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工程部维修手册版本号B修改次数0章节号0页次1/1文件标题：工作手册说明11工作手册说明1.本手册是公司实施质量管理体系的细则，是公司的法规性文件，本部门全体员工必须严格遵守。2.本手册自发布之日起生效。3.手册使用期间，如有修改建议，工程部应汇总意见，工程部经理根据需要及时组织有关人员按《管理评审控制程序》对手册的适用性、有效性进行评审，必要时进行修订。4.本手册发布后，公司或工程部发放的新文件，属于质量管理体系长期有效的文件，均应适时纳入本手册。5.本部门与其他部门工作有接口的文件，按本手册及相关部门工作手册中的条款执行。6.本手册的管理和发放均应按照《文件控制程序》的有关规定执行。工程部维修手册版本号B修改次数1章节号0页次1/1文件标题：工程维修管理流程121.0工程部岗位图2.0工程维修管理流程………3.0工程部质量目标………4.0工程部岗位说明书……5.0工程维修员绩效考核规则………6.0工程管理规范…………7.0工程维修安全管理作业规程…………7.1交接班、值班管理作业规程…………7.2工程设施设备巡视检查作业规程………7.3供配电设备设施运行管理作业规程……7.4供配电设备设施维修保养作业规程…7.5停送电操作规程………7.6发电机管理、运行、保养作业规程…7.7低压配电控制柜保养作业规程………7.8电梯管理作业规程………7.9给排水设备设施运行管理作业规程……7.10给排水设备设施维修保养作业规程…7.11二次供水管理作业规程…7.12弱电网络系统维修保养作业规程7.13消防系统维修保养作业规程……7.14风机定期保养作业规程7.15避雷装置定期保养作业规程……7.16中央空调运行作业规程…7.17燃气锅炉运行作业规程7.18电梯钥匙管理规程………7.19玻璃幕墙管理规程……7.20维修服务管理作业规程…7.21设备档案管理作业规程…7.22新接物业承接验收作业规程8.0工程维修质量记录清单…工程部维修手册版本号B修改次数1章节号1.0页次1/1文件标题：工程部岗位图13工程部岗位图工程部经理工程主管设施设备组项目设备维护部供配电、给排水系统维修保养消防系统维修保养弱电系统维修保养电梯系统维修保养土建工程客户维修服务设备运行管理及日常巡视工程部维修手册版本号B修改次数1章节号2.0页次1/1文件标题：工程维修管理流程14工程维修管理流程计划巡检、保养计划安排、要求技术支持、问题跟踪要求及信问题提出、要求巡息监检反督保馈考养核结、果问题跟踪文字说明：1、工程部经理全面负责部门的管理、考核、人员配备、资金预算、设施设备的运行维修保养、工程项目的新增、改造的计划与实施及能耗管理等工作，及时处理项目提出的有关工程问题并与项目沟通、反馈信息，对分管副总负责。2、设备组按照工程部制定的设施设备维保标准及计划实施具体的维修保养，对项目设备维护部提出的要求进行技术指导和培训，同时对设施设备专项、工程改造专项工作进行实施、跟踪，对工程部经理负责。3、项目设备维护部负责各项目客户日常维修服务，设备设施的运行管理及日常巡检，负责设施设备技术资料、物资物品管理，公共能耗的统计、核算，应急事件的现场处置及控制，对设施设备维修保养、专项工程提供协助与支持。对工程部主管（经理）负责，同时接受项目经理的监督与考核。工程部（经理）项目设备维护部项目部（经理）设备组工程部维修手册版本号B修改次数1章节号3.0页次1/1文件标题：工程部质量目标15以公司质量目标为管理原则，制定以下分解目标：1、履行物业服务合同约定的公共设施设备维护责任和义务，客户对维修服务的综合满意率95%；2、无重大安全责任事故（人身事故和设备事故）发生；3、消防系统设施设备完好率为100%，且随时可以启用；4、共用设备运行正常，完好率达98%；5、配套公用设施完好率达98%；6、客户报修零修、急修处理及时率达100%，维修一次合格率达99%，二次返修合格率达100%；7、档案归档完整率100%。工程部维修手册版本号B修改次数1章节号4.0页次1/1文件标题：工程部岗位说明书161.0工程部经理1.1任职条件年龄／教育背景：◆25-45岁，工民建、电子、机械工程等相关专业统招本科以上学历，工程师以上职称。培训经历：◆受过管理学、物业建筑结构及楼宇各工程设施设备相关知识的培训。工作经验：◆从事相关岗位管理工作5年以上。工作技能：◆电脑：会使用办公软件、AUTOCAD绘图软件；◆写作：能做工作汇报、计划、总结、方案等各种文稿；◆具备解决各工程设施设备突发事故的能力；◆较强的分析、解决问题能力，思路清晰．考虑问题细致；◆具有先进的管理理念和管理方法。个性特征◆做事客观、严谨负责、踏实、敬业；◆具有很强的人际沟通、协调、组织能力以及高度的团队精神，责任心强；◆精力充沛，能承受较大的工作压力；◆品格高尚，道德素养好，富有责任感。1.2职责◆确保质量管理体系在工程部的有效运行和持续改进；◆负责对部门《工作手册》的适应性进行评审和修改；◆负责组织、参与新接物业的前期介入、设施设备的查验、验收工作；◆管理和监督部门员工按《工作手册》要求做好共用设备设施的维护保养，为客户提供满意的服务，确保本部门质量目标的实现；◆负责编制部门材料计划，定期上报各类设备的备品、备件计划，经审批后组织实施；◆对部门员工服务过程进行有效监督、对工作状态进行检查和月、年度考核；◆负责本部门新进员工和在岗员工的培训及实施效果的检查；◆对本部门存在的不合格进行分析，落实具体的纠正措施，并对其有效性进行验证；◆负责沟通、协调本部门同其他部门的关系、保持良好的团队合作；◆负责贯彻公司领导的各项指令，完成公司交办的工作。1.3权限◆依照制度，对部门中发现的问题实施处罚的权力；◆依照制度，按规定程序对员工的晋级、晋职的建议；◆部门内部员工聘任、解聘的权力；◆部门内部员工考核的权力；◆其它相关权力。2.0工程主管2.1任职条件年龄／教育背景◆25-45岁，工民建、电子、机电工程等相关专业大专以上学历，助理工程师以上职称。工程部维修手册版本号B修改次数1章节号4.0页次1/1文件标题：工程部岗位说明书17培训经历：◆受过管理学、物业建筑结构及楼宇各工程设施设备相关知识的培训。工作经验：◆从事相关岗位管理工作3年以上。工作技能：◆电脑：会使用办公软件;◆写作：能做工作汇报、计划、总结、方案等各种文稿;◆具备解决各工程设施设备突发事故的能力；◆较强的分析、解决问题能力，思路清晰，考虑问题细致：◆具备相应的管理能力。个性特征：◆做事客观、严谨负责、踏实、敬业；◆具有较强的人际沟通、协调、组织能力以及高度的团队精神，责任心强；◆精力充沛，能承受较大的工作压力；◆品格高尚，道德素养好，富有责任感。2.2职责◆在部门经理的领导下负责所属专业口的具体工作计划、安排和组织实施；◆负责制定部门新进员工和在岗员工的培训计划并按计划贯彻执行；◆负责监督、指导、协调各驻场维修班的具体工作，对服务过程进行有效监控、对员工工作状态进行检查和月、年度考核；◆负责部门日常事务工作；◆圆满完成公司及部门经理交办的其它工作。2.3权限◆对部门管理建议的权力；◆依照制度，对下属工作中的问题提请部门经理实施处罚的权力；◆依照制度，按规定程序对员工的晋级的建议；◆对下属员工考核的权力；◆其它相关权力。3.0设施设备组各岗位3.1弱电及网络系统维护员3.1.1任职条件年龄／教育背景：◆25-35岁，通信、电子工程、计算机及其相关专业，中专以上学历。培训经历◆持电工操作证、网络工程师证或网络维护相关资质证件，接受过监控系统、红外报警系统、门禁系统、网络系统等相关知识的培训。工作经验：◆2年以上弱电系统维护工作，或具大型局域网组网、运行、维护经验。工作技能：◆熟悉监控系统、红外报警系统、门禁系统、网络系统的运行及维护，动手能力强；◆具备解决弱电系统设备故障的能力；◆熟悉网终系统的性能测试和优化技术。工程部维修手册版本号B修改次数1章节号4.0页次1/1文件标题：工程部岗位说明书18个性特征：◆做事严谨负责、踏实、敬业；◆具备团队精神，责任心强；◆品格高尚，道德素养好，富有责任感。3.1.2职责◆根据部门安排进行物业前期的工程介入及新接管物业的查验、验收工作；◆按计划实施防盗监控系统、门禁系统、停车场管理系统、（可视）对讲系统、三表采集系统.卫星电视接收系统、网络系统等弱电设备的维护保养；◆及时维修弱电系统设备出现的突发性故障；◆检查弱电系统设备运行情况，确保各系统安全、稳定、良好的运行；◆负责本专业口的相关培训工作；◆对弱电设备的管理工作提出建议或改进意见供部门参考；◆完成部门安排的其他工作。3.2供配电及给排水系统维护员3.2.1任职条件年龄／教育背景：◆25-40岁，电子、机电工程等相关专业中专以上学历。培训经历：◆持电工操作证书，高压进网证书。接受过物业楼宇设备及变配电系统等相关知识的培训。工作经验：◆3年以上从事供配电系统或给排水系统维护保养工作。工作技能：◆熟悉变配电系统的运行及维护，动手能力强；◆具备解决变配电系统设备故障的能力；◆具备解决给排水设备故障的能力。个性特征◆做事严谨负责、踏实、敬业；◆具备团队精神，责任心强；◆品格高尚，道德素养好，富有责任感。3.2.2职责◆根据部门安排进行物业前期的工程介入及新接管物业的查验、验收工作；◆按计划实施各项目供配电系统设备、给排水系统设备的维护保养；◆及时维修强电系统、给排水系统设备出现的突发性故障；◆检查强电系统、给排水系统设备运行情况及安全操作情况，确保各系统安全、稳定、良好的运行；◆对各项目能源计量（水、电）实施监控，及时发现并处理漏水漏电现象；◆负责本专业口的相关培训工作；◆对供配电设备系统、给排水设备系统的管理工作提出建议或改进意见供部门参考；◆完成部门安排的其他工作。3.3电梯系统维护员3.3.1任职条件工程部维修手册版本号B修改次数1章节号4.0页次1/1文件标题：工程部岗位说明书19年龄／教育背景◆25-40岁，电子、机电工程等相关专业中专以上学历。培训经历：◆持技监局有效的电梯维修保养操作证书。接受过电梯系统维护保养等相关知识的培训。工作经验：◆从事电梯维修保养工作3年以上。工作技能。◆熟悉电梯的保养及维护，动手能力强；◆具备解决电梯一般故障的能力。个性特征◆做事严谨负责、踏实、敬业；◆具备团队精神，责任心强；◆品格高尚，道德素养好，富有责任感。3.3.2职责◆根据部门安排进行物业前期的工程介入及新接管物业的查验、验收工作；◆按计划实施电梯系统设备的月度、年度维修保养；◆负责电梯年检前的综合保养，确保各电梯顺利通过技监局的检测；◆及时维修电梯系统设备出现的突发性故障；◆检查电梯系统设备运行情况，确保电梯系统安全、稳定、良好运行；◆负责卒专业口的相关培训工作；◆对电梯系统的管理工作提出建议或改进意见供部门参考；◆完成部门安排的其他工作。3.4消防系统维护员3.4.1任职条件年龄／教育背景：◆25-40岁，电子、机电工程等相关专业中专以上学历。培训经历◆持电工操作证书，接受过物业楼宇设备、消防系统等相关知识的培训。工作经验◆从事消防系统维护、保养工作3年以上。工作技能：◆熟悉消防系统的运行及维护，动手能力强；◆具备解决消防系统设备故障的能力。个性特征：◆做事严谨负责、踏实、敬业；◆具备团队精神，责任心强；◆品格高尚，道德素养好，富有责任感。3.4.2职责◆根据部门安排进行物业前期的工程介入及新接管物业的查验、验收工作；◆按计划实施消防系统的月、季、年度维修保养；◆按计划每季度实施各高层项目的消防联动试验；工程部维修手册版本号B修改次数1章节号4.0页次1/1文件标题：工程部岗位说明书110◆及时维修消防系统设备出现的突发性故障；◆检查消防系统设备运行情况，确保消防系统能随时正常启动并安全、稳定、良好运行；◆负责本专业口的相关培训工作；◆对消防系统设备的管理工作提出建议或改进意见供部门参考；◆完成部门安排的其他工作。3.5土建工程维护员3.5.1任职条件年龄／教育背景◆25-45岁，工民建专业