房地产业的纳税筹划-房地产业的纳税筹划

第四讲房地产业的纳税筹划房地产业纳税筹划的主要内容一、房地产开发企业的主要税种及税率二、房地产业的纳税筹划思路一、房地产开发企业的主要税种及税率㈠主要税种及税率简表㈡营业税及附加税㈢印花税㈣契税㈤土地增值税㈥企业所得税㈦房产税㈠主要税种及税率简表房地产有关税种税率营业税建筑业:3%，销售不动产:5%城市维护建设税市区7%，县城、镇5%，其他1%教育费附加3%企业所得税33%、27%、18%(2008年已变为25％、20％、15％)个人所得税20%房产税自用：1.2%，出租：12%契税3%~5%土地增值税四级累进税率（具体见下表）土地增值税税率表档次级距税率速算扣除系数税额计算公式说明1增值额未超过扣除项目金额50%的部分30%0增值额30%扣除项目指取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用或旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目。2增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分40%5%增值额40%-扣除项目金额5%3增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分50%15%增值额50%-扣除项目金额15%4增值额超过扣除项目金额200%的部分60%35%增值额60%-扣除项目金额35%㈡营业税及附加税1/71．营业税的定义•营业税是指对提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人，就其取得的营业收入额（销售额）征收的一种流转税。2．营业税的征税范围•营业税的征税范围包括提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产。营业税的征税范围2/7•具体包括：⑴交通运输业，税率3%上海试点增值税，税率11%改革范围逐步扩大到：北京、天津、江苏、浙江、湖北、广东、安徽、福建、深圳、厦门⑵建筑业，税率3%•建筑业具体包括：建筑、安装、修缮、装饰和其他工程作业。⑶金融保险业，税率5%对农村信用社、村镇银行、农村资金互助社、由银行业机构全资发起设立的贷款公司、法人机构所在地在县（含县级市、区、旗）及县以下地区的农村合作银行和农村商业银行的金融保险业收入减按3%的税率征收营业税”政策的执行期限延长至2015年12月31日。⑷邮电通信业，税率3%⑸文化体育，税率3%⑹娱乐业，税率5%~20%⑺服务业，税率5%上海试点增值税，税率6%改革范围逐步扩大到：北京、天津、江苏、浙江、湖北、广东、安徽、福建、深圳、厦门⑻转让无形资产，税率5%⑼销售不动产，税率5%•销售不动产具体包括：销售建筑物或构建物、销售其他土地附着物。【提示】房地产业交纳营业税，就是依据此项规定实施的。营业税起征点的幅度规定如下：（1）按期纳税的，为月营业额5000-20000元；（2）按次纳税的，为每次（日）营业额300-500元。”营业税的特别规定：1.纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、债务和劳动力一并转让给其他单位和个人的行为，不属于营业税征收范围，其中涉及的不动产、土地使用权转让，不征收营业税。2.东疆保税港免征营业税的规定（1）对注册在东疆保税港区内的航运企业从事海上国际航运业务取得的收入，免征营业税。（2）对注册在东疆保税港区内的仓储、物流等服务企业从事货物运输、仓储、装卸搬运业务取得的收入免征营业税。（3）对注册在天津的保险企业从事国际航运保险业务取得的收入，免征营业税。3.运输企业差额计征营业税的规定合资铁路运输公司、股改铁路运输企业和其他铁路运输企业相互之间合作完成运输业务，承运人应以取得的全部价款和价外费用扣除支付给其他合作运输方的运输费用后的余额为营业额，以《铁路运输企业提供服务清算票据》为营业额扣除凭证，计算缴纳营业税。免征营业税的项目（1）托儿所、幼儿园、养老院、残疾人福利机构提供的育养服务，婚姻介绍，殡葬服务；（2）残疾人员个人提供的劳务；（3）医院、诊所和其他医疗机构提供的医疗服务；（4）学校和其他教育机构提供的教育劳务，学生勤工俭学提供的劳务；（5）农业机耕、排灌、病虫害防治、植物保护、农牧保险以及相关技术培训业务，家禽、牲畜、水生动物的配种和疾病防治；（6）纪念馆、博物馆、文化馆、文物保护单位管理机构、美术馆、展览馆、书画院、图书馆举办文化活动的门票收入，宗教场所举办文化、宗教活动的门票收入；（7）境内保险机构为出口货物提供的保险产品。㈡营业税及附加税3/73．营业税的纳税人•营业税的纳税人是指对提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人。4．营业税的计征依据及计算方法•⑴计征依据：纳税人提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。•⑵营业税的计征方法•应交营业税＝应税营业额×营业税税率房地产开发企业计征营业税的计征依据4/7•具体包括：第一，出售房屋收取的款项；第二，出售土地使用权收取的款项；第三，代收的房屋水表、电表、装修等款项；第四，出售房屋和土地预收的款项。【提示】纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。第五，视同销售的营业额㈡营业税及附加税5/75.房地产企业附加税的种类及计算⑴城市维护建设税，税率：市区7%，县城、镇5%，其他1%⑵教育费附加，比率：3%⑶各地方开征的其他费用，如防洪基金、防沙基金、城市文化发展基金等，具体情况各省差异较大。⑷应交附加税费＝应交营业税×（城建税率＋附加比率）营业税及附加税应用举例16/7•某房地产开发企业开发并出售一个小区，具体销售和收款情况如下：第一，按照市场价格出售部分房屋，总售价7200万元，已收款4000万元；第二，以比较优惠的价格向内部职工和相关人员出售部分房屋，实际售价2000万元，已收款1900万元，正常卖价2500万元；第三，部分房屋作为本公司办公用房，账面成本140万元，若出售正常售价300万元；第四，还有部分房屋已经预收了20%的定金，尚未开出销售发票，实际收款1000万元；第五，为了筹集二期开发的资金，将部分房屋出典，金额1800万元；第六，出售房屋时，向购房者收取本公司代垫的水表、电表的初装费共100万元，未开发票，只开内部收据。该公司所在地城市维护建设税税率7%，教育费附加比率3%，不再征收其他费用。应用举例1参考答案7/7•该公司应交营业税及附加税的计算方法如下：⑴应交营业税＝（7200＋2500＋300＋1000＋1800＋100）×5%＝645万元⑵应交附加税＝645×（7%＋3%）＝64.5万元•也可以采用下列简化计算方法•应交营业税及附加税•＝（7200＋2500＋300＋1000＋1800＋100）×5%×（1＋7%＋3%）•＝12900×5.5＝709.5万元【提示】⑴内部优惠售房优惠价格税务机关不认可，应按正常卖价计税；这叫做让利不让税；⑵作办公用的房屋、出典的房屋视同销售计税；⑶收取代垫的水表、电表的初装费作房屋销售收入计税。㈢印花税1/21．印花税的定义•印花税，是对经济活动和经济交往中书立、领受、使用税法规定应税凭证的单位和个人征收的一种行为税。2．印花税的征税范围•印花税的征税范围包括：各种经济合同、产权转移书据（如房产证）、营业账簿、权利、许可证照等。㈢印花税2/23．印花税的纳税人•印花税的纳税人，是指在中国境内书立、领受、使用税法规定应税凭证的单位和个人。【提示】该税的最大特点为征收面广、税率很低。4．印花税的计征依据及计算方法⑴印花税的计征方法有两种：从价计征、从量计征⑵出售房屋和土地按0.5‰的税率计征印花税•应交印花税＝房屋和土地标的额×0.5‰【提示】房屋买卖过程中，房地产公司和购房人均应交纳。印花税免税特别规定：（1）经国务院批准，为鼓励金融机构对小型、微型企业提供金融支持，促进小型、微型企业发展，自2011年11月1日起至2014年10月31日止，对金融机构与小型、微型企业签订的借款合同免征印花税。（2）对商品储备管理公司及其直属库资金账簿免征印花税；对其承担商品储备业务过程中书立的购销合同免征印花税，对合同其他各方当事人应缴纳的印花税照章征收。㈣契税1．契税的定义•契税，是指国家在土地、房屋权属转移时，按照当事人双方签订的合同（契约），以及所确定价格的一定比例，向权属承受人征收的一种税。【提示】本税种只有房屋的买方交纳，卖方不交。2．契税的征税范围•契税以在我国境内的下列行为征税：⑴国有土地使用权出让，⑵土地使用权转让，⑶房屋买卖，⑷房屋赠与，⑸房屋交换。【提示】⑴房屋、土地出租的，不交契税；⑵房屋交换，按交换差额计征。3．契税的计征依据及计算方法⑴契税的税率：3%～5%•具体比例由各省根据当地的经济水平自主确定；⑵契税的计算方法•应交契税＝计税依据×税率㈤土地增值税1．土地增值税的定义•土地增值税，是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。㈤土地增值税2．土地增值税的征税范围•土地增值税的征税范围包含：转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。•【提示】以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为，以及房地产出租、抵押等未转让房产产权、土地使用权的行为不属于土地增值税的征税范围。㈤土地增值税3．土地增值税的纳税人•土地增值税的纳税人，是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。㈤土地增值税•4．土地增值税的计征依据及计算方法⑴土地增值税的计征依据是纳税人转让房地产取得的增值额⑵增值额＝转让房地产取得的收入－扣除项目⑶纳税人有下列情形之一的，土地增值税按照房地产评估价格计算征税：•①隐瞒、虚报房地产成交价格的；•②提供扣除项目金额不实的；•③转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。㈤土地增值税⑷扣除项目包括以下内容：①取得土地使用权所支付的金额；②开发土地的成本、费用；③新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；④与转让房地产有关的销售税金，如印花税、营业税及附加税；⑤财政部规定的其他扣除项目。㈤土地增值税⑸土地增值率＝土地增值额÷允许扣除项目金额＝A【提示】目的是判断应适用的土地增值税税率①A50%，税率30%②50%A100%，税率40%③100%A200%，税率50%④200%A，税率60%土地增值税计算方法举例3•某房地产企业开发并成功出售一中心小区，取得收入28000万元；实际相关支出14500万元，其中：取得土地使用权费用7000万元，开发成本5000万元，利息支出1200万元，拆迁补偿支出900万元，其他费用400万元。•经税务局审查，利息支出中，有一部分属于民间集资借款利息共380万元，不准扣除；其他费用中有120万元不符合税法列支标准，不能扣除。土地增值税计算方法举例3参考答案(1)应交印花税＝28000×0.5‰＝14万元(2)应交营业税及附加税＝28000×5%×(1+10%)＝1540万元(3)税务机关按收入的2%预扣土地增值税＝28000×2%=560万元(4)按收入的1.4%预扣企业所得税＝28000×1.4%=392万元(5)允许扣除的开发等支出＝14500－（380+120）＝14000万元(6)允许扣除的税金＝14+1540＝1554万元(7)土地增值额＝28000－（14000+1554）＝12446万元(8)土地增值率＝12446÷（14000+1554）＝80.02%(9)应交土地增值税＝12446×40%－15554×5%•＝4978－777.7＝4200.3万元•应补交土地增值税＝4200.3－560＝3640.3万元(10)应交企业所得税＝（12446－4200.3）×33%＝2721.1万元•应补交企业所得税＝2721.1－392＝2329.1万元(11)净利润＝12446－（4200.3＋2721.1+500）＝5024.6万元㈥企业所得税•本内容第四讲专门讲解㈦房产税•法律依据：《房产税暂行条例》1．房产税的定义•房产税，是以房产为征税对象，按照房产的计税价值或房产租金收入向房产所有人