房地产0606机会在调整中产生(PDF6)(1)

谨请参阅尾页重要申明及联合证券股票和行业评级标准。欢迎访问我们。1/6行业跟踪研究机会在调整中产生2006/06/05房地产中性„上周五，龙头地产股出现暴跌，并成为拖累大盘的重要力量之一。地产股暴跌主要是因为受一些利空传闻的打击，其次，市场在逐步消化国六条细则的影响。„我们认为国六条细则虽然看起来波澜不惊，但由于板子打向了地方政府，所以发力较快。虽然我们并不赞同过多运用行政手段来调节市场经济，但在某个时段，行政手段或许是最直接而有力的手段。„对于国六条规定对于过去已审批但未取得施工许可证的项目不符合70%以上为90平米住房的，要进行套型调整。我们认为实际上住房结构调整所带来的成本基本都由开发商来承担了。对于土地储备较多的公司，因为要面临更多的项目调整，因此其承担的成本也就更多。„在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的方式，由于锁定了房价，从而也将开发商的利润上行空间锁定。而竞地价的方式，将再度使得开发商的利润空间收窄。也因此，在利润空间收窄的趋势下，对建安等成本控制能力的强弱，将成为区别开发商利润率高低的关键性因素。„我们认为龙头企业所具有的快速反应能力和快速调整战术的能力，在变化的行业环境当中，更为宝贵。一刀切式的调控下，所有的地产公司都会遇到困难。而龙头企业快速反应的能力和快速调整的能力可使其利用调控强化自己的优势，巩固行业领先地位的机遇。最终，优势公司业绩的释放和近期调整所带来的估值吸引力，将为下半年的地产股再度走强奠定基础。调整带来的将是更好的投资机会。52周行业指数走势图分析师鱼晋华(0755)[e-mail]上证指数房地产-20-1001020304050607080Jun-05Jul-05Aug-05Sep-05Oct-05Nov-05Dec-05Jan-06Feb-06Mar-06Apr-06May-06%行业跟踪-房地产0606：机会在调整中产生.docJun-2006上周五，龙头地产股出现暴跌，并成为拖累大盘的重要力量之一。我们认为地产股暴跌主要是因为受一些利空传闻的打击，其次，市场在逐步消化国六条细则的影响。如果传言的一些利空消息在短期内并没有兑现，地产股受抑程度将会有所放松。但现阶段政策面仍将继续成为影响地产股行情的主导因素。政策面仍将是近期主导国六条细则看似波澜不惊，但发力较快板子打向地方政府由于高度依赖卖地收入，地方政府以往对房地产行业的很多调控政策并没有落在实处。所以造成调控虽然一直持续，但地价和房价却不断逆风飞扬。不过与以往的调控只是把板子打在开发商身上不同，本次国六条细则把板子也打向了地方政府。以行政手段调控地方政府行为更为直接而有力首先是国务院有关部门要组成联合检查组，对各地2005年以来落实中央关于房地产市场调控政策的情况进行一次集中检查。对宏观调控政策落实不到位、房价涨幅没有得到有效控制、结构性矛盾突出、拆迁问题较多的城市，要予以通报批评，并限期整改。其次，各地政府要编制住房建设规划，明确十一五期间，特别是今明两年普通商品房、经济适用房和廉租房三类住房的建设目标，并要在2006年9月底前向社会公布。再次，各地政府要编制年度用地计划，保证中低价位、中小套型普通商品房等三类住房的土地供应总量不低于70%。我们认为，板子打向地方政府，充分反映了国务院和中央各部委对调整住房的供给结构和稳定房价，建设和谐社会的决心。虽然我们并不赞同过多运用行政手段来调节市场经济，但在某个时段，行政手段或许是最直接而有力的手段。显然，如果不想挨更多的板子，地方政府最理性的行为，就应该是努力控制住当地的房价涨幅。另外对各地政府在9月底前就要向社会公布住房建设规划的硬性要求，也显示了国六条细则快而准的打击风格。直接发力于地方政府，显示本次调控快而准的打击风格开发商承担结构调整的成本国六条细则明确规定，从6月1日起，凡新审批、新开工的项目套型建筑面积90平米以下的住房所占面积必须达到开发建设总面积的70%以上。对于过去已审批但未取得施工许可证的项目不符合该规定的，要进行套型调整。开发商要面对未开工项目的套型调整谨请参阅尾页重要申明及联合证券股票和行业评级标准。欢迎访问我们。2/6行业跟踪-房地产0606：机会在调整中产生.docJun-2006我们认为该项规定虽然也允许直辖市、计划单列市及省会城市需要调整上述比例时，可报建设部批准。但总体上，对于开发商来说仍是条非常痛苦的规定。实质是承担了结构调整的成本一刀切的硬性规定和标准，将使得已高成本拿到土地但还未开发，并希望通过开发别墅等高档住宅来转移高地价的开发商限于极为被动的局面。摊低地价的唯一方式将是提高容积率，但高容积率并非适合所有的项目，尤其是在郊外的项目。另外，改变容积率又将牵涉到修改规划，和更改图纸等诸多实际问题，开发商的开发节奏和资金安排都将被打乱。因此，可以说住房结构调整所带来的成本基本都由开发商来承担了。另外，我们认为对于土地储备较多的公司，因为要面临更多的项目调整，因此其承担的成本也就更多。土地储备较多的公司面对更多的项目调整限套型限房价的土地招标方式将压缩开发商利润空间国六条细则还规定，要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和廉租房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%；土地的供应应该在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。限房价的土地供应将占到70%以上对此我们认为，在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的方式，由于锁定了房价，从而也将开发商的利润上行空间锁定。而竞地价的方式，将再度使得开发商的利润空间收窄。也因此，在利润空间收窄的趋势下，对建安等成本控制能力的强弱，将成为区别开发商利润率高低的关键性因素。成本控制力将成为利润率高低的关键其次我们认为，由于在竞地的时候房价被锁定，地价的上限也等于被锁定。因此对于资金实力不强的中小开发商反而更有利，大型开发商在资金上的优势在这70%的限套型、限房价的土地供应上将得不到充分发挥。留给大型开发商发挥资金优势的将为其余30%不限于普通住房的土地供应上。不利于大型开发商发挥资金优势最后我们认为，以招标方式来确定开发建设单位，虽然有利于控制地价涨幅，但并不利于降低土地交易的黑幕，反而会刺激政府官员寻租的行为。表1、三种交易方式比较交易方式成交方式特点招标评标委员会评标标底易被寻租拍卖价高者得，当场成交信息透明挂牌经过挂牌期限后价高者得信息不透明资料来源：联合证券研究所谨请参阅尾页重要申明及联合证券股票和行业评级标准。欢迎访问我们。3/6行业跟踪-房地产0606：机会在调整中产生.docJun-2006房价向上还是向下？从理论上来说，增加普通住房的供给，减少别墅等高档住宅的供应，假定需求不变，将导致普通住房的价格下跌和高档住宅的价格上涨。房价走向存在理论与现实的差距从需求角度，我们认为国六条细则并没有抑制真实的住房需求。但延长营业税的期限会对二手房的投机性需求有所打击。二手房的投机需求受抑，反过来又会给新房的销售增加压力。因此短期内需求会受到一定的抑制。但从中长期来看，随着城市人口的快速扩容，和家庭数目的增多，真实需求还是在快速增长。另外从时间的角度，由于从6月1日以后未开工的不符合70%以上为普通住房的项目都要进行套型调整，而调整套型必将重新设计和规划，从而也意味着6月以后有将近3个月到6个月的住宅开工量将有所下降，从而也将使明年的住宅供应量出现下降。也即短期内供需将同时略有下降，因此房价将更容易维持在较稳定的格局。而这也是调控所最愿意看到的局面。我们认为房价更大的可能是趋稳相对于价格，我们认为更易出现的情形是交易量的萎缩和胶着。不过随着小套型住宅成为主流，因为住宅面积下降而使每套住宅的成交额下降，反过来又会刺激住宅交易出现上升。交易量的变化将更为明显还会有多少只靴子落地？我们预期在近期，除地方政府将跟进一些国六条的配套措施外，在宏观层面，政策会相对平静。相信随后的几个月都是对国六条细则的考察和观察期。但相对于税收和行政手段，我们认为最有可能进一步采取的政策可能还是在金融方面。宏观政策面会进入考察期和平静期调整带来投资机会我们对下半年的地产股仍维持乐观预期。主要是人民币升值的持续，将继续给以人民币为标的资产价格较大的上涨压力。而外资的介入，又将大大削弱调控对房价，尤其是高端住宅和中心城市商业地产价格的影响。人民币升值在抵消调控的影响同时我们认为龙头企业所具有的快速反应能力和快速调整战术的能力，在变化的行业环境当中，更为宝贵。一刀切式的调控下，所有的地产公司都会遇到困难。而龙头企业快速反应的能力和快速调整的能力可使其利用调控强化自己的优势，巩固行业领先地位的机遇。最终，优势公司业绩的释放和近期调整所带来的估值吸引力，将为下半年的地产股再度走强奠定基础。调整带来的将是更好的投资机会。调整带来估值吸引力和投资机会谨请参阅尾页重要申明及联合证券股票和行业评级标准。欢迎访问我们。4/6行业跟踪-房地产0606：机会在调整中产生.docJun-2006表2、政策预期及分析政策预期着力点分析税收房产交易增值强制执行20%个人所得税该税种早已存在，不过现行的做法是自行申报.改为强制征收后，会对二手房的炒做构成打击,从而进一步抑制对新房的投机性需求.不过我们认为可能只是在一些房价上涨幅度较大的城市开始推行.另外政策的效力也取决于地方的执行力度。物业税我国城市居民现阶段所体现出的旺盛的住房需求,一方面与住房消费升级以及居者有其屋的传统思维有关.另一方面，与我国的房产在持有阶段几乎没有任何税赋关系更为密切.如果国内开征物业税，将改变国内城市居民对物业持有阶段的成本预期，从而有助于将”居者有其屋”的观念改变为“居者有屋住“的观念，并对中长期的住房需求产生影响。但我们认为短期内开征的可能性非常低。金融提高存款准备金率该政策的直接作用在于吸收人民币过剩的流动性，间接则可起到控制信贷规模过快增长的效用。我们认为若实施该政策对优势地产企业将几乎没有影响，受到影响较大将是本来获得信贷资金就比较困难的中小房地产企业。另外由于目前商业银行体系中超储比例较高，也会抵消提高存款准备金率政策的效果。再度加息如果年内房价大幅上涨的趋势没有明显得到遏止，我们认为不排除再度加息的可能。另外针对房地产行业结构性加息的可能性非常大。限制外资为降低国内房地产对外资的吸引力，我们预期国家会在限制外资流出方面出台某些政策。通过增加外资的流动成本，进而阻挡外资的流入，降低外资对国内房地产的炒做。行政取消预售预售是开发商非常重要的融资手段。在去年的央行的房地产金融报告里曾建议取消预售，但随后并没有任何要实施的迹象。如果取消预售，将改变项目的现金流分布，并增加开发商的财务负担。考虑到今年的调控核心是改善结构，稳定房价，并非打击房地产，所以我们认为取消预售的可能性不大。资料来源：联合证券研究所谨请参阅尾页重要申明及联合证券股票和行业评级标准。欢迎访问我们。5/6欢迎访问我们。6/6联合证券股票评级标准增持未来6个月内股价超越大盘10%以上中性未来6个月内股价相对大盘波动在-10%至10%间减持未来6个月内股价相对大盘下跌10%以上联合证券行业评级标准增持行业股票指数超越大盘中性行业股票指数基本与大盘持平减持行业股票指数明显弱于大盘深圳深圳深南东路5047号深圳发展银行大厦10层邮政编码：518001TEL:[phone]FAX:[phone]E-MAIL:[e-mail]上海上海浦东陆家嘴东路161号招商局大厦34层邮政编码：200121TEL:[phone]FAX:(