地产销售同比增速从当前10%左右大幅回落甚至负增长，且信贷条件以及限购约束等未能有所松动，则2012年二季度房地产投资变成个位数甚至负增长的概率变大，市场出现明显行业洗牌的可能性在加大。进入去库存化阶段•1)目前的周转期即从拿地到销售回款的周期约为40个月，与2008年房地产行业低谷时45个月的周转期相比已经相差无几。•2)2012年约计有近800万套保障房竣工，这将改变房地产市场的供给结构，对定位中低端的商品房供给形成直接冲击。调整方式和应对策略•1)降价，从城市居民收入可承受能力测算，一线城市的平均房价降幅应在20%～30%之间，二线城市则在10%～20%之间，三线城市基本合理，降价空间不大。•2)布局三四线城市；•3)产业外资本进入房地产业的趋势将逆转；•4)金融资本与产业资本的互动将可能激发部分上市企业退市或私有化倾向。•5)定位高端的开发商将以品牌和效率而非扩张土地储备来实现价值的提升。加速整合•降价预期＋各种限制政策成交量持续低迷销售回款艰难＋资金压力利润大幅下降中小企业退出市场；•《2011年第一季度中国并购市场研究报告》显示，今年一季度地产行业完成并购32起，在全部行业中位列第一。•中小房企的撤离将导致大型房企扩展全国市场。通过并购，大型房企可以在短时间内低成本获得土地，有助于加快土地资源的利用效率。•此轮地产行业整合能使那些更专业、更专注的房地产企业得以在市场化、法制化的环境中发展壮大，进而形成带动整个行业发展的良性循环。新政地方政府中央政府开发商金融机构购房者开发企业：2011年将更加紧张，自筹资金能力至关重要地方：明确“房价控制目标”，落实限购政策金融机构：预计新增房贷下降30%购房者：各类需求都将受到抑制中央：保八无忧，高举调控大棒010203房地产行业发展概况当前房地产行业的经济环境调控对房地产行业的影响04房地产行业的发展方向四、房地产行业的发展方向•中国房地产业的未来发展方向并不是房地产开发，而是发展房地产金融；•私募非长久之计；•房地产行业的转型升级必须依托房地产金融的发展；•未来二三十年，房地产金融将在房地产行业当中占有主体地位。房地产金融•发展方式：买卖、租赁；•买卖仍将以银行按揭贷款为主；•租赁可以通过发展房地产信托投资基金来改变目前的投资方式；房地产信托基金•房地产投资信托基金是一种采取公司或者商业信托形式，通过信托或公司方式汇集投资者资金，再投资于能产生稳定现金流和收益的房地产，并将投资收益分配给投资者的金融产品。•随着人口流动性的增强，个人租赁并不是现代市场经济发展的主方向。个人租赁会令租客产生不稳定感，如果由房地产信托基金去购房，再租给个人，租客入住的稳定感就会大大增强了。•通过房地产信托基金来投资房地产租赁市场，并不是短期追求暴利的投机行为，它可以改变居民对住宅消费“买多租少”的传统模式，也可以抑制过高的房地产价格，促使房地产业健康发展。相关政策•2007年，银监会曾召集5家信托公司共同起草《信托公司房地产投资信托业务管理办法》征求意见稿，将房地产信托投资基金定性为“以信托方式组成而主要投资于产生稳定租金收入的成熟房地产项目的集合投资计划”。同时要求房地产信托收益权凭证在全国银行间债券市场发行和交易。行业前景展望•中国经济的发展离不开房地产行业，中央政府调控房市的本意是为了促进房地产市场的平稳健康发展，中国房地产业在“十二•五”乃至较长一段时间里仍有较大发展空间THANKS！