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湖南农业大学东方科技学院课程设计课程名称：房地产开发、工程经济学题目名称：建设项目经济性分析与评价班级：2011级工程管理2班姓名：倪兴旺学号：201141915227指导教师：李明孝、王文萱评定成绩：教师评语：指导老师签名：年月日1.项目概论1.1基本情况项目名称：依一世家建设地点：长沙市岳麓区含光路与谷丰路交汇处西南角建设单位：长沙“一一”房地产开发公司性质：私有公司类别：专营企业企业资质：城市综合开发一级项目介绍：依一世家住宅小区，由长沙“一一”房地产开发有限公司投资开发建设。位于含光路与谷丰路交汇处西南角，其南面为金峰小区北院金星村安置小区；东面为谷丰路以及周石坝一直依托至岳麓区政府；西面为西二环轮廓线；北面为含光路以及硾坊小区和枫雅名苑。该用地南北高差均匀，具有良好的朝向及景观视野空间。根据地形特点，在用地范围内布置5栋建筑物，每栋23层，每层4户，层高3米，限高100米。结构为框架结构（带地下室），总建筑面积50105.84平米，其中地下车库3855平米，房屋建筑面积46250平米；总车位361个，地下120个车位，地上241个车位。1.2各项经济技术指标序号项目名称单位数量1总占地面积㎡14855.322总建筑面积㎡50105.843建筑容积率%2.954小区绿化率%405户均面积㎡1016总户数户4607总停车位位3618内部收益率（税后）%28.89投资回收期（税后）年2.961.3周边配套设施周边配套：公园：道坡公园，北京御园，周石坝等幼儿园：新世纪幼儿园，小区院幼儿园，金色梯阶幼儿园等商场：400米金峰商业街，世盛超市，锦和连锁百货，等银行：建行，交行，招行，商业银行，农行，中国银行等学校：博才金峰小学，，长沙市扬帆学校,长沙市实验小学，商学院等医院：望岳社区卫生服务中心，金星路社区卫生站，湘雅三医院，协盛医院其它：小区内有室内游泳馆和会所幼儿园以及娱乐配套设施等周边景观：道坡公园，北京御园，周石坝，咸嘉公园等;周边医院：望岳社区卫生服务中心，金星路社区卫生站，湘雅三医院，协盛医院，爱尔眼科;周边学校：博才金峰小学，，长沙市扬帆学校,长沙市实验小学，商学院等2.市场分析与需求预测2.1投资环境分析长沙房地产业同全国一样，伴随着改革开放的进程，从无到有，不断发展壮大。随着住房制度改革的深化和住宅建设步伐的不断加快，房地产业已成为经济发展的重要增长点，并逐步成为国民经济中的支柱产业。一、宏观调控的影响调控政策见底后，政策落实是关键，政策调整是必然。去年以来全国有30多个城市相继出台楼市调政策，主要从税费减免、购房政策、公积金贷款额度等方面进行“补充减压”，鼓励刚需，而所有执行限购政策的城市均末松动。即使有个别省份、城市触及调控“红线”、限购规定，但也立即被叫停取消。而近期国家层面的降息，下调存进率等政策调整引来了楼市调控是否放松的疑惑，不过国家高层已多次公开表态坚持调控不会放松。因此，下半年楼市调控大局不变，但各层面政策适度微调可能常态化，如下半年央行还有可能多次下调存准金率，刺激经济增长。二、商品房入市加快，大户型滞销明显上半年，长沙楼市商品房供销同比双降。而目前市场面临着几个难点，一是紧缩的信贷开发商资金链紧张；二是商品房销售不理想，开发商资金回笼较慢；三是上半年商品房供过于求的状态越发明显。库存积累也明显增多。基于这些，估计下半年开发商们将会增加商品房的推出量，加快入市速度，特别是“金九银十”旺季和年末两个节点上，以此来改善资金压力，消化库存。但是，目前待售的套型主要集中在90㎡以上的中大户型，占总量的73.70%，而今年市场又以中小户型刚需为主，供需产品不对口，因此下半年大户型房库存去化压力仍然十分大，滞销局面难以全面扭转。三、商品房交易可能出现转机，局部热销从交易数据来看，目前，长沙房地产市场上仍然以首次，二次置业的刚性需求，改善性需求为主。一方面，各层面调控政策的重压，已经很好的抑制了长沙市上的投机性需求。另一方面，国家和地方政府为鼓励刚性需求而做出的政策微调，为观望多时的刚性需求都释放出了买房好时机的利好信号，因此，预计下半年由于刚性需求者可能陆续入市，商品房成交将出现向好的转机，同时，开发商为消化库存而带来的一系列营销促销手段将吸引渴望房价优惠的刚需客户，各大楼盘的各显神通带来局部热销的频现，6月以来长沙出现的几个“日光盘”便是这一趋势最好的证明。四、商品房价格将保持稳定年初长沙商品房均价呈现“稳中微降”的趋势，3月份以后，房价又基本保持稳定，无明显波动。预计下半年长沙房地产市场景气指数基本在低景气空间运行，先抑后扬，6月份卯足劲冲入高景气空间的发展势头，表明景气指数有一般上升动力。基于对半年节点上市场行情小幅回升的考虑，预计下半年长沙房地产市场景气度可能会略有上升，较上半年略显活跃。五、二手房市场仍然比较低迷相较于国内一级城市，长沙二手房市场交易一直是较劲，多年来发展势头不理想。半年，长沙二手房成交规模仍在继续萎缩。据官方统计，全市房产一、二级市场累计交易量之比为4.50：1，虽较去年上半年缩小0.45，但新旧房市场交易差距仍然较大，下半年这种差距还将持续。鉴于长沙存量房交易税收征收新规出台、商品房均价止涨，长沙房产税未有音讯，多套房持有成本未见增加，二手房房主观望等因素，预计下半年长沙二手房市场仍然保持冷清局面，缺乏刺激市场的利好，短时间的内难以追赶新房市场规模。六、市场竞争越来越激烈长沙逐渐强大的竞争力引来众多国内外实力开发商纷纷入驻长沙，促使长沙房地产市场竞争不断自然化。除了在商品房市场以住房品质、个性、概念等方面的转变提升来取悦客户，赢得市场以外，寻求地产开发类型的不断转型逐渐盛行起来，旅游地产、老年地产、商业综合体、工业地产等的成功开发案例已经屡见不鲜。成为破解楼市调控困局的最大突破口，相信未来这些新兴业态将成为房地产市场不可或缺的一部分。2.2市场分析据政府部们统计资料，从在售楼盘来看，2013年上半年长沙市内六区在售楼盘441个，河西为主售地段，呈现出区域分布特征鲜明、楼盘品质有所提升的特点。在区域分布上，岳麓区和雨花区在售楼盘数占据半壁江山，占总数的51.46%。雨花区在售102个，占比23.13%；岳麓区在售131个，占比29.7%。接着依次为天心区在售72个，占比16.33%；开福区在售61个，占比13.83%；芙蓉区在售38个，占比8.62%；望城区在售37个，占比8.39%。在楼盘品质上，上半年在售楼盘物业类型多样，注重提升宜居品质，以此来充分满足刚性需求。（以下数据来源长沙市房产信息中心、长沙市房产研究中心）一、新建商品房批准预售情况表12013年1－6月长沙市新建商品房、住宅供应情况区域新建商品房其中：住宅批准预售面积[万㎡]同比[%]批准预售面积[万㎡]同比[%]全市749.82－14.90591.99－26.52其中芙蓉区18.11－58.8715.15－64.86天心区86.0416.3665.35－4.51岳麓区100.43－34.7668.09－50.87开福区69.57－39.7441.18－61.18雨花区175.9615.52144.76－0.77望城区78.5789.7136.7176.33长沙县105.56－47.4399.13－48.45浏阳市52.1923.1838.8012.40宁乡县63.3811.5355.8037.54图1近一年来长沙市新建商品房批准预售走势图（单位：万㎡）小结：上半年全市商品房新批准预售同比仍降低，月新增量除4月外，均低于150万㎡二、二手房成交情况表22013年1－6月长沙市新建商品房、住宅供应情况区域新建商品房其中：住宅批准预售面积[万㎡]同比[%]批准预售面积[万㎡]同比[%]全市599.36－39.64505.86－43.43其中芙蓉区24.29－51.0315.27－64.41天心区41.17－61.0034.84－60.68岳麓区110.33－28.2190.33－37.28开福区88.25－37.4569.56－47.96雨花区107.28－55.7889.05－59.31望城区41.67－22.8939.42－19.97长沙县116.02－19.46110.29－18.74浏阳市35.75－0.8329.44－5.23宁乡县34.59－47.7927.65－44.86图2近一个来长沙市二手房成交走势图（单位：万㎡）小结：上半年全市二手房成交量同比减少三分之一，月成交量低于35万㎡2013年1－6日全市二手房成交面积133.30万㎡，成交套数为134.24套，同比分别减少33.57%；其中住宅成交84.43万㎡，成交套数10899套，同比分别减少40.43%、29.00%。分区域来看，内六区二手房成交面积101.86万㎡，成交套数为8976套，同比分别或少24.06%、26.86%；其中住宅成交62.46万㎡，成交套数为7554套，同比分别减少38.74%、30.94%。从走势来看，上半年各月二手房成交量均较低，仅半数月份成交量高于20万㎡，且单月最高成交量也末超过35万㎡。三、房产一、二级市场交易量对比分析表32013年1－6月长沙市房产一、二级市场交易量对比小结：上半年全市商品房成交量为二手房成交量的4.5倍房产一、二级市场对比来看，2013年1－6月全市房产一、二级市场累计交易量之比为4.50：1，其中内六区房产一、二级市场累计交易量之比为4.05：1，比2012年全年比值分别缩小0.24、0.81。从各区县比值来看，除芙蓉区、天心区、浏阳市外，其他六区县房产一、二级市场比例均超正常水平，这一方面反映了我市仍是以新房交易市场为主的扩张型房地产市场，另一方面，二手房成交比重偏低，也反映了我市房地产市场困境，在当前市场环境下，二手房成交也比较严重的萎缩状态。区域芙蓉区天心区岳麓区开福区雨花区望城区长沙县浏阳市宁乡县全市比值1.121.906.347.524.437.9110.882.376.064.5四、结论从上半年的各项数据来看，长沙楼市商品房供销同比双降。业内人士分析，商品房销售不理想、开发商资金回笼较慢、商品房供过于求等因素，将极大限度促使下半年特别是“金九银十”旺季和年末节点，开发商增加商品房的上市量，并加快推售速度。在价格方面，除了不排除个别楼盘高调涨价或降价的情况，下半年在调控政策持续的前提下，商品房均价上涨的可能性不大，房价总体会保持稳定水平。整个房地产市场景气度可能会略有上升，较上半年略显活跃。3.规划设计方案的优选3.1房地产目标市场选择楼盘所在位置地理位置优越，环境安逸舒适，周边配套设施较完善，方便居住人群日常生活需求。交通方便，便于居住人群外出与办公企业及工作人群离市中心距离较近，上下班方便。环境优美，绿树成荫，空气清新，地理位置好，物业完善，房子采光非常好，楼距视野开阔，此房升值的空间很大，不管是居住还是投资都有很强的竞争力。该楼盘与城市广场相互包容、相得益彰，可形成较好的商住氛围。依托文化娱乐广场和公园景点，定位体现时尚特性由于临近文化广场。因此“依一世家”目标市场定位：中高级年轻白领、私企业主、企业管理决策层、高级技术人员。目标市场特征表：目标客户群特征描述年龄特征28—45岁，处于事业的上升期，购买能力最强的年龄阶段。经济能力特征庭最低月收入大于8000元，有一定积蓄和投资。接受教育特征大专-本科，大都受过良好的高等教育。职业特征私营企业主、企业管理/决策层、中高级白领、高级技术人员。置业性质特征二次置业，一部分一次置业。心里特征重视环境、健康与居住质量，追求舒适、有品质的生活，懂得辨别好的产品和有品位生活方式，社会优越感强，重视社会尊重和文化，重视群体氛围认同。3.2房地产产品定位“依一世家”项目与周边众多知名项目毗邻。此前长沙一一房地产开发有限公司在本区已经成功开发数期产品，其品牌形象得到了长沙市民的的广泛认同，在业界和消费者心中具有很好的口碑，也在长沙是消费者心中建立了良好的信誉。“依一世家”项目将又会是一一公司在长沙地区的经典之作。“依一世家”