工程部工作手册(修改版)

工程部工作手册（修改版）二〇一二年十月-1-目录1、工程管理部职能2、工程前期介入3、物业承接查验规程4、配合相关部门做好物业整改工作流程5、房屋装饰装修管理规程6、房屋维修管理规程7、供配电设备（设施）管理规程8、给排水设备（设施）管理规程9、柴油发电机工作规程10、电梯管理工作规程11、相关文件和记录-2-工程部管理职能1.0目的通过明确工程部管理职能，做到责权明确，使管理制度化、工作标准化，服务优质化。2.0范围适用于物业公司工程部。3.0职责3.1工程部经理负责制定本部门工作人员岗位职责，并做好沟通协调工作。3.2维修人员负责执行相关规章制度，并定期向部门主管汇报工作。3.3相关部门予以相应支持和配合。4.0工作程序4.1工程部管理职能物业工程部是保证所管辖项目正常运行的专业技能部门，负责对所在范围内设施设备管理，包括：物业项目工程前期介入、物业承接查验规程、配合相关部门做好物业整改、装饰装修管理、房屋维修管理、设施设备管理等。4.2工程部组织架构及岗位职责4.34.4工程工作应达到的指标4.3.1根据GB/T19001-2000idtISO9001：2000《质量管理体系要求》建立、实施和持续改进公司工程管理工作，并确保公司在2010年内至少一个管理项目通过成都市优秀管理小区。4.3.2按照国家建设部建住房物[2000]008号《关于修订全国物业管理示范住宅小区（物业区域内、工业区）标准及有关考评验收工作的通知》及《全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则》和公司“创建物业管理优秀小区规划”实施对公司工程管理工-3-作进行自查自改工作。并确保公司在创优工作中，本部门工作符合标准要求。4.3.3征求客户意见时，对本部门工作评议满意率95%。4.3.4本部门管理人员持证上岗率100%。4.3.5本部门员工岗前培训率达100%。4.3.6本部门特殊工种员工持证上岗率100%。4.3.7房屋完好率95%。4.3.8设施设备有效运行率95%。4.3.9维修预约及时率98%。4.3.10维修合格率98%。4.3.11对涉及本部门的客户投诉处理及时率达到100%。以上工程管理应达到的工作指标及在日常工作确认的其他各项指标，由部门负责人组织相关责任人进行月度、季度、年度统计，并将统计情况记录在《指标完成情况统计表》内，并按要求进行评价，对未能完成规定指标的情况，要及时采取纠正预防措施，以体现指标的可测量性、可操作性、可实现性和持续改进。4.5工作的时间4.4.1工程部工作时间根据承担工作岗位的性质、强度、标准不同，采用与之配备的工作时间编排。主要有以下几种方式：（1）行政班工作制部门经理和工程师实行行政部工作制，周一至周五：9：00—17：30（夏季9：00—18：00），周六：9：00—12：00，星期天休息。（2）二班轮班工作制早班：9：00—17：30（夏季9：00—18：00），晚班：17：30—次日9：00（夏季18：00—次日9：00），每周休息一天。（3）其它工作制根据客户需求，在某一特定时间或某一段时间工作。4.4.2工程部负责人根据公司《员工手册》“考勤管理制度”的规定要求，结合本部门工作实际情况，确认本部门工作时间，并提前5天编制每月《值班安排表》报物业公司审核、批准后组织实施。4.4.3在实施过程中，如需对岗位或员工工作时间进行调整，应提前重新编制《值班安排表》按规定程序审批。如个别员工因事需要调整班次的（如换班、换休、病事婚丧等），需填报《请假申请单》按公司《员工手册》“考勤管理制度”规定的批假权限-4-实施。4.4.4所有员工均应按公司《员工手册》“考勤管理制度”的规定要求实行每天上班前、下班后两次打卡制。如因特殊情况需调整打卡方式的，应获得公司行政管理部的书面批准。4.6工程部代号4.5.1岗位代号部门经理：G-03-01前介工程师：G-04-02维修主管：G-04-03电工：G-06-044.5.2班次代号：白班：白；夜班：夜；休息：休。4.7物业设备管理要求4.6.1确保能源的供给及有效地控制能耗（1）应尽量保证水、电、气（或油）的正常供应。因此，一般要求在物业主要部份要有双电源供电。生活水泵要有备用泵。用柴油的要有4小时以上的储备量，柴油的用量应每月详细、如实的记录在《节能降耗统计表》内，并定期做出统计分析。（2）对能耗要严格控制，要明确景观能耗的启止时间（详见各项目制定的《景观启动管理办法》），教育员工树立节能就是增加纯利的思想。要尽量选用节能设备和采取节能措施。要加强能耗的记录、统计和分析。4.6.2对设备进行选择和评估工程部在选择设备要综合考虑性能优良、技术指标先进、价格合适、利用率高、适应性强和运行费用省等多方面因素，并形成《工程部鉴定与评估意见书》。4.6.3建立制度（3）建立设备的分类、验收、登记、建档、保管、封存、搬移、调拨、事故处理、报废等一整套台账和技术资料及审批制度。（4）在建立《设备设施台账》的同时，需在设备上设置《设备设施卡》或喷刷相应的编号，以便账、卡、物相对应。进行设备登记，建立“设备档案”，包括：设备出厂合格证及检验单。产品说明书。设备安装施工图纸。-5-设备安装质量检验单及试车记录。设备的性能记录。设备的事故报告及事故修理记录。设备的保养维修内容记录。设备检查记录表。设备改进及改造记录。设备使用操作规程。设备零件明细表及备件清单。设备特殊零件加工图。4.6.4购置一定量的备品备件，对关键设备的易损件必须购置备品备件，低值易耗的材料也应有一定量的储备，以便设备发生故障能及时更换，缩短停机时间。4.6.5建立日常保养和定期检查、维修制度，并作好详细记录。设备管理（使用）部门应以计划性的保养、维修为主，保持设备始终处于良好状态，而不是等到设备坏了，或不能使用时再去应急抢修。因此，设备管理（使用）部门应当做出年度、季度、月度的设备设施检查保养计划，并将检修内容和设备状况登记在《设备设施检查保养计划表》上，作为设备档案保存。4.6.6建立设备大、中、小修工程的验收制度，确保维修合格率98%。各类设备的大、中、小修理工程由设备部门填写《维修/服务单》，必要时可另附《设备维修报告书》，报工程部主管审议、经理审核、公司分管领导批准后按计划进行。工程结束后，设备管理部门应对工程质量进行全面的检查，并签署验收意见。维修/服务单及设备维修报告书、验收意见及施工项目内容、图纸资料等归档保存。4.6.7有计划地做好设备的改进和更新所有设备都有一定的使用寿命，经过一定时期的使用后，会因为自然损耗和人为因素的影响，不能发挥其正常的使用功能，需要进行改造或更新。设备部门应根据实际情况提出改造或更新意见，并填写《设备停用（封存、报废、改进、更新）审批表》，报批通过后，负责具体实施工作。4.6.8每年对设备进行清查、核对和使用鉴定每年一次的检查要保证设备的账、卡、物相符。在清查核对的基础上对设备进行技术鉴定，从而为新一年的设备运行、维修和更新编制预算方案。4.8设备设施管理制度4.7.1计划维修保养制度-6-（1）为防止意外损坏而事先编制《设备设施检查保养计划》，并按照计划进行一系列预防性设备修理、维护和管理的组织措施、技术措施，形成计划维修保养制度。（2）实行计划维修保养的目的，是保证楼宇与小区的设备能经常保持正常的工作状态避免设备遭受不应有的损坏，充分发挥设备潜力，正确掌握设备状况，提高设备运转效率。（3）实行计划维修保养制度，可以延长设备修理间隔期、降低修理成本和提高维修质量。（4）进行计划维修保养的次序和期限是根据设备的作用、特征、规格与使用条件来决定的。（5）措施确定设备设施维修、保养、检查工作的类别及内容，具体包括：日常及周保养内容；月维修保养内容、季度、半年、年度维修保养内容；大修理内容；设备维修、保养的要求；开展计划维修保养工作的实施与监督。（6）各项目设备部门每年应根据设备维修保养工作的内容和要求，编制《设备设施检查保养计划》，并分期分项下达给维修人员、使用人员实施，并监督与检查。4.7.2值班制度（1）设备值班人员必须忠于职守，不得擅自离岗。如因工作需要，必须有符合条件的人替岗，并交代离岗时间及去向。（2）根据操作规程及岗位责任制的要求，密切注视所管设备的运行情况，按规定做好有关《值班记录》，按时巡查，及时发现事故隐患。（3）如出现设备故障，而当班人员不能处理，应及时报告给上级领导。（4）值班人员在接到报修通知时，应及时通知有关班组，安排人员前往维修。（5）所有值班岗位必须在规定值班时间安排合格的人员值班，如需调班，必须经主管人员同意，原则上班组长同班组长、值班人员同值班人员对调。4.7.3交接班制度（1）值班人员应按照统一的安排的班次值班，不得迟到、早退、无故缺勤。严禁私自调班、顶班。因故不能值班者，必须提前征得领班同意，按规定办理请假手续，才能请假。（2）交接班双方人员必须做好交接班的准备工作，准时进行交班。交接班的准备工作包括：查看运行记录：介绍运行状况和方式，以及设备检修、变更情况：清点仪表、工具；检查设备状况等等。领班应每日检查《交接班记录》并在《值班记录表》上签字。-7-（3）值班人员应认真仔细巡查，发现问题及时解决，并做好《巡视记录表》。（4）值班人员在交班前应做好机房的环境卫生工作。（5）接班人员必须提前15分钟上岗接班，对上班的情况应了解清楚，并办理好交接班手续。（6）接班人员若因故迟到，值班人员应坚守岗位，待接班人员到达后，办完交接班手续方可下班。（7）除值班人员外，无关人员一律不得进入机房。（8）在下列情况下不得交接班：在事故处理未完或重大设备启动或停机时；交接班准备工作未完成时；接班人数未能达到规定人数的最低限度时；领班或由主管指定替代领班的人未到时；接班人员有酒醉现象或其他神志不清情况而未找到顶班人时。4.7.4报告制度公司实行服务过程报告制度，常用的报告形式有：日报、周报、月报、年工作目标计划、内审报告、管理评审报告等。（1）下列情况报告领班：主要设备非正常操作的开停、调整及其他异常情况。设备出现故障或停机检修。零部件更换及修理。维修人员的工作去向，客户维修材料的领用。运行人员暂时离岗。对外班组及上级联系。（2）下列情况必须报告主管（工程师）：重点设备非正常操作的启停、调整及其他异常情况。采用新的运行方式。重点设备发生故障或停机抢修。系统故障及检修。重要零部件更换及修理加工及改造。工具、备件、公共维修材料领用。员工加班、调班、补休、请假。-8-（3）下列情况必须报告工程部部经理：重点设备发生故障或停机修理。影响楼宇与小区运行的设备故障或施工。系统运行方式的重大改变，主要设备的技术改造。。重点设备主要零部件更换、修理外委加工，设备的增改或向外委托加工。系统及主要设备的技术改造。系统或设备的增改工程及外委施工。技术骨干、领班以上人员岗位调整及班组组织结构调整。员工一天以上的请假，领班以上员工的补休、换班。4.8共用设施巡视检修制度1目的规范楼宇巡查工作，保障小区正常的工作和生活秩序。2适用范围适用于工程部部的楼宇巡查工作。3职责3.1工程部主管负责楼宇巡查的组织、管理工作。3.2工程部部维修员负责依照本规定实施楼宇巡查工作。4程序要点4.1工程部主管应于每月月底制定下月的巡楼宇工作方案，内容应包括责任区域的巡查安排及巡查的内容等。4.2楼宇巡查的内容4.2.1治安隐患的巡查。4.2.2公共设施设备安全完好状况的巡查。4.2.3清洁卫生状况的巡查。4.2.4园林绿化维护状况的巡查。4.2.5装修违章的巡查。4.2.6消防违章的巡查。4.2.7利用巡查机会与住户沟通。4.3楼宇巡查机会与住户沟通。4.3.1“看”：通过观察来发现物业管理服务中存在的问题。4.3.2“听”：从设施设备运行时的声音判断是否有故障。4.3.3“摸”：通过用手触摸感觉设施设备的使用状况。-9-4.3.4“调查了解”：向住户或员工调查楼宇及公共设施设备的使用状况。4