我国房地产问题综述

我国房地产问题综述目录调查显示：我国房地产金融存在四大问题............................................22004房地产形势分析...............................................................................3中国房地产行业亟待软着陆....................................................................6投资热涨价快质量劣——三大问题缠绕房地产....................................8房地产业非理性繁荣一些地区泡沫现象明显......................................9房产巨头荷兰国际房地产图谋中国市场..............................................10对我国房地产市场存在问题的分析......................................................10青岛的房地产向何处去有一些现象让我们警惕................................12入世将加速我国房地产业市场化..........................................................19我国房地产企业的利润是高还是低......................................................21我国房地产业在规范中发展保持20%增速........................................24房地产市场存在六大问题......................................................................25从供给和需求看当前房地产市场..........................................................26热点关注：外资看好中国房地产市场..................................................27房地产行业也有兴有衰预计楼市将走低............................................28我国房地产行业将开始新一轮“洗牌”...................................................29我国房地产业在政策收紧下保持高增长..............................................32房地产业凸显“五大病症”.......................................................................34调查显示：我国房地产金融存在四大问题近６年来，虽然我国房地产投资额年平均增长率达到２０％以上，房地产销售额也以每年超出２７％的速度增长，但中国人民银行研究局课题组调查显示，我国房地产金融仍存在四大问题。一是房地产开发资金过多依赖于银行贷款，使房地产投资的市场风险和融资信用风险集中于商业银行。据估算，８０％左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接来自商业银行信贷。在目前的房地产市场资金链中，商业银行基本参与了房地产开发的全过程。通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等，商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。二是土地储备制度不完善，土地储备贷款存在隐性风险。由于各地城市开发和改造的盘子都很大，土地资产价值往往很高，因此，土地购置的融资要求十分巨大。而土地收购和开发的主要资金来源于银行贷款，还款则主要依靠土地出让金。同时，土地储备属于政府行为，这使得土地的购置和开发很容易获得商业银行的巨额贷款。但是，影响土地出让价格的因素很多，土地资产价格本身也波动频繁。这些无不增加了土地购置与开发贷款的隐含风险。三是个人住房消费信贷的发展可能存在违约风险。目前，我国商业性个人住房贷款不良贷款率不到０．５％，住房公积金个人住房贷款的不良贷款率仅为０．２４％，这对改善银行资产质量起到了十分重要的作用。但按照国际惯例，个人房贷的风险暴露期通常为３年到８年，而我国的个人住房信贷业务是最近３年才开始发展起来的。同时，我国个人征信系统尚未建立，商业银行也难以对贷款人的贷款行为和资信状况进行充分严格的调查监控。四是商业银行和其他金融机构存在经营行为本身不理性、不科学、不规范等问题。如由于商业银行普遍把房地产信贷作为一种“优良资产”大力发展，在业务经营上容易产生急功近利的倾向。2004房地产形势分析hc360慧聪网2004-03-1508:23:052004年房地产业的形势如何？上周，北京市房地产业协会在昌平召开了“2004房地产形势分析”会，多位专家学者和政府官员就北京市的经济形势、房地产市场的展望进行了分析。两天的报告听下来，参会者心里踏实了——中国的房地产业发展是良好的。此次分析会邀请了中国房地产业协会的秘书长顾云昌、北京市国土房管局局长苗乐如、北京市委研究室副主任熊九玲、北京市开发办开发处处长秦海翔、北京市国土房管局物业处处长刘刚、北京市国土房管局市场一处副处长姜才源以及伟业房地产经纪公司总经理徐斌等政府官员、专家和业内人士进行讲座。中房协秘书长顾云昌认为，在中国宏观经济新一轮的周期上升中，目前全国的房地产业发展是健康的。对于一些人认为中国房价涨得太快的观点，他认为，我们全国的人均可支配收入增长9.1%，而房价增加不到5%，应该说这样的涨幅比GDP小，因此没有理由说全国的房价都涨得快。而北京市国土房管局局长苗乐如详细分析了我们国家空置率和西方国家空置率的区别，尽管还存在着一些问题，但是北京的房地产市场已经是七八分熟的牛排了，因此不用盲目悲观。其他专家也就各自领域的专业话题和与会者进行了交流。本次分析会为期两天，来自北京市的房地产开发商、代理公司、物业公司等200多名老总参加了分析会，他们认为有这样精彩的报告不虚此行。顾云昌健康的三个含义中房协秘书长顾云昌的发言着重就全国的形势进行了分析，他认为，在中国宏观经济新一轮的周期上升中，目前全国的房地产业发展是健康的。这个健康包含着三个方面的含义：首先是楼市的健康，尽管出现过冬天论、泡沫论、风险论，但是，中国的房地产市场一直都在持续健康地发展。其次，房地产企业也在健康的发展，只有企业的健康才会给市场带来更好的产品。第三，楼盘的健康也被提上了议题，像板楼、通风、绿化等概念越来越受到买房人的关注。怎样看房价顾云昌认为，在正常情况下，价格是由成本推动和供求关系决定的，判断市场是不是健康要看价格。中国的房地产市场，无论从供求总量，供求结构还是价格，都是平稳的。这几年建材涨价了，钢材、水泥去年涨了30%，沙石可能涨了50%，但是房价涨了百分之四点几，GDP的增长9.1%，北京市可能更高一点，达到10%以上，而房价增加不到5%，应该说这样的涨幅是比较合适的。警惕两种过热要警惕两种房地产过热。第一种称之为盲目性的过热。盲目扩大投资，盲目扩大开发量，最后造成盘子过大，市场供应远远大于需求，最后的结果是空置率的上升，空置率的上升意味着房价的下跌。第二种过热叫做泡沫性过热。泡沫性过热和盲目性过热表现是不同的，有时候表象跟盲目性过热是相反的。盲目性过热表现出来是供大于求。泡沫性过热表现供不应求。泡沫指的是价格泡沫，某一种商品，比如股票、房地产，它的市场销售价格远远高于实际的成本价值，这里边就产生了泡沫。房地产也有过泡沫，北海、海南岛，高峰的时候一亩地卖那么多钱，房价涨到五六千，泡沫破灭以后一千多。因此，这两种情况都是要警惕的。面临的挑战2004年房地产业将要面临的挑战：第一个是政府的调控能力是否跟得上快速市场化的速度。政府的调控能力和快速市场化之间存在着差异。中国1998年才真正形成市场意义上的房地产市场，过去房地产市场是在计划经济下的市场，我们对市场发展的规律，对房地产发展市场当中的问题，了解甚少。所以宏观调控能力跟不上发展，在房地产市场调控方面可以说是摸着石头过河。第二个是，如何提高产品的质量。产品包括了物质产品，房地产的物质产品和我们的物业管理和中介服务的服务产品，我们的物质产品和服务产品的质量，满足不了日益增长的居民的需求，投诉比较多，无论是质量问题，面积问题，拆迁问题，中介服务问题，物业管理问题都存在许多的问题。第三个挑战就是地区的差异性。房地产市场和其他市场相比，有其巨大的地区差异，因为房地产是不动产，和汽车市场、家电市场不一样。房地产市场地区差异很大，由于经济、社会、政策等等方面的原因，特别是土地供应量等等原因，造成很大的差异，比如，北京、上海、广州，这三个城市应该说都是重量级的城市，都是中国经济最发达、人口最多的国际型大都市，但是三个城市完全是三种概念。因此，地区的差异也是一个很大的挑战。苗乐如2004的四条利好2004年房地产发展应该是实现持续发展、理性调整的良好态势。就北京市场来说，有四个有利的因素：一是奥运商机和加快城市化进程的客观需要。第二，居民收入的增加，产生更高的住房需求。去年人均收入支配达到13000元，比上一年增长11.4%，所以销售幅度的增长是相近的。第三，经济总量的提升，为房地产发展提供强有力的支撑。搞城市建设，基础设施投入得有保障，去年地价款收入由前年100个亿到120亿，去年150多个亿，也反映出房地产土地供应良好态势和市场的旺盛需求。第四，重大政策措施的出台，推动房地产发展的直接因素。房价是高还是低近几年北京市的商品房平均价格每平方米2000年是4919元，2001年是5061元，2002年是4764元，2003年4737元，总的来说是比较平稳的。房价高和低，所处的角度不同，想法也是不同的。房价表现社会房地产的资产量、价值量，从这个角度讲，房价合理的上涨应该是正常的。因为同等价格、同等质量、同等结构的房子，客观上来说是和以前不一样的。还不说土地的稀有性，就讲人工成本，因为每年的收入大家都有提高，每年相对成本就要提高，在不牺牲利润的前提下，价格不涨是不行的。这是一个合理的东西。但是对于买房人来讲，当然希望买的东西越便宜越好，问题就在于我们买这个东西需要有一个客观的标准。空置率高吗北京市的房屋空置率始终处于较为稳定的幅度内。从去年出版的2003年北京房地产年鉴看，从1995年有记载开始到2002年，1995年开始分别是6.3%，1996年13.2%，1997年17.8%，1998年17.1%，1999年26.8%，2000年20.5%，2001年19.2%，2002年17.7%，去年幅度总体上在十六七左右。事实上，我们国家现在采用的空置率的计算办法与国际国外讲5%到8%或者3%到5%的警戒线两者是不同的，国际上讲的是，整个空置的房子对存量房而言，像北京市的存量房到去年应该是2.4亿，2.4亿的5%是非常高的，我们不希望非得空置，但是允许的。我们是用当年的空置房除以三年期的竣工面积，这两个基数不一样，因此根本就是两回事。所以，这只是一种统计规律，当然我们要高度警惕这件事情，毕竟绝对量应该说还是不低。没有空置不是一个市场，那就回到短缺经济。成熟牛排论尽管还存在着一些问题，但是北京的房地产市场已经是七八分熟的牛排了，因此不用盲目悲观。之所以这么说，是因为北京房地产本身的主要指标是稳定的，而北京作为首都的特殊地位，面临着奥运的历史机遇，持续稳定的经济发展，又为房地产市场稳定发展、成熟发展提供了基础。信息来源：北京晚报中国房地产行业亟待软着陆hc360慧聪网2004-03-1216:27:09中国经济经历了李鹏时代的通货膨胀，朱镕基时代的通货紧缩。目前种种迹象表明，如果不严加控制，中国经济很可能进入温家宝时代的通货膨胀。所以，本届政府一定会