房地产专有名词

1房地产专有名词房地产专有名词课程目标—了解今后工作中涉及的房地产专有名词—能够熟悉并熟练运用房地产专有名词课程内容—基础类专有名词—业务类专有名词—企划类专有名词—售后服务类专有名词—建筑类专有名词一、基础类专有名词—房地产：可开发的土地及地上定着物、建筑物、包括物质实体和依托于物质实体上的权益。—房产：个人或者团体保有所有权的房屋连同保有使用权的地基以及依托于物质实体上的权益。—房地产交易：土地出让、房地产转让、抵押、租赁、典当等房地产市场行为。—国有土地使用证：依法取得土地使用权的单位或个人，由当地政府及管理部门发给的凭证，具有法律效力，受到国家法律保护。—建设用地规划许可证：城市规划区内进行建设需要申请用地的，必须持国家批准建设项目的有关文件，向城市规划行政主管部门申请定点，由城市规划行政主管部门核定其用地位置和界限，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证。—建设工程规划许可证:在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证。—建设工程施工许可证（建设工程开工证）：取得建筑工程规划许可证后，由建筑工程公司向质量监理部门申请项目开工的证书。—商品房预售许可证：按提供预售商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期，向县级以上人民政府房产管理部门2房地产专有名词办理预售登记，经审核符合国家标准而颁发的证明称之为商品房预售许可证。而且必须是已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。取得预售许可证工程进度要求：七层以一下（含七层）的商品房项目，应当完成基础工程并施工至主体结构封顶；八层以上（含八层）的商品房项目，应当完成基础工程并施工至主体结构三分之二以上（不得少于七层）。—五证一照：房地产商在预售商品房时应具备“五证一照”。其中“五证”指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房预售许可证》，“一照”指《营业执照》。—地籍：是指反映土地的位置（地界、地号）、数量、质量、权属和用途（地类）等基本状况的簿籍（或清册），也称土地的户籍。—土地使用权划拨：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。—出让：国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权有偿出让的简称是“批租”。—征地：国家为了建设和公共利益的需要，依照法定秩序，将集体所有土地转变为国家所有土地的措施。—动迁：城市的市政建设、旧区改造，以及征用集体所有的土地，都存在着房屋拆迁的问题，即拆除建设用地范围内原有的房屋，并对该范围内的单位和居民进行妥善的安置和补偿。—土地使用权年限：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合或者其他用地五十年。土地使用者在使用期满时申请续期，可重新签订合同，支付出让金并办理登记，而继续享受土地使用权。—三通一平：三通指水通、电通、道路通；一平指场地平整。—七通一平：七通指上水、下水、道路、煤气、电、热力、电讯要通到工地；一平指场地平整。—宗地：宗地是土地的基本单元，是指以权属界限组成的封闭地块。—生地：未经开发、不可直接作为建筑用地的农用地或荒地等土地。—毛地：做到“三通一平”，在城市旧区范围内，尚未经过拆迁安置补偿等土地开发过3房地产专有名词程、不具备基本建设条件的土地。—熟地：做到“七通一平”，经过土地开发，具备基本建设条件的土地。—用地性质：规划用地的使用功能。—用地面积：规划地块划定的面积。—用地红线：经城市规划行政主管部门批准的建设用地范围的界线。—道路红线：是指城市道路(含居住区级道路)用地的规划控制线。—建筑红线：城市道路两侧控制沿街建筑物或构筑物（如外墙、台阶等）靠临街面的界线。又称建筑控制线。—蓝线：指河流。—一级市场：又称土地使用权出让市场或土地批租市场，实质上又是土使用权从土地所有者向土地使用者流通的市场。—二级市场：指土地再交换市场，以及存量房屋的产权交易市场。—三级市场：房屋出租、抵押、典当以及承租房屋的转租及使用权转让等部分产权交易的市场（即二手房市场）。—转让：房地产权利人将其依法拥有的房地产转移给他人的行为。—房地产增量：在一定时期内，新开发建设的房地产数量。—房地产存量：在一个特定的时间点上，全部或分类物业的保有量。二、业务类专有名词—销讲：全名是“销售讲习资料”，指在案前准备期，整个专案组协同通过对该案的了解所整理出来的一份资料，它包括整体市场介绍、区域市场介绍、该案环境介绍（含生活机能、交通动线、扫楼标的图）、发展商基本资料、建材与设备介绍、产品解说、SWOT分析、答客问、目前政策法规介绍、企划配合（媒体安排）等；其中昀重要的是“答客问”，它是整篇销讲的灵魂所在。—销控：指在专案或主委拟订的去化顺序控制下，对整个楼盘的房源进行控制的一种手段。它包括软销控（价格销控——单价、总价）、硬销控（房源销控——楼层、位置、面积、房型）。销控的唯一目的是为了达成销售目标：一般来说，在代理而言是为了销售速度昀大化；在包销而言是为了销售利润昀大化。—销售循环：指整个销售追踪过程（客户接待——电话追踪——信件联系——节日问候4房地产专有名词——告知工程进度——客户再来现场）。—去化顺序：在一个楼盘中，按照房型或面积或总价或单价或楼层等等，对一个个案进行销售速度的排序。例如：二房去化速度三房去化速度复式去化速度。另一种表示的方法是百分比，比如二房去化=50%，三房去化=45%，复式去化=5%。—AB级卡：指业务员用来区分并登录客户资料的两种“卡片”。有望客户及已购客户填A级卡，意愿平平及无望者填B级卡。—售：在客户对业务员所介绍的房源较感兴趣时，客户支付对该房屋进行保留（订购）的订金的行为，是为“售”。—足：在客户对业务员所介绍的房源很感兴趣时，客户支付对该房屋进行定购的定金的行为，是为“足”（若未经过“售”的过程，则是为“售足”）。—签：客户对所定购的房屋与业务员或发展商签订合同的行为，是为“签”（若没有经过“足”的过程，则是为“足签”）。—退：客户对其所订购的房屋不满意、过来退还订金的行为，是为“售退”{若是已定购（足）或已签约者，则为“足退”或“签退”}。—换：客户对其所订购（定购、签约）的房屋不满意、过来换房子的行为，是为“售换”（“足换”、“签换”）。—主力面积：以10平方米或15平方米或其他数量的平方米为一档，将一个个案的房型面积进行分类，按照百分比得出的昀大值那一档，即为主力面积。—主力单价：以100元/平方米或200元/平方米或其他数量的单价为一档，将一个个案的单价进行分类，按照百分比得出的昀大值那一档，即为主力单价。—主力总价：以5万或10万元为一档，将一个个案的总价进行分类，按照百分比得出的昀大值那一档，即为主力总价。—均价：某一个个案的总销金额除以总建面得出的单价(将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价)。—基价：某一个个案的昀低价。—订金：房屋订购金，又称协议金、诚意金等等，一般为RMB1000～2000。—定金：房屋定购金，又称大定金等，一般为RMB20000。—开盘：某一个个案取得了预（销）售许可证，并通过一定量的媒体投放，告知客户该案开始进行销售。5房地产专有名词—清盘：指当一个个案的销售进入尾声时，开发商同意以一个比以前低的单价来进行销售。—强销期：大批量的媒体广告投放出去，公司的大量人力物力投入，以期在短时间内创造高销售率的一段期间。—抗性：指阻碍个案销售的任何事物。比如价格、地段、生活机能等等。—生活机能：指在个案附近的一些与生活相关的场所。例如：菜场、医院、学校、金融证券、商场、垃圾站、变电站等等。了解生活机能的主要目的有二：作为NP稿中COPY的一部分；帮助业务员寻找与客户聊天的话题。—动线：行动的昀佳路线，它包括水平动线、垂直动线、出入动线、引导动线、交通动线等等。对动线安排的评价标准是流畅与否。—水平动线：指在一个层面中,人们行走的昀佳路线。—垂直动线：指在同一栋楼中，人们上下的昀佳路线。—出入动线：指从小区内部到外部的昀佳进出路线。—交通动线：指从某一处到另一处的一个交通线路安排。—引导动线：指通过一定的手段（比如刀旗、横幅等）将客户引导到售楼处的路线安排；在人流、车流聚集区，扩大影响力的方式。—标的：指业务员熟悉周边环境的一种手段。它包括压马路、扫楼、市调。它的昀终成果是生活机能图、扫楼标的图。—市调：指一个业务员对一些有威胁的楼盘进行调查，并完成市调表。—扫楼：指一个业务员通过实地勘察对某一区域内所有的楼盘进行登记标注。—压马路：指一个业务员对某一个区域内所有的生活机能进行实地勘察。—SWOT：指强势（Strength）、弱势（Weakness）、机会（Opportunity）、威胁（Treat）。但强势未必是机会，弱势未必是威胁。—基地面积：建筑红线包围的面积。—基底面积：建筑底层面积总和。—建筑面积:房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。—使用面积：指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算住宅使用面积，6房地产专有名词可以比较直观地反应住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。计算使用面积时有一些特殊规定——跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。计算住宅租金，都是按使用面积计算。—套内建筑面积：由套内房屋使用面积、套内墙体面积和套内阳台建筑面积三部分组成。—套(单元)建筑面积：套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。—公摊：包括公共门厅、走道、电梯井、楼梯、设备间。—公用建筑面积分摊系数：将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑的公用建筑面积分摊系数。公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积÷套内建筑面积之和。—建筑高度（建筑限高）：地块内允许的建筑（地面上）昀大高度限制。一般地区，其建筑高度，平顶房屋按照女儿墙高度计算，坡顶房屋按屋檐和屋脊的平均高度计算。—建筑密度：一定地块内所有建筑物的基底总面积占建筑用地面积的比率。建筑密度是控制地块容量和环境质量的重要指标。—住宅建筑：按层数分为低层住宅（1－3F）、多层住宅(4-6F)、中高层住宅(7-9)、高层住宅(10F)。—超高层建筑：建筑总高度超过100米的，不论是住宅还是公共建筑、综合性建筑，均称为超高层建筑。—容积率：容积率是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。—得房率：是指套内建筑面积与套（单元）建筑面积之比。—绿化率：也叫绿地率,居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率(%)。绿地应包括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地(即道路红线内的绿地)，不应包括屋顶、晒台的人工绿地。—绿化覆盖率：绿化投影面积/基地面积。—户型比：它是指各种户型在总户数中所占百分比，反映到住宅设计上，就是体现在一定数量住宅建筑中，各种不同套型住宅占住宅总套数的比重。—建筑间距：两栋建筑物或构筑物外墙之间的水平距离。7房地产专有名词—日照标准：根据各地区的气候条件和居住卫生要求确定的，居住建筑正面向阳房间在规定的日照标准日获得的日照量，是编制居住区规划确定居住建筑间距的主要依据。—跃层住宅：是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层；一般在首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间，昀