工程专业工作手册(15本)

作业规范工程专业工作手册YLGL/PM/FB/007版本：第1版修订次：0□□□□□状态：发文号：批准日期审核日期编制日期金华杰2009年10月28日发布年月日实施作业范本文件编号：YLGL/PM/FB/007工程专业工作手册版本：第1版-2-目录一工程部架构及人员编制说明91人员架构92人员编制说明9二工程部工作职责9三工程部岗位职责101工程部经理102工程强电主管113工程弱电主管124工程土建综合维修主管145工程暖通主管156工程管道技工167工程空调技工178工程强电技工189电梯协管员1910弱电技工2011万能装潢维修工21四工程部专业管理规范22（一）强电专业221供配电设备操作规程221.1变压器221.2高压配电装置231.3低压配电装置231.4电容器241.5自动转换开关柜及紧急发电机25作业范本文件编号：YLGL/PM/FB/007工程专业工作手册版本：第1版-3-1.6空调机房强电箱及风机、水泵强电箱251.7电动机271.8电器竖井291.9室外照明312二次装修电器专业审图标准和建议之施工做法要求313值班、交接班制度334事故处理报告制度335强电专业巡查制度346发电机房巡查制度347高、低压变配电室安全管理制度规定358电气维修管理规定359变配电所运行人员操作制度3610电站倒闸操作制度3611电气安全管理条例3812应急措施38（二）房屋维修程序规范401专业工作内容401.1天花顶板养护401.2墙面部分401.3踢脚部分401.4门401.5地面401.6其它412程序规范413公共区域及设施小规模装修变动管理办法414设备运行管理操作规范42作业范本文件编号：YLGL/PM/FB/007工程专业工作手册版本：第1版-4-4.1台钻安全操作规程424.2砂轮机安全操作规程434.3射钉枪安全操作规程434.4手持电钻安全操作规程444.5平刨机安全操作规程445房屋本体公用设施维修办法455.1维修目的455.2维修原则455.3维修依据455.4各项维修项目的标准456室外公共设施的维修方法516.1维修目的516.2维修原则516.3维修依据516.4维修标准517二次装修土建专业审图要求588管理制度598.1规章制度598.2配钥匙管理制度608.3木油工室安全制度60（三）消防弱电611消防弱电各专业工作程序611.1消防专业技工工作程序611.2楼宇自动控制专业技工工作程序621.3电梯专业技工工作程序621.4保安监控维修专业技工工作程序63作业范本文件编号：YLGL/PM/FB/007工程专业工作手册版本：第1版-5-2消防弱电各专业设备维修计划642.1消防报警系统维修计划642.2消防供水系统设备维修计划652.3楼宇自控设备维修计划652.4广播设备维修计划662.5保安监控设备维修计划662.6电梯设备维修计划663消防弱电管理制度663.1机房管理工作纪律663.2机房管理规章制度674消防弱电应急方案674.1电梯维修人员应急方案675弱电通讯、数据网络专业工作程序685.1通讯维修专业技工工作程序685.2数据网络专业技工工作程序686弱电通讯、数据网络专业维修计划697卫星电视、背景音响系统运行管理69（四）暖通专业701规章制度701.1总则701.2值班及交接班制度701.3卫生制度701.4各机房、管井安全管理条例711.5冷冻机房安全责任制度711.6风机盘管巡查制度711.7事故处理报告制度72作业范本文件编号：YLGL/PM/FB/007工程专业工作手册版本：第1版-6-1.8暖通维修规章制度722二次装修空调专业审图标准和建议之施工做法要求723暖通维修岗位要求744暖通维修巡视计划745暖通操作规程755.1制冷部分755.2空调部分775.3供暖部分77（五）给排水专业801规章制度801.1总则801.2值班及交接班制度811.3卫生制度811.4泵房管理制度811.5饮用水房卫生管理制度822设备操作规程832.1水泵房蓄水池832.2冷、热水泵832.3加压水泵832.4污水井及潜水泵842.5化粪池842.6紫外线消毒器842.7室内外游泳池843设备运行管理操作规程853.1室外喷水池853.2室外水表86作业范本文件编号：YLGL/PM/FB/007工程专业工作手册版本：第1版-7-3.3雨水系统863.4水质化验864跑水事件应急措施87五工程部通用管理制度87（一）工程部基本管理制度871基本管理原则872工作纪律883基本工作要求884交接班规定89（二）机房值班制度90（三）预防性维修制度90（四）设备巡回维修制度91（五）机房动火制度91（六）维修材料及工具维修制度91（七）机房钥匙管理制度92（八）交接班制度93（九）应急应变处理解决方案93（十）卫生制度94（十一）备品备件采购制度94（十二）领料工作管理程序95六考核指标96七二次装修106（一）二次装修规定107（二）装修管理协议108（三）二次装修申请单111（四）二次装修承诺书112作业范本文件编号：YLGL/PM/FB/007工程专业工作手册版本：第1版-8-（五）二次装修消防安全协议书113（六）业主雇用指定承包商申请书115（七）装修人员登记单116（八）物品出入审批单117（九）施工单位加班审批表118（十）临时施工用水、用电审批单119（十一）喷淋系统停水审批单120（十二）货运电梯使用审批单121（十三）装修许可证122（十四）二次装修施工巡查监督表123（十五）二次装修竣工检验/整改单124（十六）动火证125作业范本文件编号：YLGL/PM/FB/007工程专业工作手册版本：第1版-9-一、工程部架构及人员编制说明1.人员架构各地物业公司参照集团工程专业工作手册，根据各公司（管理中心、管理处）具体情况编制各项工程规章制度及《工程部工作手册》并进行人员架构配置，以精简、精干、合理为原则。2.人员编制说明：先紧后松，以岗位工作量和工程定级标准要求定员，精兵简政。（根据每班工作量和工作标准定岗位）二、工程部工作职责1.围绕公司的经营方针做好项目的设备设施的管理，保证项目设备设施处于良好的运行状态，满足项目经营及客户需求。2.贯彻执行国家及政府职能部门有关项目设备设施安全运行，能源消耗的法律法规规定。3.负责根据项目经营及客户需求制定设备运行工作管理、制度。4.建立健全部门的各项规章制度，工作标准和工作程序。5.做好客户报修投诉的检修和处理，实现公司的质量目标。6.加强设备设施的检修维护、保养工作，保证达到设备设施完好率目标。7.做好项目水、电、热能源消耗的跟踪、控制、实施最大限度的节能。8.做好部门之间工作协调及时向有关管理部门上交有关报告和报表。9.做好本部门新岗员工的培训和专业培训验证工作。10.负责项目客户二装施工的图纸审查，工程监督与验收，资料收集归档。11.制定和执行对其他部门紧急情况做出的反应安排。12.完成公司领导交办的其他工作。作业范本文件编号：YLGL/PM/FB/007工程专业工作手册版本：第1版-10-三、工程部岗位职责1.职位：工程部经理汇报上级：物业总经理督导下级：所有工程人员职责大纲：统筹及协调整个小区的工程管理工作，包括员工管理、维修及保养、改善工程、二次装修、对外联络等工作。令物业设施、设备得到良好的维保，使其使用期限更为延长。协助物业总经理处理小区其他事项。职务内容：对外工作：加强与业户之联系，并经常征询业户意见，交物业总经理参考；协助总经理，加强与发展商之工作联络与协调；与公用事业机构、各政府机关加强联系，以利于工作发展。处理工作处理所有业户之查询及投诉问题；切实执行业户守则条款，如严禁违章建设等；执行工程部门管理工作，协调各项目之工作联系；召集各系统之专项业务会议：a)协助研究各项工程问题；b)将讨论决定报物业总经理作决策参考。建立健全档案制度；负责制定本部门的管理办法和各项规章制度、岗位职责。制订重要设备的操作规程及不同季节的常规项目操作时段表。每月向总经理提交工程管理工作报告（及时汇报业主及发展商）；编制有关内部行政文件；执行总经理指派之其他工作，致力于各系统整体工作效率之提高。向物业总经理建议及提交小区之保养、改善及更改工程计划；作业范本文件编号：YLGL/PM/FB/007工程专业工作手册版本：第1版-11-制定本部员工培训纲要及培训计划，督查和考核下属员工的工作质量和技能水准，逐步提高员工的综合素质；按工程部质量管理目标要求对部门工作质量进行抽查和回访；准备及检讨工程招标的文件，设定标准及规格，分析回标及作建议；就业户之投诉及重要维修保养工程作出调配及跟进；查核承包商交来之单据及报价；监管承包商之工作；安排及跟进物业接收之工作；负责工程部应聘人员的面试，提出是否聘用的意见。制定小区节能措施，督导员工遵照执行；制订每年度工作计划和年度工程预算，供物业总经理审阅；对重大的设备故障，亲临现场组织处理，提供报告。定期巡视整个小区。2.职位：工程强电主管汇报上级：工程部经理督导下级：强电技工、电梯协管员职责大纲：负责小区内供电设备和电梯设备的正常运行，保证系统正常运转；负责执行上级指派的其他工作。职务内容：督导下属员工按照值班运行表巡检、抄表；执行上级指示认真贯彻岗位责任制、督导员工严格执行操作规程，发现问题及时上报并处理；督导班内员工遵守管理处制定的一切规章制度，发现不良现象应及时纠正；负责保管好设备的原始记录和督促员工，认真仔细作好各种记录，交接班要作到记录清、问题交代清、环境卫生清；负责制订小区内强电系统的维修保养计划和各项强电设备的的操作规程；作业范本文件编号：YLGL/PM/FB/007工程专业工作手册版本：第1版-12-负责强电设备系统的日常运行操作，预备性检查、故障检修、维护保养对超过8小时的工作单跟踪处理；负责临时用电的使用规范化、安全化管理；负责强电设备系统外来施工方的施工、整改、工艺监管；负责安排移动电具的定期检查，维护保养，保证安全使用；负责变配电设备及安全用具的定期检测和电梯年度安全检测；督导员工工作程序及进度，核查已完成工作的质与量，并做出报告；若遇主要设备故障或紧急情况，须立即到场提供资料，组织抢修并按程序及时报告；对员工进行技术培训并定期对员工进行考核；逐步提高员工的综合素质；负责能耗管理工作，作好月度能耗统计和节超分析；做好当值主管对工程部的日常运行调度工作和运行人员的检查，按质量管理目标要求对其工作质量进行抽查和回访；督促员工做好各种维修指令，接到投诉，要求反应及时处理快速有效，完成维修指令后及时销单并反馈信息；督导员工严格按照工程部制订的灯光、空调、景观设备等运行时间表进行设施设备的操控运行；做好防雷接地的年检工作和防汛防台等季节性预防工作。定期进行设备和设施的巡检；做好业户服务工作，对客户应细心、有耐心、有礼貌、不跟客人争论；完成上级领导交办的其他任务。3.职位：工程弱电主管汇报上级：工程部经理督导下级：弱电技工职责大纲：负责小区内弱电系统及其附属系统设备的维修与保养，保证系统正常运行；负责执行上级指派的其他工作。作业范本文件编号：YLGL/PM/FB/007工程专业工作手册版本：第1版-13-职务内容：负责弱电系统设备系统的日常运行操作、预防性巡查、故障检修、维护保养、设备更新、大修，二次装修中的弱电线路及其设备的按装管理；督导下属员工按照计划进行弱电设备的保养和维修，对超过8小时的工作单跟踪处理；执行上级指示认真贯彻岗位责任制、督导员工严格执行操作规程，发现问题及时上报并处理；负责制定小区内弱电系统的维修保养计划并组织实施；负责弱电设备系统外来施工方的施工、整改、工艺监管；督导员工工作程序及进度，核查已完成工作的质与量，并作出报告；若遇主要设备故障或紧急情况，须立即到场提供资料，组织抢修并按程序及时报告；负责工程档案资料的管