房地产。。。

ArdmimstakssscfefnSbimstscfnfrfeakbbTpu捐钱Ss随技能Ak多一技Bb防偷塔中国房地产市场畸形发展的起因和危害随着城市化进程，城市由于土地资源的有限性，和外来务工人员不断增加的购房需求，地价和房价有必然的上涨趋势，这是普遍的一般规律，无可厚非。但是中国政府作为土地资源的垄断者，人为的对土地囤积居奇，导致地价奇高和房地产市场的畸形发展，以至房价已超出普通民众的支付能力范围；政府的限量供给政策，造成了地价和房价可能快速上涨的预期，于是开发商热衷囤地捂盘，结果导致中国房地产市场具有极强的垄断性特征。这种市场类型的结果是，一方面，政府和开发商获得巨额垄断利润而大发横财；另一方面，市场长期处于饥渴状态，即房屋实际供给量远小于社会福利最大化的产量，市场结果极其无效率。现实表现为，大量有购房意愿的人买不起房，处于无房状态；而即使买了房也有相当一部分从此背上了沉重的债务负担，即沦为房奴。其影响在于，大量居民为攒钱买房和还贷，不得不压缩其他方面的开支，因此中国内需长期萎缩，外向性太强，整体经济结构畸形。由于地方政府财政过于依赖卖地收入，因此地方政府不愿看到房价下跌，房价一旦有不利变化趋势，地方政府便会竭力救市，这导致房价越来越脱离居民的承受能力范围，广大居民不得不背负高昂的房价这座大山。另外，房价上涨预期吸引了大量投机资金，所以，一方面广大居民买不起房，实际有效需求不足；另一方面房价却在不断攀升，甚至一房难求。于是，这种看似矛盾的事情便在现实中真实的出现了。而其危害在于，这种现象的实质是“泡沫”被制造和不断吹大的过程，一旦泡沫破灭，其引发的连锁反应将对整个经济产生严重的破坏，甚至会演变为严重的经济危机。远的不说，90年代正是日本房地产泡沫的破灭，引发了一系列连锁反应，最终导致日本经济从此一蹶不振，至今仍未恢复。而最近的美国金融危机，其起因也是房地产泡沫的破灭，而其结果则是更为严重的全球经济危机。有句古语说：“人不能两次踏进同一条河流”，意思是人不能再犯以前犯过的错误，但不幸的是，事实告诉我们，政府会在“地产泡沫”这个石头上不断的栽跟头，完全是“好了伤疤忘了疼”，完全不长记性！盘点中国畸形土地房地产市场的危害，至少有以下几点：1、严重影响居民生活水平的提高因为大量居民买不起房，居住条件差；即使买的起房，也会背上沉重的负担，不得不压缩其他方面的开销，影响生活质量。2、导致内需长期不旺，经济结构失衡其表现和危害有有：经常项目和资本项目双顺差---贸易战风险，巨额外汇储备不断增加--贬值损失风险，国内物价持续上升--通胀风险3、泡沫产生和存在条件优越，而其一旦破灭危害极大最关键的是地方政府不愿看到房价下跌，其短视行为后果严重。4、政府公信力受损在房价这个问题上，地方政府不幸的站到了广大居民的对立面，本应坚持社会福利最大化的政府，此时奉行的确是政府利益最大化，任何狡辩之词都不能掩盖这一点！综上所述，中国经济要持续健康发展，必须解决压在人们头上的“新三座大山”----教育、医疗、住房，可悲的是，事实告诉我们过去针对这三项的改革，不论有多少理由来为其辩护，都无法掩盖其业已失败的事实，至少以现在的情况看，他们都是中国经济健康发展的阻碍。当然，农村合作医疗总算找到了医改的正确方向，过去的改革是政府白压在自己身上的担子挪到了老百姓头上，现在他又要接过来了。与医改不同，政府不可能接过住房的担子，但他也不能大赚特赚老百姓的钱，如何让广大老百姓买得起房才是他应该考虑的事情。补充材料：从房屋成本结构管窥中国房地产市场畸形和价格虚高建安成本是房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本的简称。房屋建筑成本是建设房屋的投入，安装成本是安装房屋设施设备的投入，两者都包括材料成本投入和人工成本，主要是建筑部分的基础工程、主体结构、墙体、门窗，水电工程的强电、弱电（安防、有线电视、电信宽带），以及给水（含纯净水、中水）、排水（雨水、污水、空调排水）等材料和人工成本投入。建安成本是房价中相对稳定的部分，按照国外一般情况，建安成本一般占房地产总开发成本的70%，其它的地价及税、费三项仅占房价的30%左右。而在国内，这个数字是颠倒的。以北京为例，根据有关报道，建安成本费用占普通住宅期房预售成交均价的10.66％－28.77％，建安工程费平均仅为普通住宅期房预售成交均价的15.71％，而土地使用权出让金一项，就占了普通住宅期房预售成交均价的31.48％，也就是说，老百姓购房款的30％多，系政府土地使用权出让金，这也从另一侧面反映出房地产价格畸高问题。另：据一位曾在房产公司担任过会计的朋友介绍，房地产商一般至少对半利，绝对的暴利，这也与上述材料的内容相互印证，应该可信。一般的：（地价+建安成本）*2=房价出售价，如果根政府关系好，拿地价格低，利润则更为可观。对这种超高的垄断利润政府本应以一个“守夜人”的身份去限制的，但不幸的是，现实中的政府上错了船，站错了位，忘了自己的职责，这也又一次验证了经济学中的“自利人”假设和布坎南的公共选择理论对政府的认识！这种现象看似奇怪，其实如此想来原本也不奇怪，但真正奇怪的是这种事情竟然会如此冠冕堂皇的长期呈现在我们眼前！至今依然如故，而学术界对此竟然也集体失声，偶尔能听到的倒是张维迎、张军之辈隔三差五的诸如“中国人民素质低下”论等奇谈怪论，以及由此招来的网友媒体公众的普遍谴责与质疑，再就是某某官员的“替谁说话”之论，以及公众媒体对他“到底在替谁说话”的反诘，此君一句“其谁说话”倒是斯掉了那块很多人还蒙在脸上的遮羞布，于是公众恍然大悟，“原来他替他们说话”，这也不能不说是一种进步！对于这种激烈的对抗，某些学者说这是“中国精英集团与普通民众的对立”，“中国最终将形成精英通吃的局面”等等。是否应该称之为精英暂且不论，但是言论的针锋相对与激烈程度，以及公众在话语权上的弱势地位却是实实在在和显而易见的。照此发展，却“赢者通吃”的趋势，但不要忘了物极必反也是永恒的规律！本文来自:人大经济论坛学者专栏版，详细出处参考：，中国房地产产业是畸形行业。中国的房地产开发是一个以倒卖土地、资金和建筑活动为载体的，迄今最大的皮包商、倒卖商，没有任何社会意义的商业模式。欧美的房地产业是建设者和服务者构成的，建设者就是建筑商。在美国，房地产是建筑业的服务业，有管理、策划、投资、抵押银行、中介、物业管理、IT服务等等，而中国建筑业纯粹是做承包，一部分是专业承包商，一部分是开发商下面的包工商。我国房地产服务业里面，大量的是开发商，数量占到45％，利润和销售额占到90％。曹认为，中国的开发商首先包括土地储备中心，其次是房地产开发公司和私人开发商以及外资开发商等。这四类机构都在以掠夺的方式获取暴利，这是推高中国房价的根源。中国房地产市场——政府溺爱下的畸形儿？2003-12-1011:45:33中国房地产今年一直动荡不平，继上海周正毅案，深圳香珠花园两亿元房贷诈骗案后，最近又爆发一宗涉及2亿元人民币的广州广地花园开发商神秘失迹案。种种迹象显示，中国房地产市场正在逐渐陷入自身编织的黑洞中。号称华南板块第一个楼盘──广州广地花园的开发商近日神秘失迹，据国内媒体报道，广地花园房屋被重复抵押，涉及的金额估计高达2亿元。从2002年年底开始，声称占地1200亩的广地花园，开始以低价作招徕，以“一次性付款”的方式把尚未建好的套房单位卖给了若干户业主；当时，发展商声称可以在2003年11月办好房产证；但到了2003年11月中，广地花园的董事长杨勋崇突然失迹，去向不明，而房产证根本没有办好。广地花园业主不单发现老板不见了，更可怕的是，不少业主买的房子早就抵押给银行了，随时面临被查封的危险。发展商声称广地花园里面有高尔夫练习场和龙湖公园，绿化面积达到40%，广告语“住在春天里”在广州家喻户晓，很多人当时卖房就是冲著这点去的；可是，据《粤港信息时报》报导，业主委员会筹备小组负责人表示，广地花园实际征地只有500亩，而高尔夫和龙湖的大部分土地是从塘西村租来的。据《粤港信息时报》报导，广地花园开发商涉及办理一连串假按揭，伪证等商业罪行；而最令人吃惊的是，这些已经抵押过的房子能够再次抵押或者再次出卖则让人莫名其妙，除了开发商资金短缺急需套现不顾一切之外，银行和政府有关部门也难辞其咎。11月23日上午，广州广地花园数百名业主打著写有“还我绿地”、“还我血汗钱”等字样的横幅，聚集在广地花园文化广场一带，商讨如何保护业主合法权益，与小区物业管理数十名保安发生流血冲突，冲突的起因就在于广地花园业主房子被重复抵押，112户业主已经接到法院查封通知。而在数月前，深圳香珠花园也发生同样的事情，涉及诈骗金额2亿元。而再之前上海商人周正毅涉及一连串不正常银行货款及拖欠拆迁户赔偿，更有报导指周正毅可能和部份上海市领导有关，但这说法遭上海市否认。除此以外，房地产更是腐败滋生的温床，中国国土资源部长田凤山、浙江省建设厅副厅长杨秀珠因涉房地产而落马。根据中国主要入门网站搜狐在11月进行的调查显示，中国公众对于房地产的现状普遍抱不满意态度，房地产案件也在逐年上升。根据近日的一份调查结果显示，近7成的人认为，类似事件的发生是由于法律制度的不健全造成的。中国法律制度的不健全和房地产业的暴利导致了房地产业的畸形发展，给中国的政治、经济、社会带来了许多不稳定因素。近年来，中国房地产业造就了一批又一批的富豪，同时也成为国内许多的大案要案发生最为频繁的行业，而且涉及房地产的各类案件呈递增趋势；房地产业造成国内银行许多呆帐、坏帐，银行风险增大；房地产业的野蛮拆迁和买房陷阱等诸多问题导致暴力事件逐年升级，社会不安定因素增加。房地产市场的高速发展营造了中国经济繁荣的假像，房地产投资热在各地风行，香港购房团、台湾购房团、温州购房团将整个中国房地产市场炒得如火如荼，然而实际上，中国的百姓连价格低廉的经济适用房也买不起。据内地媒体报道，中国商品房的空置面积仍在大增，已经高达1.2亿平方米，比起3年前增加了3000多万平方米，商品房空置率居然已高跳为26％，这个资料是美国的4倍、是香港的8倍、是国际警戒线的2.5倍。有经济学者分析，中国政府一直顶住美、日强大的人民币升值压力，很重要的原因是为了保护中国的金融业。美国摩根士丹利首席亚洲经济分析师指出，一旦人民币升值，将会促使更多的资本涌入中国，加剧本已过热的房地产泡沫，最终导致房地产泡沫的破裂。而银行是中国房地产资金的主要来源，房地产泡沫一旦破裂，那就意味著银行将增加新的坏账。据统计，截至2002年10月，在中国银行未偿还的1.6万亿美元的贷款中约有1/10陷在房地产领域，其中600亿美元是向开发商提供的贷款，另有900多亿美元是住房抵押贷款。由于房地产业在中国经济中发挥著重要作用，中国政府既要对房地产市场进行大力整顿，保证其健康发展，又必须保证房地产的稳步发展。所以尽管中国政府非常清楚的认识到房地产的畸形发展带来的种种不良的后果，但是依然强调房地产业的重要作用，保证房地产业的发展。８月３１日，国务院正式下发首次明确房地产已经为国民经济支柱产业的文件，《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（简称“１８号文件”）。中国政府也在采取更多的措施弥补房地产业长期畸形发展所带来的不良后果。中国政府在尽量降低房地产价格，防止房地产泡沫。国内媒体指出，国务院18号文出台的目的之一，就是为了推动房地产的消费，把房地产的价格尽量压下来。近期，中国人民银行出台《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，要求资金密集型的房地产企业必须寻求新的融资方式与渠道，这意味著房地产融资将趋向多元化。中国政府同时在设法填补现有银行中的坏帐，有消息说，前段时间国内部分农产品价格上涨就是由于中国政府在大量印制钞票填补银行坏帐所造成。由于中国房地产业长期以来缺乏有效的约束，导致畸形发展。针对这一情况，有专家表示，政府今后会全面地介入房地产开发，政府从土地购买、营销过程、直至内部的