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对我国房地产市场政策与趋势分析建设部政策研究中心王珏林我国房地产市场的建立和形成房地产市场宏观调控政策的重点房地产市场调控政策的目标和发展趋势房地产企业如何调整发展战略我国住宅产业政策导向一、我国房地产市场的建立和形成改革开放以后,激活了流通领域,缓解了市场矛盾农村实施土地承包责任制后,极大地调动了农民的积极性,粮食和副食问题基本得到了解决在人民温饱问题初步得到改善以后,居住问题是大家的渴望1、我国房地产市场的发展过程1980年4月，邓小平同志提出了住房商品化的思路1980年开始在烟台、邯郸、抚顺、蚌埠等四个城市开始进行房改试点1988年国务院11号文提出住房商品化、社会化目标，提租补贴1994年国务院发出《关于深化城镇住房制度改革的决定》，初步提出了建立住房新体制的框架，推行住房公积金制度，发展经济适用房1998年国务院发布了《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，提出建立和完善以经济适用房为主的住房供应体系2003年，制定《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》重点提出了调整住房供应结构，加大住房保障制度建设等要求2005年以来，国务院办公厅先后转发了《关于做好稳定住房价格的意见》（即“国八条”）和《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（即“国六条”），综合运用经济、法律、和必要的行政手段，遏制投机性炒房，控制投资性购房，引导合理的住房消费，强化了政府对低收入家庭住房的保障责任2、对我国房地产市场发展阶段的分析自1998年我国政府开始推进房改政策以来，大概经过推进、培育和发展三个阶段一是培育了房地产市场二是培育了房地产开发企业三是培育了消费市场四是建立了中低收入家庭保障制度二、国家对房地产市场宏观调控政策的重点房价的过快上涨，带来的社会压力市场的混乱,难以保护消费者的权益投资、投机性购房比例过大,易出现金融风险1、2005年国家对房地产市场调控政策的重点2005年3月26日国务院办公厅发布了《关于切实稳定住房价格的通知》（国八条）提出了高度重视稳定住房价格工作切实负起稳定价格的责任,大力调整和改善住房供应结构严格控制被动性住房要求,正确引导居民合理消费预期2005年5月9日，国务院办公厅转发了建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、财税总局、银监会等七部委“关于做好稳定住房价格工作的意见”（七部委八条）强化规划管理，改善住房供应结构加大土地供应调控力度，严格土地管理调整住房转让环节营业税政策，严格税收监管加强经济适用房建设，完善廉租房制度2、近期国家对房地产市场调控政策的重点一是两个70%:就是通过城市规划和城市土地规划来进行调整，保证90平方米以下的普通商品房、经济适用房和廉租房能达到住宅用地中的70%建设目标二是利用税收手段，控制5年内住房转手交易行为三是“两限、两竟”:在落实普通商品房比例时，考虑到一些中低收入家庭还是买不起房的现实，采取对部分土地实行限地价、限房价；对开发企业实施竟地价、竟房价四是提出制止部分单位利用职权以集资合作建房为名，变相进行住房实物分配的违规行为五是严格控制开发项目资本金的最低比例和土地开发时段六是对房贷首付施行区别对待政策三、房地产市场宏观调控政策目标和发展趋势为什么要进行宏观调控？一是政府的责任和作用二是规范市场行为是平息社会矛盾的关键三是住房保障是构建和谐社会的一项重要内容1、实现两个目标、建立三个体系（1）实现两个到位调整住房结构到位市场规范管理到位（2）建立三个体系住房建设供应体系住房保障分配体系住房保障管理体系2、房地产市场的发展趋势（1）经济和社会地位决定了房地产业的地位每年贡献GDP2%以上直接拉动近30个产业间接带动50多个产业为城市经济发展做出了重要的贡献从国家经济支柱产业的地位来考虑工业增加值2006年比2005年增加了13120已元,增长了17%4743154946652107723190351020000400006000080000100000亿元20022003200420052006年2002-2006年工业增加值2002-2006年工业增长速度1012.811.511.612.50246810121420022003200420052006年%从解决和改善城乡居民住房的角度来考虑城乡家庭的住房条件得到了明显改善1980年全国人均住房面积5平方米2006年全国人均住房面积26.1平方米套型比例达到90%以上城市居民人均住房面积2005年比2004年增加1.1平方米20.822.823.72526.1051015202530平方米20012002200320042005年城市居民人均住房农村居民人均住房面积2005年比2004年增加了1.8平方米25.726.527.227.929.72324252627282930平方米20012002200320042005年农村居民人均住房从城市和城镇化发展的角度来考虑城市化的快速推进，进一步促进了房地产业发展到2006年末全国总人口131448万人,比上年增加692万人2006年我国城镇化率达到42.89%我国城镇化每年以一个百分点的速度推进每年有1500万左右的农民将转为市民改革开放以来我国城镇化率每年以一个百分点速度推进城镇化率42.9841.7640.5339.137.736.229.926.232317.916.310.601020304050194919581978198419901997200020012002200320042005年%（2）房地产市场将持续健康发展一是我国目前还处于社会主义发展的初级阶段各项经济指标人均收入水平人们生活质量等都不高二是城镇化率还比较低,城市仍处在建设发展期三是市场化程度低,需要继续改革开放,扩大市场四是市场存在求大于供,住房消费需求欲望高人民币存款余额2006年比2005年增加了20536亿元86911103618119555141051161587020000400006000080000100000120000140000160000180000亿元20022003200420052006年2002-2006年城乡居民人民币存款余额2002-2006年城乡居民人民币存款余额增长速度14.817.815.419.218051015202520022003200420052006年%城市居民消费水平2005年比2004年增加了660.8元,增长了11%5309.016029.886510.947182.17942.9010002000300040005000600070008000元20012002200320042005年城市居民家庭消费农村居民消费水平2005年比上年增加了370.8元,增长了17%1741.091834.311934.312184.62555.4050010001500200025003000元20012002200320042005年农村居民家庭消费（3）宏观调控措施将进一步得到落实实现国家整体调控的目标缓解目前高房价带来的社会矛盾解决低收入家庭的住房问题保护消费者的合法权益保持我国的房地产市场稳定健康发展（4）重点研究解决住房保障和规范市场秩序要保障住宅年度土地供应规划、住房建设规划落实到位要保证限价房、经济适用房、廉租房建设到位，分配合理进一步规范市场行为，保护购房消费者的权益抓紧建立房地产行业诚信体系建设四、房地产企业如何调整发展战略1、企业对市场要有明确的定位2、要制定市场营销战略3、要以品牌促营销4、在市场竞争中要有自己的优势5、要有创新意识6、加强营销人力资源培养，建立营销网络五、我国住宅产业政策导向一是如何提高住宅土地利用效率二是如何推进住宅节约能源政策三是要充分考虑城镇化推进过程中所产生的住房要求2006年比2005年多消费能源20977万吨标准煤,增长了9.3%151797174990203227224682245669050000100000150000200000250000万吨标准煤20022003200420052006年2002-2006年能源消费总量2002-2006年能源消费增长速度815.316.110.89.30510152020022003200420052006年%四是要高度重视乡村和小城镇的住房建设问题五是坚持高起点规划、高水平建设六是应推行建、装一步到位