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房地产业的转型研究目录一、房地产业的发展历程与现状二、房地产业在国民经济和社会发展中的地位和作用三、转型中房地产业出现的矛盾和问题四、在转型中发展和完善房地产市场的政策建议五、房地产业的发展趋势与转型展望一、房地产业的发展历程与现状（一）房地产业的发展历程1、1950—1978年房地产业的退化1950年海南解放后，国家对房地产逐步实行接管、没收和整顿的新政策。一是没收旧政府和官僚资本的房地产，接管外国资本在海南的房地产；二是宣布承认城市私人房地产的所有权，保护产权所有人的合法权益；三是整顿房地产市场，对高租金和掮客进行了限制和打击。旧的房地产市场秩序被打破，房地产市场日趋萎缩，机制运行日趋弱化。1956年，对私营房地产实行社会主义改造，采取的形式是“国家经租”，即国家付给房地产主租金，赎买房地产权，使大部分私营房地产变成公有，并对一切房地产的买卖、租赁实行严格的政府控制。自此以后，房地产市场步入计划经济轨道，市场机制逐渐失去了作用。1966年后，由于“文化大革命”冲击，个人所有的少量房地产买卖、租赁完全被取消。在城镇，只有各类政府机关和公有企业才可以投资建房，土地由政府无偿划拨，如需征用农民土地，则将农民转为城镇居民作为补偿。建成的房屋只以极其低廉的租金租给居民。政府、国有企业之间的房地产转移，无需买卖，只需账面划拨。在农村，农民及企业可在自己所在的土地上建房，仅作自用，不能买卖。至此，房地产市场已经消亡，不复存在，市场机制失去了运作的基础。这种状态，一直延续到1978年。1950—1978年，海南房地产市场从有到无，房地产运行机制从市场机制转向计划机制，是房地产的另一种转型过程，属于房地产业的退化时期。2、1979—1986年房地产市场的复苏1978年党的十一届三中全会以后，实行了改革开放，提出了“计划经济为主，市场调节为辅”的理论和政策。于是，肯定了房地产的商品属性，并且房地产要按商品货币规律即市场规律来进行管理和发展。邓小平同志于1980年在一次谈话中较系统地阐述了这一观点：“关于住宅问题，要考虑城市建筑住宅、分配房屋的一系列政策。城镇居民个人购买房屋，也可以自己盖；不但新房子可以出售，老房子也可以出售。可以一次付款，也可以分期付款，10年、15年付清。住宅出售以后，房租恐怕要调整。要联系房价调整房租，使人们考虑到买房合算。因此要研究逐步提高房租。房租太低，人们就不买房子了。繁华的市中心和偏僻地方的房子，交通方便地区和不方便地区的房子，城市和郊区的房子，租金应该有所不同。将来房租提高了，对低工资的职工要给以补贴。这些政策要联系起来考虑。”邓小平同志的这些话，对房地产（包括住宅）改革理论和政策的形成，起到了重要的推动作用。理论上的成果有：（1）肯定了大部分的土地和房产的商品属性；（2）对住宅的商品属性有所认识；（3）房地产管理，在计划调节以外，还要发挥市场机制的调节作用。这些理论成果，在政策上和实践中得到了承认与应用。到了1984年5月，全国人大六届二次会议的政府工作报告指出：城市住宅建设要进一步推行商品化试点，开展房地产经营业务，允许按照土地在城市中所处的位置与使用价值征收使用费，同时还提出了土地有偿使用的原则，确立了土地作为资源及其收益的观念，使土地由无偿划拨纳入有偿使用轨道。这些理论和政策，为房地产市场的复苏提供了环境和条件，使房地产市场逐步得以复苏。但是，这种复苏是相当缓慢的、有限的。因为种种原因，经济理论上的突破仍然是有限的，在政策上仍然是计划经济占主导地位，市场调节只是辅助手段。所以房地产的发展必然受到经济理论和政策的制约。而市场调节的范围，仅限于零星、分散和价值较低的产品。房地产本身固有的价值高、使用时间长等特点，使房地产必然受制于计划经济管理体制。因此，在这一时期，房地产市场的复苏是有限和缓慢的，甚至是弱小的。然而，复苏具有重大的意义，房地产市场发展对经济理论提出了迫切需要，揭示了市场调节为辅的局限性。房地产市场的复苏、发育和成长，充分显示了市场机制的优越性和生命力。房地产业只有在市场机制下，才有可能发展壮大。复苏所显示的意义，有力地推动了经济理论的发展和经济政策的进一步改革，从而迎来了房地产业真正意义的起步发展时期。3、1986—1991年房地产业的逐步发展1986年后，社会主义商品经济终于在理论上得到人们的肯定，市场机制的作用进一步受到人们的重视。1987年党的十三大报告指出：房地产市场是社会主义市场体系的重要组成部分，确认了房地产市场的地位和作用，从而极大地推动了房地产市场的发展。特别是1988年海南建省，房地产业蓬勃发展，产业规模日益扩大，形成了土地开发和房地产市场发展的第一次高潮。在房地产业发展时期，国家相继出台了关于房地产以及房地产市场运行的政策法规：（1）1986年6月25日全国人民代表大会常务委员会通过，并于1988年2月29日全国人民代表大会修正的《中华人民共和国土地管理法》，是房地产业发展最重要的法规，它确定了国家依法实行国有土地有偿使用制度；（2）1990年5月19日发布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》；（3）1991年1月4日发布的《中华人民共和国土地管理法实施条例》；这些法规的颁布实施，有力地促进了房地产市场的发育和房地产业的发展，同时，海南省也相继出台了一些与房地产相关的地方性法规，（4）1988年2月13日颁布实施了《海南土地管理办法》；（5）1990年3月26日施行《海南经济特区土地使用权有偿出让转让规定》。这些地方性法律法规，奠定了大规模土地开发和房地产业发展的基础，使海南房地产业发展步入了市场化和产业化的轨道。房地产由计划经济向商品经济转型，不但是量的转型即发展规模的变化，而且房地产经济的运行机制发生了重大转型，计划经济虽然还在发挥作用，但是市场机制已稳步发展，并逐渐成为房地产市场的主导力量。4、1992—1998年房地产业在双轨制下的高速发展1992年邓小平同志南方谈话之后，建立社会主义市场经济体制已成为一致的共识。十四大提出了社会主义市场经济理论。在这样的理论和政策引导下，房地产业中市场机制的地位得到了充分的肯定，加上经济快速增长的影响，对房地产的需求猛增，客观上引发了“房地产热”的形成，房地产业成为新兴的支柱产业。到1993年下半年，国家为实现经济软着陆及时实施了宏观调控政策，海南房地产规模急剧收缩，投资需求下降，但是，房地产业的支柱地位并没有动摇，房地产业的市场化进程并没有削弱，市场机制仍然在加强，如1995—1998年，向个人出售的商品房比重逐年上升，见表1-1。表1-11990-1998年海南房地产发展情况单位：万平方米指标年份投资额(万元)施工面积竣工面积房屋销售面积房屋销售额(万元)住宅住宅住宅销售给个人1990年4138084.7—29.024.511.6—14720—1991年108645187.8126.150.141.231.2—48084—1992年302192503.9315.3106.177.3109.4—236430—1993年573317745.6—68.735.770.6—268886—1994年572504826.8—78.753.346.5—178650—1995年389024696.3327.268.614.040.922.293898366851996年169837313.116.157.741.615.213.52867675461997年79926164.587.942.827.017.814.138559127641998年102398147.6102.424.922.420.918.73435817078这一时期出台了一系列关于房地产业发展的政策法规。（1）1992年11月4日，国务院颁布了《关于发展房地产业若干问题的通知》，指出：房地产在我国是一个新兴产业，是第三产业的重要组成部分，随着城镇国有土地有偿使用和房屋商品化的推进，将成为国民经济发展的支柱产业之一，并具体提出推动房地产业健康发展的十四条意见；（2）1994年初公布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》；（3）《中华人民共和国城市房地产管理法》正式颁布实施，是房地产业发展的纲领性大法；⑷1994年6月24日，海南省第一届人民代表大会常务委员会通过，于同年7月18日施行的《海南经济特区土地管理条例》，为加强土地管理，合理开发、利用和依法经营、保护土地提供了具体的法律依据。这些政策法规，保证了房地产业的健康发展，维护了市场机制有效地发挥作用。1998年底，朱鎔基总理来琼视察期间，针对海南房地产严重积压的情况，决定把海南作为全国处置积压房地产的试点。⑸1999年7月4日国务院批准了《处置海南省积压房地产试点方案》，要求“全面清理、加快处置积压房地产，减少金融资产损失，切实改善经济环境”；⑹1999年9月24日省人大制订出台了《关于加快积压房地产产权确认工作的决定》，进行房地产产权登记确认，有利于产权明晰和加快处置步伐；⑺1999年10月12日发出了《关于加快积压房地产流通有关问题的通知》，出台了十大鼓励优惠政策。(二)房地产业的发展现状房地产业经过曲折的转型和发展，取得了辉煌业绩，但是，目前海南房地产业的现状却不容乐观。投资锐减，资金短缺，竣工率低下，“半拉子”工程增多。1999年前8个月，房地产投资仅3.2亿元；施工面积545万平方米(其中住宅293.2万平方米)，竣工面积82.3万平方米(其中住宅9.2万平方米)，竣工率为15%(住宅竣工率为3.1%)。由于资金严重短缺，造成房地产开工项目绝大多数不能完工，新建住宅项目极少完工，房地产投资项目基本上都是“半拉子”工程。2、竣工房屋空置严重，房屋折旧不容忽视。1988—1998年，商品房开发建设规模达3669万平方米，竣工1686万平方米，尚有143.9万平方米在建,停建达1135.3万平方米，未能开工的有703.8万平方米。商品房累计竣工1677.5万平方米，空置达703.4万平方米。房地产开发建设中，停建和未开工占50.1%；竣工商品房空置率达41.9%。建成商品房大量空置，停建项目大量存在，严重占用房地产投资和银行金融资产，大量房屋长期空置，房屋折旧应引起足够重视，房地产的资产流失不容忽视。房地产产权不清晰，产权市场不通畅。受房地产下跌影响，房地产企业亏损严重，企业与银行、企业与企业之间的贷款、拆借不能如期归还，债务拖欠时间长，数额巨大，涉及面广。而且相当多的房地产企业已经资不抵债，银行不良金融资产增加。加之在房地产快速发展时期，产权市场尚未建立健全，产权管理不到位，造成商品房、停缓建工程、闲置土地的权属关系不清晰，甚至混乱。如中国银行在海南房地产的沉淀资金中，有71%的不良金融资产产权不清，需要首先确权才能处置；农业银行在海南房地产的沉淀资金中，有84%的不良金融资产产权不清，需要确权。房地产产权不清还反映在产权纠纷中，海南省法院系统查封的土地达2.7万亩，房产达41万平方米，并且存在省内外法院重复查封的情况。由于房地产产权不清晰，目前沉淀资金的处置难度增大，同时，如果不界定和明晰产权，产权交易无法实现，积压的房地产将无法处置。房地产沉淀大量资金，桎梏了金融业的发展和经济增长。1993年下半年国家实施宏观控制政策，房地产业首当其冲，受影响最明显。土地开发和房屋建设项目纷纷停建、缓建，“半拉子”工程急剧上升，房地产价格下跌。从而使房地产投资大量积压，企业严重亏损。据保守估计海南金融业沉淀在房地产的资金在250亿元以上，相当于1992年和1993年全社会固定资产投资的总和，是1996、1997和1998年每年全社会固定资产投资的1.4倍左右。沉淀资金主要是银行贷款。受其影响，金融业面临严峻考验，银行亏损大幅增加，金融业运营困难，发展步履维艰。房地产资金大量沉淀，削弱了投资需求，使投资拉动型的海南经济近几年增长趋缓。二、房地产业在国民经济和社会发展中的地位和作用（一）房地产投资快速增长，有效地拉动投资需求增加，使投资需求成为经济增长最重要因素。1、在1992—1994年成