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购房者购买房屋的公共分摊面积增加，购房者是否应当承担增加部分的购房款？案情简介2005年8月26日，原告张清波与被告上海洪峰地产公司签订《上海市商品房预售合同》，该合同约定，原告张清波购买被告上海洪峰地产公司开发承建的“洪峰公寓”12号楼1808室房屋1套，该房屋暂测建筑面积为189.12平方米，其中套内建筑面积156.98平方米，共用分摊建筑面积32.14平方米，房屋总价款为72500元；该房屋交付使用时，建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准。如暂测面积与实测面积不一致时，除法律、法规、规章另有规定外，按下列约定处理：（1）按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补；（2）上海洪峰地产公司同意当暂测面积与实测面积的误差超过+3％（包括+3%），不向原告张清波收取超过部分的房价款。2005年12月18日，被告上海洪峰地产公司开发承建的“洪峰公寓”竣工验收，经有关部门测绘，本案系争房屋建筑面积为192.74平方米，其中套内建筑面积157.063平方米，共用分摊建筑面积35.677平方米。2005年12月20日，被告上海洪峰地产公司向原告张清波发出办理入住通知书，并要求原告张清波补交增加部分面积的购房款13877元，其中共用分摊建筑面积增加部分的款项为13559.27元。被告上海洪峰地产公司通知张清波补交增加公摊面积部分的购房款的要求遭到原告拒绝。但被告上海洪峰地产公司以不补交增加部分面积的购房款，该公司将不给原告张清波办理入住手续。在此情况下，原告张清波无奈之下向被告上海洪峰地产公司交纳了增加部分面积的购房款13877元，并办理了入住手续。原告张清波认为，2005年8月26日，其与被告上海洪峰地产公司签订《上海商品房预售合同》，购买被告开发承建的“洪峰公寓”12号楼1808室房屋1套，该房屋暂测建筑面积189.12平方米，其中套内建筑面积156.98平方米，共用分摊建筑面积32.14平方米。但是在合同履行过程中，经上海有关部门测绘，被告交付使用的房屋建筑面积为192.74平方米，其中套内建筑面积157.063平方米，共用分摊建筑面积35.677平方米。在办理收房手续时，被告上海洪峰地产公司向其收取了包括共用分摊建筑面积增加部分在内的房款。本人当时提出异议，但被告以不补交公摊面积部分的购房款，则不给办理入住手续。据此，在被告胁迫下，自己才向被告交纳公摊面积增加部分的购房款13559.27元。根据《上海市房地产转让办法》的有关规定，对于公摊面积增加部分的面积，购房者不予补交此部分增加面积的购房款。因此，被告要求购房者承担公摊面积增加部分的购房款缺乏事实和法律依据，理应将自己多交纳部分的购房款予以返还。鉴于此，双方经多次协商未果，原告张清波于2006年3月12日依法向上海市奉贤区人民法院提起诉讼，请求法院判决被告上海洪峰地产公司返还13559.27元购房款，并承担由此造成的经济损失。被告上海洪峰地产公司认为，原告张清波所购房屋不仅共用分摊面积增加，套内面积亦有增加。根据双方签订的《上海市商品房预售合同》的约定，对于房屋的最终购房总款，按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补。因此，本公司根据合同的约定，要求原告张清波补交增加面积部分的购房款是有法律事实和依据的。故原告张清波向法院提起的诉讼请求于法无据，请求法院依法驳回原告张清波的诉讼请求。法院判决上海市奉贤区人民法院经审理认为，原告张清波与被告上海洪峰地产公司签订的商品房预售合同系双方真实的意思表示，该合同合法有效，双方应当自觉全面履行。在本案中，双方当事人系争房屋的焦点是对于公摊面积增加，购房者是否应当承担增加部分的购房款？《上海市房地产转让办法》第44条第1款对预售商品房交付时建筑面积增减的处理作了如下规定，因按照本办法第27条第2款规定分摊房屋共用部位的建筑面积或者因具有相应资质的测量机构实际勘测的误差而造成建筑面积增减的，预售合同约定的转让总价格不变。因此，因分摊房屋共用部位的建筑面积而引起建筑面积增减差异的，应适用上述《上海市房地产转让办法》第44条第1款规定，故原告张清波要求被告上海洪峰地产公司返还13559.27元于法有据，本院予以支持。据此，上海市奉贤区人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第5条、第6条，《中华人民共和国合同法》第8条、第60条，《上海市房地产转让力、法》第44条第1款之规定，判决如下：被告上海洪峰地产公司应于本判决生效之日起5日内，返还原告张清波13559.27元购房款。被告上海洪峰地产公司不服一审法院作出的判决，依法向上海市第二中级人民法院提起上诉，其上诉称，本公司与原告张清波签订的预售合同，仅对房屋建筑面积进行了约定，并约定在房屋建筑面积增减时的处理办法，但未约定对共用分摊建筑面积与套内建筑面积的增减分开计算。据此，原审法院判决有误，请求二审法院撤销原判，改判驳回原告张清波的诉讼请求。被上诉人张清波认为，双方预售合同虽未对共用分摊建筑面积的增减作明确约定，但根据有关规定，暂测面积与实测面积不一致时，原房价款保持不变。现对于共用分摊建筑面积增加的部分，上诉人上海洪峰地产公司无权收取价款。据此，请求二审法院驳回上诉，维持原判。上海市第二中级人民法院经审理认为，上诉人上海洪峰地产公司与原告张清波签订的预售合同合法有效。在该预售合同中，仅对房屋暂测建筑面积与实测建筑面积存有差异的情况进行了约定，但未对其中套内建筑面积及共用分摊建筑面积的增减进行明确约定，以致产生纠纷。因上述预售合同是上海市房屋土地资源管理局等部门按照《上海市房地产转让办法》制定的示范文本，而《上海市房地产转让办法》已明确因共用分摊建筑面积的误差而造成建筑面积增减的，预售合同约定的转让价格保持不变。现上海洪峰地产公司收取的房价款中包括了因共用分摊建筑面积增加而收取的款项，故原审法院判决上海洪峰地产公司返还该款并无不当。据此，二审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第153条第1款第（一）项之规定，判决驳回上诉，维持原判。争议焦点购房者购买房屋的公共分摊面积增加，购房者是否应当承担增加部分的购房款？律师点评在商品房预售中，购房者和开发商就暂测面积与实测面积的差异是否引起价款退补及如何退补而产生的争议时有发生。本案就是一起因暂测面积与实测面积之间出现差异而产生的纠纷。所谓暂测面积，是指房屋未竣工前，测量机构或其他单位依施工图及规定的计算办法测算的面积。所谓实测面积，是指房屋竣工后，经测量机构实地丈量出具的《建筑面积测算表》上认定的面积。由于房屋预售是房产商将尚未建成的房屋向社会销售，所以在预售合同中，双方当事人约定的建筑面积只能是暂测面积。由于施工图纸与实际完工的建筑之间会存在差异，暂测面积与实测面积发生误差就在所难免。另外，商品房销售面积还有套内建筑面积与共用分摊建筑面积之分，即商品房的销售面积是套内建筑面积与共用分摊建筑面积之和。套内建筑面积包括套内使用面积、套内墙体面积及阳台建筑面积。套内使用面积是每套住宅户门内除墙体厚度外全部净面积的总和，包括卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜、户内楼梯等。套内墙体面积是套内使用空间周围的围护或承重墙体，包括共用墙和非共用墙。对于封闭的阳台和不封闭的阳台，其建筑面积的计算方式并不相同。共用分摊建筑面积是以幢为单位的，本幢内的共用建筑面积可以分摊至每套住宅，其面积包括电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整幢建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积以及各套住宅公共建筑空间之间的分隔、外墙墙体。套内建筑面积、共用分摊建筑面积最终是由有资质的部门进行测绘的，存在着一套全面而专业的测算原则及方式。对销售面积、套内面积、共用分摊面积而言，均存在实测面积与暂测面积的问题。在本案中，双方当事人对暂测面积和实测面积不一致时的处理，在合同中是有所约定的，即“除法律、法规、规章另有规定外，按下列约定处理：（1）按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补；（2）上海洪峰地产公司同意当暂测面积与实测面积的误差超过＋3%（包括＋3%），不向原告张清波收取超过部分的房价款”。显而易见，在这里，双方当事人使用的仅是暂测面积与实测面积的概念，对于实测面积或暂测面积中的套内建筑面积与共用分摊建筑面积的变化没有作出独立的直接约定。也正因为这样，使被告上海洪峰地产公司与原告张清波之间就共用分摊建筑面积差异引起的房价款增减是否应该多退少补产生不同的看法，进而引起争议。对于房屋面积问题，《城市房地产管理法》以及中华人民共和国建设部颁布的《城市商品房预售管理办法》对房屋面积增减的问题并未作出明确规定。针对上述问题，《上海市房地产转让办法》第44条第1款对预售商品房交付时建筑面积增减的处理作了如下规定，因按照本办法第27条第2款规定分摊房屋共用部位的建筑面积或者因具有相应资质的测量机构实际勘测的误差而造成建筑面积增减的，预售合同约定的转让总价格不变。《上海市房地产转让办法》第27条第2款规定：“房屋转让时，房屋共用部位、共用设备与自用部位、自用设备同时转让；共用部位的建筑面积按照国家和本市相关规定由房地产权利人分摊。”也就是说，因共用分摊建筑面积增减而造成房屋实测面积增减的，预售合同约定的转让总价格应当保持不变。虽然上述规定已较明确，但在实践中实测面积的增减情况较为复杂，一般有三种情况：（1）套内面积增减而共用分摊面积不变；（2）共用分摊面积增减而套内面积不变；（3）套内面积和共用分摊面积均有增减。对于（1）、（2）种情况，多数当事人之间可以协商达成一致意见，发生争议的并不多。但对于第三种情形，有人认为《上海市房地产转让办法》第44条第1款仅适用于共用分摊面积增减，而不适用于套内面积、共用分摊面积均有增减的情况。有人则认为，第三种情况亦适用《上海市房地产转让办法》第44条第1款的规定。正因为对该条款的理解不同，在实际生活中还是产生了一定的分歧。为了避免、减少纠纷的产生，中华人民共和国建设部于2001年4月4日颁布的《商品房销售管理办法》第21条规定：“按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共用建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。”根据房屋建筑面积的构成原则，这个规定实际上要求对套内建筑面积和共用分摊建筑面积的增减情况分别作出约定。此外，上海市房屋土地资源管理局为进一步规范房产商的销售行为，切实保障购房者的权益，于2002年6月下发《关于预售商品住房交付时建筑面积增减处理办法的通知》，明确规定：房产商与购房者签订的商品房预售合同必须明确载明房屋建筑面积（即总面积）、套内建筑面积、共用部位分摊的建筑面积；预售合同约定的房屋建筑面积和交付时的实测房屋建筑面积不一致时，按共用部位分摊的建筑面积、套内建筑面积分开处理的办法处理；共用分摊建筑面积误差比在0.8%以内（包括0.8%），预售合同约定的转让总价格不变；面积误差比超出0.8%的，实测面积大的，购房者也不承担超出部分的房价款；实测面积小的，房产商应退还超出部分的房价款。对套内建筑面积的增减，根据“按实结算”的原则处理；商品房预售合同约定的房屋建筑面积和交付时的实测房屋建筑面积一致，但约定的共用分摊建筑面积、套内建筑面积与交付时的不一致时，仍按以上规定处理预售合同载明房屋建筑面积，但未载明共用分摊建筑面积、套内建筑面积，交房时房屋建筑面积增加的，购房者不承担增加部分的房价款；房屋建筑面积减少的，房产商应退还多收的房价款，但合同另有约定的，从其约定。这个通知对因房屋面积增减而产生的纠纷，特别是套内建筑面积与共用分摊建筑面积的差异造成的纠纷的解决，提供了切实可行的政策依据。从上述规定中不难看出，因共用分摊建筑面积的增加造成房屋实测建筑面积增加的，购房者可以不用支付共用分摊建筑面积增加部分的房价款。也就是说，房产商与购房者所约定的多退少补一般只适用于套内建筑面积发生增减的情形。结合本案，原告张清波购买的房屋暂测建筑面积为189.Q-平方米，其中套内建筑面积156.98平方米、共用分摊建筑面积32