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-房地产专业知识一、房地产基础专业知识1、什么是房地产答：房地产是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。1）土地2）建筑物3）房地产物权2、什么是土地所有权？答：土地所有者在法律规定的范围内享有对土地占有、使用、收益、处分的权利。在中国国实行城市土地属国家所有，农村土地属集体所有的土地制度。占有权、使用权、收益权、处分权、构成土地所有权完整权能机构。土地所有权和土地使用权争议，又称土地权属争议，是指因土地所有权和土地使用权的归属问题而发生的争议。它包括两方面的内容，一是土地所有权归属问题的争议；二是土地使用权归属问题的争议。所谓“归属问题”，也就是土地归谁享有所有权，土地归谁享有使用权的问题。土地所有权争议一般发生在国家与农村集体所有制单位之间，农村集体所有制单位之间。土地使用权争议一般发生在国有土地使用者之间，集体土地使用者之间，单位与个人之间。3、土地使用获得的方式：划拔：无偿使用，如学校（公立）、医院、军事用地、机场等市政建设工程；出让：从国家有偿取得使用权，4、什么是土地使用权出让？答：指国家以土地所有者的身份，按指定地块的使用年限、用途和城市规划等条件，将城市土地使用权出让给土地使用者，并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。问题：1、出让交易双方是国家和用地单位或个人。5、、土地使用权出让方式怎样？答：有招标、拍卖及双方协议的方式。土地出让合同的分类：分三种：A《划拨土地使用权补办出让合同》B《宗地出让合同》房地产开发项目使用C《成片开发土地出让合同》-开发以工业项目为主的工业园-6、土地使用权转让及方式？答：是指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换、赠与、继承等方式。注意：在这里未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发，利用土地的，土地使用权不得转让。土地使用权转让应当签订转让合同。土地使用权转让时、土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移，土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物的所有权转让，应当依照规定办埋过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管埋部门和房产管理部门批准，并依法办理过户登记。土地使用权转让须符合上述规定，否则即为非法转让。7、土地分类：a、开发利用：生地、毛地和熟地；b、建筑功能：建筑用地和非建筑用地；c、用途：居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用地等；8、土地使用权出让的年限及规定？答：1）土地使用权出让的最高年限，根据土地用途分为：居住用地70年工业用地50年教育、科技、文化、卫生用地50年商业、旅游、娱乐用地40年综合或其它用地50年（政府机关、军队、教堂）2）土地使用年限到期后如何处理：a、国家有权无条件的收回该土地；b、建筑主体经质控部门检验后不属危房；c、项目的存在不影响城市规划，不影响市容，只要向政府缴纳土地出让金可以继续使用。PS：b、c条完全存在的情况下，以当时的地价购买使用年限，年限由政府规定，否则无条件收回；10、什么是房地产业？指从事房产开发、经营、管理和服务的行业。包括：a、土地使用权的有偿划拔、转让；b、土地开发；c、房屋建设、维修、管理；d、房屋所有权的买卖、租赁；e、房地产抵押贷款；f、房地产市场；-11、房地产的三种存在形态：单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体12、房地产有哪些特征？答：a、房地产位置的固定性（土地不可移，房屋也不可动）；b、房地产地域的差别性（每宗房地产的价值都不同）；c、房地产的高值、耐久性（价格贵、土地永久的）；d、房地产的保值、增值性（货币贬值、房产保值、货币增值、房产增值引起房地产增值的原因有通货膨胀，需求增加导致稀缺性增加，）；自然特征：1）位置的固定性2）使用的耐久性3）资源的差异性4）物业的差异性5）不可移动性经济特征：1）生产周期长2）资金密集性3）相互影响性4）易受政策限制性5）房地产的增值性13、房地产的类型有哪些？答：1）、房地产的类型按用途划分有A、住宅房地产B、商业房地产C、旅游房地产D、工业房地产E、农业房地产F、特殊目的的房地产（车站、机场、学校、寺庙等）（还有一些办公房地产、旅馆房地产、娱乐房地产、餐饮房地产、工业和仓储房地产）2）、房地产的类型按收益划分有A、收益性房地产B、非收益性房地产3）、房地产的类型按市场性划分有A、出售的房地产B、出租的房地产C、营业的房地产D、自用的房地产15、房地产按开发程度可分为5类:（图片观赏）1.生地：是指具有城市基础设施的土地，如荒地、农地。2.毛地：指具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁安置的房屋及土地。3.熟地：指具有完善的城市基础设施、土地平整，能直接在上面进行房屋建设的土地。4.在建工程：指地上建筑物尚未建成，不具备使用条件的房地产，该房地产不一定正在建设，也可能停工多年。5.现房（含土地）：是指地上建筑物已建成，可直接使用的房地产，它可能是新的，也可能是旧的。-17、什么是房地产产权？答：1）是指对土地的使用权和对房产的所有权，包括出让、发展、抵押等权力；2）抵押权是指债务人或第三者以其合法拥有的房地产为担保物，向债权人提供债务履行担保，在债务人不履行债务时，抵押人可依法以抵押房地产所得的价款优先受偿的权利。17、什么是房地产转让？答：房地产转让指房地产权利人通过买卖赠与或者其他合法的方式将其房地产转移给他人的行为：下列方式:1.买卖；2.交换；3.赠与；4.以房地产抵债；18、房产：是房屋及其权利的总称（占有、使用、收益、处分等权利）。地产：是土地及其权利的总称（使用、收益、转让等权利）。19、、建筑结构：钢结构（鸟巢、厂房）、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和其他；（图片欣赏）20、房地产市场的分类：a、一级市场：以土地为体（亦称土地市场、土地交易市场）；以土地所有者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者和使用者的交易市场，一般双方为国家（主管部门为国土局）与发展商。b、二级市场：开发商获得土地后，投入一定的奖金建设，通过有偿或赠与将产权转买给需求者（新建商品房的买卖市场）；：指土地使用权出让后，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易，一般双方为发展商与购房者。c、三级市场：房屋在消费市场的再次流通，包括：买卖、抵押、转让、租凭（二手房）；指在二级市场的基础上再进行转让或出租的房地产交易，一般双方为物业所有者与第三者。房地产市场结构善一览表：市场称谓一级市场二级市场三级市场土地使用权出让市场土地使用权转让市场、增量商品房市场、住房一级市场等土地使用权转让市场、存量商品房市场、二手房市场、住房二级市场等市场主体政府、开发企业（投资者）开发企业、业主业主市场客体国有土地使用权增量商品房存量商品房、已售旧公房、私房交易方式拍卖、招标、协议出售、出租等买卖、租赁、交换等-21、什么是商品房答：商品房是指具有经营资格的房地产开发企业（包括外商投资企业）通过出让方式取得土地使用权后开发经营的住宅。它是在获取房产证后，可自行转让、出租、继承、抵押、交换的固定资产。商品房的物业类型：住宅、写字楼、商场、酒店、市场。22、什么是微利房答：经济适用房：指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房（带有社会保障性质的商品住宅，是有经济性和适用性）。不是人人可以买到，必须符合当地政府所规定的条件，微利房——深圳市在1989年首先提出。深圳市住宅局代表政府建设微利房，以成本价向居民出售。住宅局可获微利，以弥补建设福利房的亏损。它实际上是一种成本房。深圳市每年约供应福利房2000余套，微利房7000余套。1997年微利房价格为2500-3500元/平方米，福利房价格约为1000元/平方米。微利房即相当于我们后来说的经济适用房。经济适用房——1994年由建设部、国务院房改领导小组、财政部联合发布的《城镇经济适用住房建设管理办法》指出，经济适用住房是以中低收入家庭、住房困难户为供应对象，并按国家、住宅建设标准(不含别墅、高级公寓、外销住宅)建设的普通住宅。经济适用住房的价格按建设成本确定，建设成本包括征地拆迁费、勘察设计及前期工程费、建安费、小区内基础设施配套建设费、贷款利息、税金、1%-3%的管理费。即将出台的国家房改方案基本上沿用了“经济适用房”这个概念。经济适用房以微利价出售，只售不租。其成本价由7项因素(征地拆迁费、勘察设计费、配套费、建安费、管理费、贷款利息、5%以内的利润)构成，约占住宅总量的70%。安居住房——国家安居工程是国家为推动房改，加快城市住宅建设及解危解困和建立住房新制度的一项重大举措。1995年《国家安居工程实施方案》提出，国家安居工程从1995年开始实施，在原有住房建设规模基础上新增安居工程建筑面积1.5亿平方米，用5年左右时间完成。国家安居工程直接以成本价向中低收家庭出售。3年多来,全国共竣工国家安居住房面积5576.32万平方米，为70多万户家庭解决了住房困难。据国家权威部门透露，今年继续建设国家安居工程，但要淡化国家安居工程这个概念。明年国家安居工程将并入经济适用房的建设之中。廉租房——在即将出台的国家房改方案中首次提出了“廉租房”这一概念，类似于香港的“廉租屋”。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房。-房改房——也就是福利分配给职工的住房，房改后由职工按规定购买。房改房原包括成本价购买的公房和以成本价购买的公房。国家原来规定，职工以成本价购买的公房5年后可上市流通。下半年后，职工拥有产权的房改房可以自由转让流通。解困房——各地专为城镇住房困难户解决住房困难而建设的住房，也称解危解困房。80年代中期以来，全国城市已有800多万户人均居住面积在2平方米以下的住房特困户，通过有偿解困改善了住房条件。仅“九五”期间，全国就有5090万户人均居住面积2平方米以下的住房困难户解决了住房问题。但目前全国城镇还有二三百万户住户困难户。虽然解困房困难中仍是政府发展住宅建设、解决居民住房问题的重要关注点。23、什么是公寓？答：一般建在大城市，大多数是高层，标准较高，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等，供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。ebuilding）。24、什么是酒店式公寓？答：酒店式公寓是采用星级酒店的一些服务和管理模式作为管理标准的一种公寓；酒店式公寓既可用于居住又可用于办公。除了提供传统酒店的各项服务外，主要是为住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务。25、什么是商务公寓？答：商务公寓是相对于居住型公寓而言的，指公寓的功能主要用于商务往来需要和办公需要，可提供会议、展览、通讯等服务，与写字楼的区别在于商务公寓可提供单独居住的卧室、卫生间乃至厨房、阳台等。性质：一般为综合性用地（商住）[1]或商业用地产权类型：商务公寓特点：一般处于城市核心地段及商务中心区，既可居住，又可办公具备写字楼功能，在部分城市可注册公司价格相对写字楼较低，首付最低可达2成，按揭可达20-30年（如深圳)。产权性质为商务公寓，非纯写字楼。从商务公寓整体配套上看既可以舒适家居生活又可以便捷气派的商务办公。26、别墅：指在郊外或风景区建造的供休养，住宿用的花园住宅，TOWRHOUSE（独栋，联排、叠加、双拼单排别墅）。-联排别墅正确的译法应该为城区住宅，系从欧洲舶来的，其原始意义上指在城区的沿街联排而建的市民城区房屋。有关专家认为：Ｔｏｗｎｈｏｕｓｅ是由几幢小于三层的单户别墅并联组成联排式住宅，建筑面积一般是每户１５０至２５０平方米，每户独门独院，拥有一个有天有地的自己的院落，大都为５０平方米左右，有的达到近１００平方米。每户设有１至２个车位，还有地下室。Ｔｏｗｎｈｏｕｓｅ在欧美国家的一些发达城市盛行，居住人群多为收入水平较高的中产阶级，也称Ｖｉｌｌａｈｏｕｓｅ（城市边缘住宅）。29、二手房：办好产权证，进