接管入住工作手册

接管入住工作手册编制：日期：审核：日期：批准：日期：未经许可不得拷贝生效日期：2013年7月1日2目录物业管理前期介入工作规程……………………………………………4新建物业接管验收规程…………………………………………………23入住控制程序……………………………………………………………41前期介入情况周记表NO1……………………………………………49前期介入情况周记表NO2……………………………………………50前期介入情况周记表NO3……………………………………………51前期介入情况周记表NO4……………………………………………52前期介入情况周记表NO5……………………………………………53前期介入情况周记表NO6……………………………………………54前期介入情况周记表NO7……………………………………………55前期介入情况周记表NO8……………………………………………56房屋接管验收移交表…………………………………………………57设备接管验收移交表…………………………………………………58大厦设备接管验收移交表……………………………………………59工程资料移交清单……………………………………………………60接管验收问题整改表…………………………………………………61公共设施接管验收移交表……………………………………………62接管验收资料遗留问题登记表………………………………………63接管验收设施设备遗留问题登记表…………………………………643公共区域锁匙接管验收移交表………………………………………65设备验收移交日期时间表……………………………………………66设备检测（通用）报表………………………………………………67消防系统联动测试报表………………………………………………68消防水泵检验报告……………………………………………………69风机、风柜测试报告…………………………………………………70生活水泵检验报告……………………………………………………71排污泵、集水井检验报告……………………………………………72中央冷水机组检验报告………………………………………………73冷却塔检验报告………………………………………………………74高压配电柜检验报表…………………………………………………75高压配电柜检验报告表(一)…………………………………………76高压配电柜检验报告表(二)…………………………………………77高压配电柜检验报告表(三)…………………………………………78电力变压器检验报告…………………………………………………79控制电柜检验报告……………………………………………………80电视监控系统测试报表………………………………………………81入住手续办理流转单…………………………………………………82业主家庭情况登记表…………………………………………………83房屋验收表……………………………………………………………84托管房门钥匙责任声明书……………………………………………85消防责任书……………………………………………………………864物业管理前期介入工作规程1.0目的规范公司对新项目物业管理前期介入的程序和内容，指导前期物业管理业务的开展。2.0适用范围适用于公司各物业服务中心。3.0职责各物业服务中心负责参照本工作规程，结合各项目的实际情况制定具体工作方案和计划，以保证物业管理前期介入工作的顺利完成。4.0方法和过程控制4.1物业管理前期介入的概念物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产开发各个阶段（包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等）就参与介入，从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量，为确保业主正常入住奠定基础。4.2前期介入的一般程序4.2.1确定工作内容要求；54.2.2成立工作小组；4.2.3制定工作方案和计划；4.2.4计划实施，工作小组应重点关注安防系统、智能化系统、管理用房、车位配置、交通系统、绿化配置、常见施工质量问题、机电设备、空调安置、工程设备的售后服务、物业管理方案和管理合同的确认；4.2.5物业与地产双方的协调研讨应形成书面资料，以备复查；4.2.6对涉及物业利益的文件应报公司领导确认，如：物业服务费、前期物业服务协议、销售中涉及物业的承诺、设备设施合同中的售后服务等。4.3前期介入的内容前期介入主要分三个阶段实现：规划设计阶段、营销策划阶段和施工建设阶段，三个主要阶段结束后配合地产进行竣工验收。4.3.1规划设计阶段包括：对总体设计、安防布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配套、新材料、新技术、管理用房、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室内配置、房屋单体、智能化配置、管理用房等方面应注意的内容。4.3.2营销策划阶段包括：物业管理方案策划、物业管理模式研究、以及销售推介应注意的内容。4.3.3施工建设阶段包括：6电气设备、给排水工程、门窗工程、装饰工程、砌筑工程、楼面、屋面砼工程、回填土工程、地下室工程等方面应注意的问题。5.0规划设计阶段介入5.1规划设计评估准备5.1.1规划设计评估需要获得的资料。5.1.1.1报批报建文件《可行性研究报告》及批复、《详规》及批复、项目选址意见书、《勘测定界报告》、配套条件明细资料、扩初批复。5.1.1.2企划文件市场调研、产品定位、目标客户定位、目标客户资料。5.1.1.3设计文件总说明、修建性详规规划图、建筑〈设计说明书、设计图纸（平面图、立面图、透视图）〉、结构设计说明书、给水排水设计说明书、电气设计说明书、弱电设计说明书、采暖通风空调设计说明书、动力设计说明书、交通分析、绿化分析、经济指标等。5.1.2工作小组参加地产组织的项目说明会。5.1.3工作小组组织对项目宗地状况、类似典型楼盘，周边配套状况，进行实地考察。5.2项目评估细则5.2.1总体评估5.2.1.1住宅区规划功能区分合理，居住私密性和社区交流协调。75.2.1.2住宅区道路交通规划合理，车流人流组织兼顾，停车位充足。5.2.1.3建筑与自然和谐，采光、通风充足，环境优美。5.2.1.4生活便利，基本生活配套齐全，出行便捷。5.2.1.5设备、设施保障充分，水、电、煤、电信、广播电视、电梯、污水处理等可靠完善。5.2.1.6注重环境生态，使用环保、节能等环保材料、设备设施。5.2.1.7安全防卫设计完备，运用先进技防手段，安全及消防配置充分。5.2.1.8智能化配置先进，网络资源充分，便于数字化小区建设。5.2.1.9便于物业组织管理，节约管理成本。5.2.1.10各项技术经济指标在同类住宅区中水平领先。5.2.2分类评估5.2.2.1安防布局a、便于安防管理区域分割，消除管理死角。b、便于安防管理视线的巡查，避免管理的盲点。c、人员及车辆各级出入口设置清晰，便于动态管理。d、安防设备设施配置齐全，可采取有效措施防范。e、安防技防措施完备，形成多层次的安防体系，信息汇总通畅，反应f、快速（详见5.2.2.6智能化设备）。85.2.2.2消防布局a、消防设备、设施配置（灭火器、消防箱、室内（外）消防栓、消防泵、烟感、自动喷淋等）充分合理，使用可靠。b、消防车道设置合理，其位置及转变半径符合国家规范。c、消防登高面（场地）设置合理，其位置及面积符合国家规范。d、消防通道、门、墙、避难区设置合理，符合国家规范。5.2.2.3交通布局a、各级道路的功能分配充分合理，有层次感，线路清晰，便于分流管理。b、主要道路和出入口人车分流，在设计和设施配置上考虑到限速要求及回车余地。c、机动车位配置充分（一般住宅不少于户数的2：1、另加访客车位占车位数的5%，联排别墅等高标准住宅应按户数1：1,另加访客车位占车位数的10%）。非机动车位配置充分（一般住宅不少于户数1：1.5），便于停放。d、有条件，宜设置地下机动车停车库，应符合国家规范。5.2.2.4生活配置a根据小区周边（1公里范围）市场、商业配套状况设置充足市政、商业用房。b、一般应考虑超市、菜市场、医疗、教育、邮政、银行、餐饮、美容美发、建材、文化娱乐、交通等的配套服务功能。9c、如住宅区设置商业配套，宜独立集中，并事先规划商业功能的划分和商业经营的配套条件，应尽量避免产生干扰。如利用住宅层设置营业场所，出入口或楼梯须与住宅分开。d、如住宅区设置会所，宜独立设计。会所面积、活动项目宜根据住宅区面积、档次、经营方式合理配置。例如：一般10万平方米以上的住宅小区宜设置项目：健身、乒乓、阅览、儿童活动室、棋牌、桌球、多功能厅等；面积在400平方米左右，住宅区建筑面积每增加10万平方米会所面积增加200平方米。5.2.2.5设备配套a、水、电、煤、电信、广播电视、污水处理等的设计容量应能满足使用需要，并留有适当扩展余地。b、配电、水泵、电梯、中央空调的设备定型成熟可靠。c、沟、管、渠、井的设置合理，便于维护保养。d、公共照明、楼道照明配置合理。公共照明数量、亮度、位置合适，宜采用节能装置。楼道照明十层以下住宅宜采用节能自熄开关，十八层以上高层住宅宜应设疏散诱导照明和灯光疏散指示标志。e、配电房、水泵房、电梯机房、中央空调机房等设备房设计应符合国家规范。水泵房不应设在住宅建筑内，给水泵房内不应有污水管穿越，电梯井不应紧邻卧室，紧邻书房及起居室时，应采取隔音措施。5.2.2.6智能化配置a、安防智能化一般可配置红外线周界红外报警系统、门禁可视对讲10系统、小区巡更系统，电视监控系统、车辆道匣管理系统、室内紧急呼叫系统、电梯内紧急呼叫系统、居家安防系统等，并与中央控制中心联网。b、网络智能化一般可配置社区宽带、电子公告牌、社区物业管理网络平台、家电远程控制系统。c、设备管理智能化一般可配置公共照明管理系统、停车库管理系统、电梯运行状态管理系统、消防管理系统、配电及给排水管理系统、家庭表具管理系统、天燃气泄漏报警系统、紧急广播系统等，并与中央控制中心联网。d、中央控制中心位置宜设于物业服务中心内，或与物业服务中心相邻相近，布线系统应分考虑与中央控制中心的距离和由此造成的信、号衰减。e、智能化设备和技术应考虑技术先进性、设备标准化、网络开放性、系统可靠性及可扩性，采用成熟产品。5.2.2.7房屋单体a、屋面应充分考虑到防水及隔热效果，可上人屋面及屋顶花园满足其特殊要求。b、墙体应充分考虑到防水、隔热、隔音效果。c楼板厚度与隔音符合国家规范。d住宅分户门宜采用统一制作的安全防卫门。e住宅外窗应考虑开启方便，尺度（安装空调要求），隔音防水效果11好，不宜近距离直接面对其他住户的门窗。f厨房设计应遵循洗、切、炒流线，操作面长度宜在2—3米，燃气热水器位置合理，灶宜避开窗口设置。g卫生间不应直接开向起居房，餐厅或厨房不应布置在下屋住户厨房、卧室、起居房和餐厅上层，有上下水的洁具宜尽量避开卧室墙面布置。h厨房、卫生间隔楼板及墙身应充分考虑防水隔声设置，地漏位置合理，便于检修。i管道、管线布局合理、互不干扰碰撞，尺寸符合国家规范，管道井检修孔应设置合理，便于检修。j宜采用垂直烟道，断面尺寸充分（一般不少于250mm），应有防止油烟回流和串烟措施。出屋顶口高度适中，高层宜安装无动力风帽。k地坪应充分考虑防潮措施。i房型设计应考虑生活习惯，不宜引起装修时的大改动（敲墙、再次分隔等）。l有上部屋面阳台或管道可直接下至下一层屋面（阳台）时，应考虑防盗措施。m阳台栏杆或栏板高度合理（一般不少于1.10M），宜采用垂直杆件，杆件距小于0.10M，防止儿童攀爬。5.2.2.8室内配置a室内空调机位设置合理，应与家具布置一并考虑。卧室内宜避免12对床直吹。b室外空调机位应考虑外墙美观、设置统一机座、安全隐蔽。c室外空调机位应考虑安装及维修便利。距离过近而对吹的室外机应相互错开，与邻套住宅机座相邻时