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房地产专用术语解释及建筑基础知识——————巩方泉1、房地产：房地产又称不动产，是房产和地产的总称，房产总是与地产联贯为一体的，具有整体性和不可分割性。2、房地产市场：一级市场，是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场；二级市场，是指土地使用权出让后，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易；三级市场，是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易。3、国土局：代表国家行使土地所有者职权以及对房地产市场，房地产行业管理的一个政府部门。4、商品房：是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设，并经过国土局批准在市场上流通的房地产，它是可以领取独立的房地产证，并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。5、发展商：专门从事房地产开发和经营的企业。6、代理商：经政府批准成立，从事房地产的咨询、经纪、评估等业务的中介服务机构，接受委托代办房地产的出售、购买、出租、承租及物业咨询评估报告、销售策划等业务提供有偿服务。7、土地类型：按其使用性质划分力居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集资、经济适用房用地。8、土地权使用年限：是指政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后继续使用，如果不符合则该土地使用权由政府无偿收回。现政府规定：居住用地70年，工业、教育、科技、文化、卫生、体育、综合用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年。9、土地使用费土地使用者因使用土地按规定每年支付给予政府的费用。10、房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权，具体内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和处分的权利。简单说就是拥有使用该房屋或出租该房屋获取租金收入，出售该房屋获取增值，将该房屋抵押给银行或其他组织或个人进行融资或贷款等权利。房屋作为不动产，与土地是不可分割的一个整体，房屋在发生转让等产权变更时，必然是房地一体进行的，不可能将房屋与土地分割开来处分。在具体的房地产项目销售中，开发商对拥有产权并可独立出售、出租的房屋和车库等有产权，但像属于小区绿地等部分的土地及公建，对购房而言，就不具备产权的概念。11、如何办理产权？每套商品房产权证的办理必须在开发商取得该套房屋所在整幢楼的大房屋产权证后才能进行分割，即房地产权属备案完成后方可办理房产证。买方必须持房屋买卖合同、购房发票、身份证明、企业相关资料文件等到房屋交易部门办理立契手续后，方可办理。签约合同文本为《青岛市商品房预售合同》的还需签署《房屋交接书》。开发商应提供的产权材料：1）中华人民共和国房地产权证；2）商品房预售许可证；3）门牌号证明；4）青岛市建设工程竣工验收备案表；5）房屋备案详细信息（面积实测表）和房地产权属准予登记通知书；6）房屋总平面图；7）房屋户型图；8）办理产权申请。以上材料均加盖公章12、房地产产权登记：指凡在规定范围内的房地产权，不论归谁所有，都必须按照登记办法的规定，向房地产所在地的房地产管理机关申请登记。经审查确认产权后，由房地产管理机关发给《房地产产权证》。产权登记是房地产权管理的主要行政手段，只有通过产权登记，才能对各类房地产权实施有效管理，并确定房地产权利。房地产登记时要对权利人、权利性质、权属来源、取得时间、变化情况和房地产面积、结构、用途、价值、等级、坐落、坐标、形状等进行记载，登记机关设置房地产登记册，按编号对房地产登记事项作全面记载。13、房地产公证：公证机关对房地产买卖、转让、抵押、赠与、继承等行为的合法性作法律公证。14、房屋所有权：房屋的所有权为房屋的占有权、管理权、享用权、排他权、处置权（包括出售、出租、抵押、赠与、继承）的总和。拥有了房屋的所有权就等于拥有了在法律允许范围内的一切权利。15、契税：是指当房地产所有权发生转移时，就当事人所订立的契约按房地产交易价格的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。凡是国有土地使用权出让，土地使用权转让包括出售、赠与、交换都需要交纳契税。契税除了具有一般税收的性质和作用外，还具有证明房地产产权转移合法性的作用。16、印花税：是对经济活动和经济交往中书立、领受具有法律效力的凭证的行为所征收的一种税。它是一种兼有行为性质的凭证税，具有征收面广、税负轻、由纳税人自行购买并粘贴印花税票完成纳税义务等特点。17、七通一平：是指上、下水通，排污通、路通、电讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整。18、公共维修基金：公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。单位售卖公房的公共维修基金，由售房单位和购房职工共同筹集，所有权归购房人，用于售出住宅楼房公共部位和共用设施、设备的维修、养护。19、住宅的结构形式：主要是以其承重结构所用的材料来划分，一般可以分为砖混结构、钢筋混凝土结构。砖混结构砖混结构：是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗地讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。由于抗震的要求，砖混住写一般在5、6层以下。钢筋混凝土结构：是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其材料填充。这种结构抗震性能好，整体性强，抗腐蚀耐火能力强，经久耐用，并且房间的开间、进深相对较大，空间分割较自由，目前，多、高层住宅多采用这种结构。其缺点是工艺比较复杂，建筑造价较高。钢筋混凝土结构20、住宅的建筑面积：建筑面积=套内建筑面积+公用分摊面积套内建筑面积：套内建筑面积=套内使用面积＋套内墙体面积十套内阳台建筑面积公用分摊面积：1、多层商品住宅楼，须先求出整幢房屋和共有建筑面积分摊系数，再按幢内的各套内建筑面积比例分摊。2、多功能综合楼，须先求出整幢房屋和幢内不同功能区的共有建筑面积分摊系数，再按幢内各功能区内建筑面积比例分摊。21、建筑面积的计算范围和方法，（详见《商品房建筑面积计算规则》和《房产测量规范》）。22、商品房销售面积：商品房销售面积是指购房者所购买的套内或单元内的建筑面积（套内建筑面积）与应分摊公用建筑面积之和。即：商品房销售面积＝套内建筑面积十分摊的公用建筑面积。23、使用率：住宅套内净面积（使用面积）和住宅面积的比为使用率．一般高层塔楼在72％至75％之间，板楼在78％至80％之间。24、实用率：实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率。25、建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内，全部建筑面积与规划建设用地面积（项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物（构筑物）所占面积、运动场地等等）之比。附属建筑物也应计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。26、建筑密度居住区用地范围内，各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率。27、绿地率：居住区用地范围内，各类绿地的总和占居住区用地的比率。绿地应包括，公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地，即道路红线内的绿地，不应包括屋顶、晒台的人工绿地。28、绿化率：指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。29、使用面积：住宅的使用面积:是指住宅各层平面中，为生活起居所使用的净面积之和。30、开间：即房间的宽度，指房间一面墙的中轴到另一面墙的中轴之间的宽度。31、进深：即房间的深度，指房间一面墙的中轴到另一面墙的中轴之间的深度。32、层高：住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。33、净高：住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可以用公式来表示：净高＝层高－楼板厚度，即层高和楼板厚度的差叫“净高”。34、什么是花园式住宅？花园式住宅也叫西式洋房或小洋楼，即花园别墅。一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，住宅水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准，一般为高收入者购买。花园式洋房35、商住住房(SOHO)：SmallOfficeHomeOffice是住宅观念的延伸，属于住宅。但同时又融入了写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能发达，能满足居住要求的同时，又能从事商业活动。适用于一些小事业公司，以及依赖网络进行社会活动的人群。SOHO36、经济适用房：具有社会保障性质的商品住宅，它具有经济性和适用性。经济性：是指住房价格相对市场价格而言即比市场商品房价格低，能够适应中低收入家庭的承受能力，适用性指住房的设计和建筑标准上强调使用效果，而不是降低标准。37、居住区用地：住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。住宅用地：住宅建筑基底占地，及其四周合理间距内的用地（宅间绿地和宅间小路等）的总称。公建用地：是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。道路用地：居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。公共绿地：指供游览休息的各种公园、动物园、植物园、陵园以及花园、游园和供游览休息用的林荫道绿地、广场绿地，不包括一般栽植的行道树及林荫道的面积。38、配套设施：为了与住宅规模和人口规模相配套，而建设的公共服务设施、道路和公共绿地总称。39、道路红线道路红线一般是指道路用地的边界线。有时也把确定沿街建筑位置的一条建筑线谓之红线，即建筑红线。它可与道路红线重合，也可退于道路红线之后，但绝不许超越道路红线，在红线内不允许建任何永久性建筑。40、建筑线一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。41、日照间距系数：根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋标高的比值。42、建筑小品：既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用，从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。43、跃层和复式、错层有什么区别？跃层：跃层住宅是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层，一般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室，二层安排卧室、书房、卫生间等。跃层住宅复式:复式住宅在概念上是一层，但层高较普通的住宅（通常是2.7米）高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等内容，用楼梯联系上下。其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率。这种做法在香港的住宅设计中有一些例子，是为适应其用地、空间极其缺乏的情况而产生的。复式住宅实际上并不具备完整的两层空间，夹层在底层的投影面积只占底层面积的一部分。夹层可以做成房间，也可以做成跑马廊形式（夹层悬空的一侧不做墙壁或墙面后退，在平面的外边缘有栏杆或栏板，上面的人可以看见下面，下面人也可以看见上面，形成一种不完全的空间，一般称其为“排空”），与底层之间有视线上的交流和空间上的流通。而跃层住宅的上下两层之间完全由楼板分隔，只通过楼梯联系，和复式住宅的空间是两种不同的类型。复式住宅跃层和复式的面积计算：跃层住宅如果是完整的两层，其建筑面积或使用面积均应是两层的建筑面积或使用面积相加之和。如果跃层部分的高度不够一个完整的层高，可以参照坡屋顶使用面积的计算标准：如：利用坡屋顶作为使用房间时，除必要的卫生条件（漱洗、便溺、采光、通风）外，还应同时具备以下两个条件，方能计入使用面积，使用房间的净高度最低处不应低于1.5米（含），使用房间净面积的一半（含）以上不低于2.1米（含），满足上述条件的房间其净面积可全部计入使用面积。错层：错层住宅是指一户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系。优点是和跃层一样能够动静分区，但因为没有完全分为两层，所以又有复式住宅丰富的空间感。可以利用错层住宅中不同的层高区分不同功能的房间，比如起居室比较高，卧室比较低等。还有的利用地形地势的高差在坡地上设计错层式住宅，可以减少挖土的土方量。错层带来空