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房地产开发企业所得税政策解读主讲人：陈延荣主要授课内容销售未完工开发产品的相关规定销售完工开发产品的相关规定预收账款应如何预缴所得税企业所得税预缴的基本规定：..\..\企业所得税\涉税分析\房地产开发企业\房地产开发\关于填报企业所得税月（季）度预缴纳税申报表有关问题的通知国税函〔2008〕635号.doc思考：假定房地产开发企业当期未销售完工产品，只有销售未完工产品的预售收入，会计核算的结果应如何？预收账款预缴所得税的特殊规定国税发[2006]31号国税函[2008]299号国税发[2009]31号第九条规定：对比分析结论：预收款预缴所得税从2006年至今未政策规定未发生原则性的变化，只是预计毛利率发生变化。思考：取得预收款一定实际缴纳所得税？不允许弥补亏损？预收账款当年所得税汇算时应如何处理如未完工，与预缴时的处理相同：即按照计税毛利率调增应纳税所得额。附表三：第五项纳税调整项目中。思考：汇算清缴时，预收账款是否作为计税相关费用扣除标准的基数？依据为第六条如完工，则应按实际毛利调整预计毛利。预收账款完工后的处理如何界定完工？新31号文件第三条：除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。（二）（三）开发产品已取得了初始产权证明。思考：三个时间以哪一时间为准？..\..\企业所得税\涉税分析\房地产开发企业\房地产开发\国家税务总局关于房地产企业开发产品完工标准税务确认条件的批复.doc预收账款完工后的处理一、实际毛利差额不必马上计算：31号文第九条二、完工时点不是成本确定的终止日：31号文第三十五条思考：汇算清缴时应纳税所得额的计算公式。汇算清缴时应纳税所得额的计算公式应纳税所得额=会计利润+（期末预收账款-期初预收账款）×计税毛利率+其他纳税调整-弥补以前年度亏损销售完工开发产品的处理—收入31号文第五条：全部价款和价外费用，包括现金、现金等价物及其他经济利益。价外费用的处理：凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。实际工作中应注意：纳税人不能自己选择是否纳入价内，而由政府统一规定。并不能增加纳税人的税收负担：31号文第十六条思考：营业税、土地增值税对价外费用应如何处理？销售完工开发产品的处理—收入31号文第六条企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，并依据结算方式具体确认收入的实现。思考：与国税函[2008]875号是否矛盾？是会计的处理是否存在差异？是否便于操作？销售完工开发产品的处理—收入视同销售的征税规定：与原31号有变化第七条：取消自用的征税规定。思考：2007年底前完工的开发产品在08年以后转为自用是否应作视同销售处理？为什么取消对内的视同销售的征税规定？销售完工开发产品的处理—已销计税成本31号第十四条已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本应注意：计税成本即为开发产品计税基础，不同于会计核算成本。一般情况下应为：测绘报告注明的可售面积。如未测绘（违法建造），按竣工面积确认。不可售面积主要包括不可销售的公共配套设施。成本对象总成本（计税成本）—成本对象的确定确定原则：可否销售原则、分类归集原则、功能区分原则、定价差异原则、成本差异原则、权益区分原则应履行事前备案手续。应注意的是，成本核算对象的确定应既满足企业所得税的规定，又满足土地增值税的规定，一般情况下，满足土地增值税的规定即可满足企业所得税的规定。国税发[2009]91号..\..\企业所得税\涉税分析\房地产开发企业\会计\万科房地产开发企业成本核算指导.doc成本对象总成本（计税成本）—成本内容应注意区分成本与费用的界限成本构成内容：31号第二十七条成本对象总成本（计税成本）—成本—土地征用及拆迁补偿费非货币资产交换方式取得土地使用权计税成本的确定：两种情况，第三十一条第一款以接受投资方式取得土地使用权计税成本的确定：第二款土地增值税？成本对象总成本（计税成本）—成本—土地征用及拆迁补偿费回迁房建造支出的处理：以开发产品的市场价格抵偿拆迁补偿费。①作为计税成本的金额的确定：第三十一条第一款②确认成本的时间：同上③补缴契税的规定：回迁房本身涉及的税收问题：视同销售营业税、土地增值税成本对象总成本（计税成本）—成本—公共配套设施费（两种情况）第十七条企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等（一）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。（二）属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。成本对象总成本（计税成本）—成本—公共配套设施费第三十三条：企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。应注意：新规定！单独转让应视为无成本处理。土地增值税：成本对象总成本（计税成本）—成本—公共配套设施费（两种情况）第十八条：企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。应调减应纳税所得额成本对象总成本（计税成本）—成本—间接费用包括营销设施建造费。思考：售楼处是否一定计入间接费用？关键在于售楼处是否立项批准，如果批准应作为开发产品或固定资产处理；否则应作为开发成本的一部分。另资本化的利息支出也应作为间接费用包括内容。成本对象总成本（计税成本）—成本—间接费用—利息的扣除规定第二十一条企业的利息支出按以下规定进行处（一）企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。（二）企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用，使用借成本对象总成本（计税成本）—成本内容的确定方式实际成本+预提，第三十二条：土地增值税可否预提扣除第三十四条：企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。税法与会计处理的典型差异。成本对象总成本（计税成本）—核算程序（会计核算程序）第二十八条：..\..\企业所得税\涉税分析\房地产开发企业\房地产开发\房地产开发经营业务企业所得税计税成本核算流程图.doc成本对象总成本（计税成本）—成本分配确定作为分配间接成本、共同成本的比例问题：第二十九条：占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法。应注意特定成本项目的分配，纳税人不能自由选择分配方法。成本对象总成本（计税成本）—土地成本的分配方法土地成本：第三十条一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。土地开发同时连结房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再进行调整。思考：分期开发的土地成本如何进行分配？第二十九条（一），土地增值税成本对象总成本（计税成本）—公共配套设施的分配方法单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配。成本对象总成本（计税成本）—公共配套设施的分配方法借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。相关扣除项目的规定—维修费用第十五条：企业对尚未出售的已完工开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用，准予在当期据实扣除。相关扣除项目的规定—损失的扣除规定第十九条：企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也[a1]不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。[a1]预计负债，应作纳税调整相关扣除项目的规定—损失的扣除规定第二十二条：企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按有关规定在税前扣除。思考：因超过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费，应如何处理？第二十三条：企业开发产品（以成本对象为计量单位）整体报废或毁损，其净损失按有关规定审核确认后准予在税前扣除。思考：单项工程损失应如何处理？相关扣除项目的规定—转为自用折旧第二十四条：企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。事后调整！！！思考：自用部分应否从计税成本中扣除？相关扣除项目的规定—佣金及手续费第二十条：企业委托境外机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用（含佣金或手续费）不超过委托销售收入10[a1]%的部分，准予据实扣除[a2]。[a1]境内5%，财税[2009]29号[a2]营业税的问题？广告费、业务宣传费、业务招待费新旧衔接G:\2009\企业所得税\文件\关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知.doc剩余年限内结转扣除：其中：（广告费、业务宣传费+当年实际发生），不得超过销售营业收入×15%（业务招待费+当年实际发生额）×60%，不得超过销售营业收入×5‰特定事项的税务处理—合作建房第三十六条：两种情况分房：分配环节确认所入及配比结转成本，无论是否确认计税成本均应按公允价格确定销售收入金额。分利润：无法操作特定事项的税务处理—以地换房与正常非货币资产交换所得税处理的差异：确认所得的时间在首次分得开发产品时确认。对方的处理？土地增值税？营业税？房地产开发企业所得税的其他规定—核定征收企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理，并逐步规范，同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。房地产开发企业所得税的其他规定—备案、报告事项第二十六条：成本对象由企业在开工之前合理确定，并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。第九条：在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。房地产开发企业所得税的其他规定—预租收入的征税规定第十条：企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。思考：营业税、房产税？