房地产、建筑企业税务实务经验分享

中国.深圳致力于财务人价值提升房地产、建筑企业税务实务经验分享2017年05月张修菁注册税务师培训提纲第一部分：培训目标群体及其涉及的税种第二部分：主要税种解析2.1增值税2.2土地增值税2.3企业所得税2.4印花税2.5资源税第三部分：税务把控关键点3.1增值税把控关键点3.2企业所得税把控关键点3.3土地增值税把控关键点第四部分：涉税问题互动交流房地产开发企业一、培训目标群体及其涉及的税种涉及税种包括：增值税及其附加、土地增值税、企业所得税、印花税等建筑施工企业涉及税种包括：增值税及其附加、企业所得税、印花税、资源税等2.1增值税二、主要税种解析-增值税2016年5月1日起全行业执行营改增，营业税退出历史舞台；“营改增”之所以厉害，是将增值税抵扣链条打通了，并且环环相扣，像“国家不花钱的税官”，逼着每个经营者盯着上一道环节开具增值税专用发票，作为进项抵扣发票，否则就得自己多缴税。“营改增”对促进国家财政收入的稳步上升有极大的好处，可以说，增值税是最有利于增加国家财政收入的税种，它让逃税难上加难。营改增后，企业的税负可能会加重。5％的营业税变成6％的增值税，如果按合同额折算，增值税率实为5.66％，计算公式是6％÷（1＋6％），虽然营改增后企业有进项税可用于抵扣，但凡交营业税的企业，取得进项税票的机会一定要抓住。提供建筑服务——纳税人提供建筑服务适用简易计税方法的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额。（1）一般纳税人跨县（市）提供建筑服务，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额进行纳税申报。（2）一般纳税人跨县（市）提供建筑服务，选择适用简易计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照3%的征收率计算应纳税额。（3）试点纳税人中的小规模纳税人跨县（市）提供建筑服务，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照3%的征收率计算应纳税额。销售额=收取的全部价款和价外费用-支付的分包款可以全额开具专票。二、主要税种解析-增值税建筑业异地工程增值税处理纳税人取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为负数的，可结转下次预缴税款时继续扣除。纳税人应按照工程项目分别计算应预缴税款，分别预缴。二、主要税种解析-增值税纳税人征税方法计税依据X服务发生地机构所在地小规模纳税人简易征税销售额（含价外费用）-分包款征收率3，公式=X/1.03*3%增值税不补征、纳税申报一般纳税人一般计税销售额（含价外费用）预征率2%，公式=（X-分包款）/1.11*2%X/1.11*11%-已预缴税款并纳税申报营改增后承包、承租、挂靠纳税人的问题如何解决二、主要税种解析-增值税对于承包、承租、挂靠中纳税人的界定沿用《营业税暂行条例实施细则》的规定，即以谁名义对外经营，由谁承担法律责任。但是，同样，这个文件并没有对承包、承租、挂靠的含义给出明确界定。实践中，不能简单套用字面意思解释。比如，这里的承包，承租和建筑业中总分包关系中的承包就完全不是一个含义。因此，这一块为避免争议需要增加解释条款。分析：1、挂靠，通常是指没有资质的实际施工人或资质低的实际施工人借用有资质或资质高的施工企业的名义承揽工程并向其缴纳管理费的行为。2、《建筑法》禁止挂靠“禁止建筑施工企业超越本企业资质等级许可的业务范围或者以任何形式用其他建筑施工企业的名义承揽工程。禁止建筑施工企业以任何形式允许其他单位或者个人使用本企业的资质证书、营业执照，以本企业的名义承揽工程。”禁而不止的挂靠模式下建筑服务纳税人的确定（1）签订建筑工程合同的：建筑工程合同中工程承包方为建筑服务的纳税人。（2）未签订建筑工程合同的：提供建筑服务并与建设方结算建筑服务款项的单位和个人。二、主要税种解析-增值税挂靠经营：财税【2013】106号：单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、承租人、挂靠人（以下统称承包人）以发包人、出租人、被挂靠人（以下统称发包人）名义对外经营并由发包人承担相关法律责任的，以该发包人为纳税人。否则，以承包人为纳税人。国家税务总局公告2014年39号二、主要税种解析-增值税以挂靠方式开展经营活动在社会经济生活中普遍存在，挂靠行为需要视不同情况分别确定：第一，如果挂靠方以被挂靠方名义，向受票方纳税人销售货物、提供增值税应税劳务或者应税服务，应以被挂靠方为纳税人。被挂靠方作为货物的销售方或者应税劳务、应税服务的提供方，按照规定向受票方开具增值税专用发票，不属于虚开。第二，如果挂靠方以自己名义向受票方纳税人销售货物、提供增值税应税劳务或者应税服务，被挂靠方与此项业务无关，则应以挂靠方为纳税人。这种情况下，被挂靠方向受票方纳税人就该项业务开具增值税专用发票，属于虚开！房地产项目——房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。可以全额开具专票。京沪广深一线城市个人销售购买的住房——北京市、上海市、广州市和深圳市，个体工商户和个人销售购买的住房，将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税。问题：1、一个房开企业是否可以同时采取简易计税方法和一般计税方法？2、一个项目分期开发，分别在2016.4.30前后，如何认定新老项目？（GZ）二、主要税种解析-增值税应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。二、主要税种解析-增值税纳税人性质计税方法说明一般纳税人老项目选择简易征收以取得的全部价款和价外费用，按照5%的征收率计税在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税新项目或老项目一般计税以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额，按照11%税率计税；在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税小规模纳税人所有项目简易征收以取得的全部价款和价外费用，按照5%的征收率计税在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税可代开专票房地产开发企业销售自行开发的房地产项目2017年10月，M房地产开发公司简易计税项目预收房款4500万元，定金500万元，认筹金100万元。一般计税项目收取预收款1亿元，当月M公司有留抵税额100万元。税务分析：简易计税项目预缴税款=（4500+500）÷（1+5%）×3%=142.86（万元）一般计税项目预缴税款=10000÷（1+11%）×3%=270.27（万元）M公司当月应预缴增值税=142.86+270.27=413.13（万元）2018年10月，简易计税的房地产项目交付给业主；2019年5月，一般计税的房地产项目交付给业主，当月M公司的进项税额（含留抵税额）合计为300万元。简易计税项目和一般计税项目合计缴纳土地款6000万元，合计可售建筑面积1.5万平方米，其中简易计税项目可售建筑面积5000平方米，一般计税项目可售建筑面积1万平方米。二、主要税种解析-举例说明（例1）税务分析：（一）简易计税交房1.应纳税额=5000÷（1+5%）×5%=238.1（万元）2.由于该公司以前纳税期已预缴税款413.13万元，因此当月无需缴纳增值税。可抵减的预缴增值税还剩175.03万元。（二）一般计税交房1.计算销售额当期销售房地产项目对应的土地价款=6000×1万平方米÷1.5万平方米=4000（万元）销售额=（10000-4000）÷（1+11%）=5405.41（万元）2.销项税额=销售额×税率=5405.41×11%=594.6（万元）3.应纳税额=销项税额-进项税额=594.6-300=294.6（万元）4.应补缴增值税=应纳税额-可抵减预缴增值税=294.6-175.03=119.57（万元）二、主要税种解析-举例说明（例1）如何掌握“受让土地时向政府部门支付的土地价款”？二、主要税种解析-增值税土地费用包括：土地出让金、拆迁补偿费、征收补偿款、开发规费等。土地出让金通常是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向买受人收取的土地出让的全部价款。土地出让金根据批租地块的条件，可以分为“熟地价”（即提供“七通一平”的地块价，包括土地使用费和开发费）、“毛地”或“生地”价。其票据由财政部门出具。从政府部门取得的土地出让金返还款，可不从支付的土地价款中扣除。（湖北省）（土增税呢？——各地不一样）拆迁补偿费通常是指拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金，主要包括房屋补偿费、周转补偿费和奖励性补偿费三方面。其票据主要是被拆迁房屋的所有权人或使用人出具的发票或者收据。•征收补偿款通常是指政府先将土地拍卖出让，再由政府出面征收拆迁但由房地产开发企业承担、并通过政府向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的款项。其票据为政府财政部门出具的非税收入票据。开发规费通常是指在房地产开发过程中，房地产开发企业按照项目所在地的收取标准向政府多个部门缴纳若干项的各种规费。其票据为政府部门出具的非税收入票据。目前只有土地出让金列入差额扣除范围.二、主要税种解析-增值税延伸房地产开发企业从二级土地市场取得的土地使用权，凭取得的专用发票抵扣进项税额。采取“旧城改造”方式开发房地产项目的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除直接支付给拆迁户的补偿款。2016年最后一个文件允许抵扣，单缺乏操作性。房地产开发企业分公司在项目发生地办理税务登记，因总公司与政府签订开发合同，土地价款由总公司名义支付，房地产开发企业分公司凭土地出让金凭证原件按规定扣除土地出让价款。混合销售与兼营二、主要税种解析-增值税一项销售行为如果既涉及货物又涉及服务，为混合销售.各地执行情况如何？？河北省：一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物，为混合销售。对于混合销售，按以下方法确定如何计税：（1）该销售行为必须是一项行为，这是与兼营行为相区别的标志。（2）按企业经营的主业确定。若企业在账务上已经分开核算，以企业核算为准。（3）企业不能分别核算的，按如下原则：从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税；其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税。湖北省：一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物，为混合销售。对于混合销售，按以下方法确定如何计税：（1）该销售行为必须是一项行为，这是与兼营行为相区别的标志；（2）按企业经营的主业确定。若企业在账务上已经分开核算，以企业核算为准。二、主要税种解析-增值税如纳税人对混合销售行为已分开核算销售额的，可分别适用不同税率？[国家税务总局货物和劳务税司副司长林枫]按照现行政策规定，混合销售是指既涉及服务又涉及货物的一项销售行为。从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，应按照销售货物缴纳增值税；其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税，对一项混合销售行为，无论是否分开核算销售额，均按上述规定执行。对一项混合销售行为，即使分开核算销售额，也得按照混合销售涉税处理。反避税措施、如何应对？兼营二、主要税种解析-增值税纳税人销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额，未分别核算销售额的，按照以下方法适用税率或者征收率：1.兼有不同税率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用税率。2.兼有不同征收率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用征收率。3.兼有不同税率和征收率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用税率。综合项目1.向消费者个人销售货物、提供加工修理修配