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市场资讯什么决定了2011年楼市走向？新闻来源：中国证券网银行风险定价行为决定了2011年楼市走向逐渐地推进利率市场化既是“十二五”规划金融体制改革的主要任务,也是金融市场成熟的基本标志。而一个以银行融资占绝对比重的金融体系中,利率市场化的主要任务就是要让利率成为金融市场资源基础性配置方式,就是要形成有效的价格运作机制(利率是金融市场资金的价格),就是要让国内商业银行敢于承担风险定价的责任。这也是最近央行货币政策报告所指出的进一步推进利率市场化的基本条件。一般来说,现代金融的核心就是给信用的风险定价。不同的金融市场、不同金融组织、不同的金融产品或工具就是给不同的融资方式及不同的融资主体进行风险定价。现代商业银行制度出现也是如此。那么商业银行为何要敢于承担风险定价的责任？当前,国内商业银行为何不能承担风险定价责任？其原因何在？如何来改进？十分简单,在一个成熟的市场体系中,商业银行的风险定价应该包括两个方面的内容。一方面,就是商业银行能够对其贷款客户的信用、资产、经营状况等相关情况有清楚地了解,以此来评估借款给该客户的风险,然后根据这种风险确定价格或贷款利率水平;另一方面,存款人能够对商业银行的信用、资产、经营状况、利率水平、服务等相关情况有一定了解,然后根据这些情况来确定其存款该存入哪家银行。而要做到这一点,有几个基本条件。一是每一个当事人都是理性的独立的行为主体(无论是商业银行,还是企业及居民都是如此);二是当事人的信用是由市场逐渐演进而来,而不是由政府或其他方式担保获得;三是当事人有一定的金融知识,这样当事人面临金融行为时能够作出合适的判断。这些也是国内商业银行能够敢于承担信用风险定价责任的基础条件。如果这些条件不成立,那么要求商业银行敢于承担信用风险定价责任是不现实的。就目前中国商业银行的情况来看,与上述所列举的几个条件仍然差距较大。从2003年开始,不少国内商业银行经过股份制重组改造及上市,逐渐成为一家家的股份制公众公司,其组织结构及动作方式发生了翻天覆地地变化,其经营效率也快速上升。不过,就目前的情况来看,不少国内商业银行表面上是一个个独立的法人组织,它们有独立的意志,但实际上国内商业银行的治理结构与成熟市场体系下商业银行的治理结构完全不是一个概念。这些商业银行不仅股权结构政府占有绝大多数的股份(这里所指的终极所有权),而且其组织内部的权力结构运行基本上也是政府政治权力结构运行的一个映射。在这种情况下,商业银行要成为一个真正的独立法人,并对各种信用风险作出独立判断是不可能的。其次,当前中国金融市场的信用基础,无论是股市还是银行体系,基本上是政府的信用担保为基础。这种信用基础与市场逐渐形成的信用基础相差较远。在政府的信用担保下,银行市场运作的当事人无不会如何千方百计地过度使用这种政府担保的信用。无论是政府、商业银行,还是企业及个人都是如此。银行体系的过度扩张往往会成为这种金融体系的基本特征。因为,在这样的制度激励下,谁过度使用这种信用体系谁就获利,谁少使用这种信用体系谁就要承担这种过度使用信用体系的成本。也就是说,当事人在使用这个金融体系时,其运作收益可归为自己,其运作成本可以转移给整个社会来承担。在这种情况下,近几年的银行信贷过度就不可避免。同时,政府不仅对这个金融体系进行信用担保,而且也以价格管制及规模管制的方式向这个体系注入大量的实质性资源及政策性资源,以便达成政府所设定的经济目标及社会目标。在这种情况下,国内商业银行的赢利模式及运作行为也与成熟市场有根本性不同。在这里,商业银行的核心竞争力不在于有效的信用风险定价,不在于给客户提供差异化、多样性的金融产品与服务,不在于形成商业银行的品牌,而是在于信贷规模化的扩张大小、信用无限扩张的程度来决定商业银行的核心竞争力。就目前国内商业银行的经营情况来看,存贷款利差是其主要赢利来源,哪家银行的贷款规模大,哪家银行的利润就高,管理水平就好。比如说,早些时候国内不少商业银行不惜代价在抢占个人住房按揭贷款,即使是在存贷款利率倒挂的情况下也不惜血本地抢占这个贷款(就当前的存贷款利率的情况来看,5年期以上的个人按揭贷款如果为7折优惠其利率4.62%,而现在银行5年期存款为5.00%,存贷利率倒挂,但是早些时候一些商业银行,为了扩张其信贷规模宁可亏损,也要做这种贷款)。还有,对于当前个人住房按揭存量贷款,按照合同的约定,本来年初各商业银行可以对此重新定价的,但不同商业银行就是为了不影响其信贷规模的扩张而不这样做。也就是说,当前的制度环境下,国内商业银行没有自主风险定价的动力。不过,在央行货币政策转向,信贷规模逐渐收紧的情况下,国内商业银行不得不再改变年初的行为,纷纷地取消住房按揭贷款优惠利率。而商业银行这些行为的变化,将决定了2011年国内房地产市场到底会走向哪里？因为,就目前国内各地方出台的“新国八条”的实施细则来看,真正能够对房地产投机炒作起到遏制作用只有住房按揭贷款全面收紧为主要工具了(税收工具只要恢复作用,税收工具不使用要想到遏制住房投资炒作是不可能的)。可以说,2011年国内房地产市场是否能到真正调整,可以得看国内商业银行是否敢于承担风险定价的责任？当前央行通过巧妙的利率机制及信贷规模管制迫使来改变商业的银行,迫使国内商业银行承担起信贷风险定价的责任,起到一定的效果,但是还是不够。在现行的商业银行的运作机制下,只要央行对信贷规模管制有所放松,国内商业银行的行为不会回到老路上去,国内信贷规模无限扩张又可能出现。因此,要真正让商业银行承担起对信贷风险定价,不仅要通过制度保证让商业银行成为独立的、可自主判断与决策的法人主体,而且要重新中国金融市场的信用制度、要减少政府对金融市场及金融机构的干预、要加快利率市场化的进程、要改变当前商业银行的赢利模式、要加快金融知识的普及、要加强金融信息透明化管理等。如果不给商业银行创造这样市场环境及制度条件,国内商业银行是不会生发出风险定价的动力的。商业银行的运作机制不改变,信贷规模无限扩张不约束,国内房地产市场泡沫也就无法挤出。可见,商业银行的风险定价行为决定了2011年或未来中国楼市的基本走向。谢国忠：“买房抗通胀是胡扯”新闻来源：北京日报谢国忠分析指出，“今年的钱与去年相比非常紧张”，房地产的拐点到了，“因为现在想放钱也不能放了”，再加上未来有大量廉租房上市，所以房地产的价格一定会掉，“买房抗通胀是胡扯”。记者强燕报道在上周六于广州举行的“2011货币政策与经济趋势高峰论坛”上，独立经济学家谢国忠发表主题演讲时指出，现在全球经济陷入滞胀，由于结构性问题没解决，短期内很难有真正复苏；而就中国而言，会继续收货币，房地产业到了拐点，如果房价下跌，则释放出来的流动性将会推动股市上涨。谢国忠指出，成熟市场现在面临较大财政难题，一方面债务过高，另一方面就业不足，所以利率会维持较低水平。现在欧洲的财政赤字已经引起大众的不安，美国也必须控制财政赤字。但降低财政赤字的后果就是经济不会太好，另一个是不能加息。尽管通胀现在由发展中国家向发达国家传递，发达国家也不太敢加息，即使加息，也只是应付式的，最终西方会接受通胀高企的局面。谢国忠认为，在这样的大背景下，能源、贵金属、大宗商品都会有机会，特别是农产品，“每次调整都是介入机会”，“除非美国炒掉伯南克开始大举加息，那时就要把所有资产都卖掉”。至于发展中国家，谢国忠认为都面临较大的通胀压力，而高通胀又引发了社会动荡，像埃及就是矛盾激化的一个例子。中国2007年经济就存在过热的情况，本来2008年是最好的调控时期，现在调痛苦多了，但也必须要调整，收回超发的货币，回归正常化。谢国忠分析指出，“今年的钱与去年相比非常紧张”，房地产的拐点到了，“因为现在想放钱也不能放了”，再加上未来有大量廉租房上市，所以房地产的价格一定会掉，“买房抗通胀是胡扯”。他认为，房地产下调的时间会较长，估计有三年左右，“会一波一波地下跌，估计跌个15%左右，一些想买房的会冲进来，成交放大，然后再继续跌。”谢国忠认为，在楼市有大调整之前，股市要改变现在窄幅波动的局面比较难，因为从熊转牛要解决流动性问题。而如果房价下调15%，房市成交会活跃，资金就会流转起来，股市就会有机会。从基本面看，在房地产周期过去之后，由消费引发的周期会有一波赚大钱的机会。行业动态北京首个公租房封顶申请有望一季度铺开新闻来源：京华时报为高层板楼，共500多套，分为一居室和两居室；明年3月竣工入住2009年9月，位于北五环北苑桥北的北苑南区公租房项目举行了开工仪式，这是北京首个开工的公租房项目。今年春节前，这栋28层高的公租房楼栋封顶。今年北京将正式启动首批1万套公租房的摇号配租。北苑南区500多套公租房将于明年3月竣工。昨日，本报记者独家探访了北京首个公租房项目，带大家看看公租房到底是“啥样”。公租房申请有望一季度铺开从地铁5号线的立水桥南站下车，就是北苑家园大型居住区，北苑南区项目就位于这里。它总占地面积约10.1万平方米，地上建筑面积20.9万平方米，其中包括公共租赁房3.2万平方米，其余为商品房和经适房。该项目的公租房为1个单独楼栋，高层板楼，高28层。施工方城建亚泰公司项目经理王维国称，整个项目里，公租房是进度最快、最先封顶的，“节后就将二次装修，对每套房屋打隔断，然后是外立面装修、内装修。”“十二五”建设的公开摇号保障房中，将有六成是公租房。市住建委主任隋振江表示，今年将全面启动公租房申请，全市314个窗口将力争在一季度全面开始接受申请。使用高强度混凝土保质量不同于亦庄、中关村等产业园区建设的公租房（将来提供给园区职工），北苑南区公租房项目是政府为主体的，建成之后将由政府回购。王维国称，施工单位非常重视工程质量，配备了两名安全质量监督员，每一道工序都需要进行核验。由于是首个公租房项目，每年各个部门的工程质量检查就有数十次之多。北苑南区公租房已经通过了北京市“结构长城杯”的两次验收。该公租房工程所使用的混凝土等级非常高，楼栋下部的混凝土标号达到了C45，即便是受力较少的上层也达到了C35。混凝土标号越高、强度越高、也越坚固。目前不少商品房的混凝土标号只有C30到C35。■探访户型两居室配书房北苑南区公租房共500多套，分为一居室和两居室两种，一共9种户型。一居室建筑面积从44.19平方米至48.22平方米不等，两居室从63.34平方米至64.46平方米不等。一居室是进门后是一个客厅，往里是卧室，侧面是厨房和卫生间。有些户型还配置了阳台，采光很好。两居室除了客厅和卧室外，另一个房间是书房。每层约20户，中间是过道，东西两侧各10户，类似于宾馆的房间布设。内外装修采用地板采暖公租房楼栋与小区其他商品房外观相同，三层以下是外挂大理石的外立面，三层以上是灰色的釉面砖。楼体内的公共部位，地板将贴瓷砖，共有6部电梯。房间内的装修方面，有关部门正在制订中。根据《北京市公共租赁住房建设技术导则》，公租房将是一次装修到位，户门要为钢制保温防盗门，墙面要用环保涂料粉刷完成。该项目的公租房采用集中供热、地板采暖方式。配套小区配建幼儿园该公租房作为北苑南区项目的一部分，配套设施是与整个项目共享的。该项目配套建设了商业，将建一所幼儿园。北苑居住区内，从小学到高中一应俱全。商业、医疗、娱乐等设施也均有设置。小区的绿化率达到35%以上；公租楼未设停车位，地下一层为自行车停车库，北苑南区项目整体配置有机动车地下车库；13号线北苑站距小区800米，5号线立水桥南站距离小区1.5公里左右。个别银行二套房贷利率上浮50%最高基准利率1.5倍新闻来源：新京报在贷款额度紧张和北京出台严厉的调控措施影响下，二套房购房名额和贷款资源也变得稀缺。记者昨天了解到，部分股份制银行二套房贷利率已悄然上浮，最高达到了基准利率的1.5倍。招行金融街支行人士表示，目前二套房房贷为基准利率1.3倍的申请已经排满了，要想更快拿到贷款，就得继续上浮，有部分急着过户二套房的客户主动将利率提高至1.5倍。该人士表示，二套房的资源越来越有限，很多购房者都急于过户，担心再拖就买不了二套房了。招行大望路支行人士则称，目前二套房贷执行