房地产专业术语

房地产专业术语2010-9-15◎房地产：是房屋财产和土地财产的总称，是房屋建筑和建筑用地构成的有机整体。◎房产：在土地上面以房屋这一实物形态体现的财产，在法律上有明确的权属关系。◎房地产业：这一行业的经营范围包括土地开发、房屋建设、维修和管理及派生的其他相关行业（如房屋中介、策划代理、物业公司等），涉及到房地产这一商品从生产、流通、消费到管理的全过程，是一个庞大的体系，是经营服务性产业，属第三产业范畴。◎房地产一级市场：又称土地一级市场，实质是国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场。出让的土地可以是生地，也可以是经过七通一平的熟地。一级市场由国家垄断。（一级市场：土地的买卖）。◎房地产二级市场：指土地使用者经过开发建设将新建成的房地产进行出售和出租的市场。一般指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。房地产二级市场也包括土地二级市场，即土地使用者将达到规定可以转让的土地进入流通领域进行交易的市场（二级市场：一手房交易）。◎房地产三级市场：指购买房地产的单位和个人再次将房地产转卖或转租的市场，也就是房地产再次进入流通领域进行交易而形成的市场。三级市场也包括房屋的交换、抵押、典当等流通形式。（三级市场：二手房交易）。◎房地产市场主体：指参与房地产交易的当事人。①房地产供给主体。②房地产需求主体③房地产经营主体④房地产交易中介机构。◎房地产市场客体：房地产市场客体即房地产市场交易对象，这是房地产交易的基本条件，没有房地产市场客体，也就不存在房地产市场。房地产市场客体主要分以下两类：一是将房地产所有权作为市场客体进行市场流转。二是将房地产使用经营权作为市场客体进行市场流转。◎房地产产权：对房地产这一特殊商品来说而言，由于土地是国有的，因此房地产产权包括的是房屋产权和土地使用权，其中相矛盾的是房屋产权是永远属于个人的，但土地使用权限到期后，该土地的产权和再分配权又回到国家手中，在这种情况下一般采用房屋所有者向国家补交土地使用权补偿金或国家向房屋所有权者折旧购买房屋产权的方式解决。房地产产权的归属通过国家法律文书《房屋所有权证》来体现。◎产权证书：是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。房屋产权证书内容包括：产权类别、产权比例、房产座落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要、附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。◎五证二书：国有土地使用证、建筑用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建筑施工许可证、商品房预售许可证；房屋质量保证书、房屋使用说明书。◎城市总体规划：指确定城市的性质、规模和发展方向，全面安排建设布局和发展面貌，确定规划定额指标，规定实施步骤和措施。城市总体规划一般为5年一期，总体规划对规划用地范围、工业用地位置、大型公建位置、主要道路系统、公共绿地及其它城市设施用地均有详细计划和区域划分。城市总体规划的思路直接影响所开发房地产项目的定位、配套及开发时机，是非常值得关注的政策导向。◎城市居住区：一般称居住区，泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模30000～50000人相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。◎土地：中国土地所有权归属国家，任何人、集体只能获取土地一定年限的使用权，获得方式有划拨、协议出让、拍卖三种。一般商业用地为50年，住宅用地为70年。◎居住区用地：指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。◎住宅用地：指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地含宅间绿地和宅间小路等的总称。◎七通一平：上水、下水、电力、燃气、热力、通讯、道路、土地平整◎公共服务设施用地：一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。◎道路用地：指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。◎其他用地：指规划范围内除居住区用地以外的各种用地，应包括非直接为本区居民配建的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。◎占地面积：指该房地产项目所占用的土地面积。◎土地使用费：指土地使用者因使用土地按规定每年支付给政府的费用。◎项目规划：指所开发项目的性质、规模、建筑布局及格式，确定房地产开发的各项经济技术指标，是房地产项目运做的基础。◎居住组团：一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模1000～3000人相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。◎居住小区：一般称小区，是被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模7000～15000人相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。◎环保小区：即注重环境保护的小区。这实际上是开发商在玩弄“文字游戏”。按国家规定，对于住宅小区绿化用地不可低于占地面积的30％，小区环保中不应包括对环境污染的控制与防范，如垃圾处理、水源水质、消除扰人噪音等等。所以，对那些喜好走近大自然的购房者来说，尤其要谨慎“环保牌”的广告效应。◎花园式住宅：也叫西式洋房式小洋楼，即花园别墅。一般都带有花园草坪和车库的独立院落平房式二三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备、装修豪华，并富于变化，住宅水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化都有较高的标准，一般为高收入者购买。◎建筑小品：指既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。◎公房：也称公有住房，国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（拥有权、占有权、处分权、收益权）归国家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分为两大类：一类是可售公有住房，一类是不可售公有住房。上述两类房均为使用权房。◎已购公房：又称出售之后的公房，就是购买的公有住房。◎不可售公房：指根据房改政策还不能出售给承租居民的公有住房，主要包括新旧式里弄、职工住房等厨房、卫生合用的不成套房屋，也包括部分公寓、花园住宅等成套房屋。◎单位产权房：指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房。◎使用权房：指由国家以及国有企事业单位投资兴建的、政府以规定租金标准出租给居民的公有住房。◎廉租房：是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房等。◎私房：也称私有住宅，私产住宅。它是由个人或家庭购买、建造的住宅。在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭，也就转为私有住宅。◎准现房：指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。◎现房：指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在成都市通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。◎期房：指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证时为止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称做为买楼花，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。◎尾房：又称扫尾房，是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。一般情况下当商品住宅的销售量达到80％以后，就会进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称尾房。开发商经过正常销售后剩下少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。◎烂尾房：指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。烂尾情况一般不会发生在房产推出销售的时候，而是随着项目不断推进，一步步显现。◎外销房：是由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房预（销）售许可证的房屋，外销商品房可以出售给国内外（含港、澳、台）的企业，其他组织和个人。内销房是由房地产开发企业建设的，取得了商品房销售许可证的房屋，内销商品房可以出售给当地企事业单位和居民。◎二手房：二手房即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为“一手”，第二次交易则为“二手”。一些无房的人，可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。◎复式住宅：每户占有上下两层，户内楼梯相连，户型优点多，总面积大。◎错层式住宅：在室内设计二三个不同居住层面，细分住宅功能，空间感好。◎单元式住宅：由楼梯分户，一个楼梯构成一个单元，分为连续单元和独立单元。◎低层住宅：底层高密度住宅1-3层，如别墅、四合院。◎多层住宅：3-7层，目前商品房开发主体（优劣势明显）。◎高层住宅：8-10层为小高层，10层以上为高层。◎混合结构：砖石、砖混、砖块、钢混。◎大模板结构：以混凝土现浇代替砖作为承重墙。◎大板结构：预制件现场装配，用钢比重大。◎框架结构：钢筋混凝土为承重梁柱，可随意分隔。◎简易结构：临时建筑，最长使用期限为两年。◎建筑透视图：表示建筑物内部或外部形体与实际所能看到的住宅建筑本身相似的主体图象，它具有强烈的三度空间透视感，非常直观的表现住宅的造型、空间布置、色彩和外部环境，一般都是在住宅设计和住宅销售时使用。从高处俯视的透视图叫“鸟瞰图”或“俯视图”。住宅透视图一般严格的按比例绘制，并进行绘制上的艺术加工，这种图通常被称为住宅建筑的表现图。目前普遍采用计算机绘制的效果图，其特点是透视效果逼真。◎建筑平面图：按一定比例绘制的住宅水平剖面图，通俗的讲就是将一栋住宅窗台以上部分切掉，再将切面以下部分用直线和各种图例、符号直接绘制在纸上，以直观表示住宅在设计和使用上的基本要求和特点。住宅平面图一般比例为1：100、1：50，并标出详细尺寸。一些房地产开发和销售公司，为了使购房者更全面的了解住宅基本情况，往往在平面图上再描绘室内应配置家具的尺寸和空间位置，有的还用不同颜色加以区分显示。注意，在平面图上窗的开启方式及水、暖、煤气立管的位置一般不表示。◎建筑立面图：按照一定比例绘制的住宅建筑物的正面、背面和侧面的形状图，它表示的是住宅建筑物的外部形式，说明建筑物长、宽、高的尺寸，地面标高，层顶的形式，阳台位置和形式，门窗洞口的位置和形式，外墙装饰的设计形式，材料及施工方法等。在绘制方法上一般用线条白描，也可添加明暗以示一定立体感。◎建筑剖面图：指按一定比例绘制的建筑物竖立的剖面图，即用一个假想的平面将住宅物沿垂直方向切开，切后的部分用图线和符号来表示住宅楼层的数量，室内立面的布置，楼板、地面、墙身、基础等的位置和尺寸，有的还配有家具的图示符号。◎容积率：指该房地产项目内所有建筑物的建筑面积与占地面积之比，即实用率＝套内建筑面积／套内建筑面积＋分摊的共有共用建筑面积。一般容积率越底表示在单位面积中建筑面积越少，绿化面积越大，相对而言居住环境越舒适。◎建筑密度：指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率（％），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。◎绿化率：指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。对购房者而言，绿化率越高，该项目的生态空间越好。◎楼间距（日照间距）：指建筑物之间南北向和东西向之间的绝对距离。建筑间距应以满足日照要求为基础，综合考虑采光、通风、消防、抗震、卫生、环境、工程管线埋设、避免视线干扰等方面的要求，以北方城市为例，多层住宅楼间距一般应在1：1.2以上，如18米的楼，楼间距应再21米以上，这样才