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1星浩星浩星浩星浩集团集团集团集团开发计划开发计划开发计划开发计划分级分级分级分级管理管理管理管理工作指引工作指引工作指引工作指引（（（（试行试行试行试行））））第一章第一章第一章第一章总总总总则则则则第一条第一条第一条第一条为推动集团开发运营管理工作的规范化、标准化、科学化，加强对开发计划分类、编制、审核、执行、调整、监督的控制力度，确保项目开发目标的实现，特制定本管理工作指引。第二条第二条第二条第二条集团开发计划管理的基本原则是：分类编制、标准控制、监督指导、严格执行。第三条第三条第三条第三条本管理工作指引适用星浩集团所有项目公司（以下简称“项目公司”）。第二章第二章第二章第二章开发计划的开发计划的开发计划的开发计划的类别类别类别类别和管理权限和管理权限和管理权限和管理权限第四条第四条第四条第四条开发计划的开发计划的开发计划的开发计划的分类分类分类分类和定义和定义和定义和定义1、开发计划按粗细程度分为三级计划体系，即一级计划（里程碑计划）、二级计划（项目开发计划）和三级计划（项目建设计划）。上述三级计划逐级深入、细化。2、一级计划是指项目策划、规划设计、开工建设、开盘销售、验收入伙等重要开发里程碑节点计划。里程碑计划作为项目投资测算、项目前期策划、规划设计的时间控制依据。同时一级计划作为集团对项目管理成果的重要评估依据。3、二级计划是指确定项目全部工作计划安排，由项目摘牌开始，到项目清算结束。包括项目策划、产品策划、设计管理、工程施工、营销管理等项目开发的全过程。二级计划不得突破经审批通过的一级计划。4、三级计划是指确定项目工程施工全部工作计划安排，由项目准备开始，到清算结束。包括规划设计、招标合同、施工准备、基础工程、主体工程、装饰工程、开盘销售、安装工程、室外工程、竣工验收、交付使用等工程建设的全过程。项目建设计划的关键节点不得突破经审批通过的二级计划，且可由三级计划推导到二级计划。5、部门工作计划指三级计划的基础上，针对项目的设计、采购、招商、运营等其他工作的完整部门工作计划。第五条第五条第五条第五条开发计划的开发计划的开发计划的开发计划的管理权限管理权限管理权限管理权限1、集团运营管理中心负责项目一级计划的编制、跟踪与协调，编制完成的一级计划经过集团决策委员会审核后下发。项目公司负责二级、三级开发计划的编制、执行、跟踪、牵头协调，项目公司根据集团下发的一级计划分级制定各级计划；如项目公司在组建初期无相关部门人员，由项目负责人牵头，项目虚拟小组编制。2、集团运营管理中心负责开发计划的收集、组织审核、汇总、报批等工作。项目公司设专人对接。23、集团运营管理中心负责组织召开集团各部门和项目公司对开发计划的评审会议。开发计划经会议讨论确认后，由集团决策委员会下发至各项目公司执行。开发计划的调整必须经过同样评审手续。4、部门工作计划由集团业务部门、项目公司设计、成本等各部门编制。第第第第六六六六条条条条开发开发开发开发计划的计划的计划的计划的编制和报送时间编制和报送时间编制和报送时间编制和报送时间1、一级计划在进行项目拿地、项目可行性研究、项目前期策划时由集团运营管理中心编制，并在项目摘牌后的项目启动会讨论通过并执行。2、项目二级在取得项目设计要点后7天内编制完成并上报集团运营管理中心。3、项目三级计划在项目摘牌后60天内编制完成并上报集团运营管理中心备案。4、部门工作计划在项目开工后15天内编制完成，并抄送项目公司各部门，同时上报集团相对应业务部门。第第第第三三三三章章章章开发计划的编制开发计划的编制开发计划的编制开发计划的编制第第第第七七七七条条条条一级一级一级一级计划的编制计划的编制计划的编制计划的编制1、一级计划必须包含营销策划与定位、规划方案设计、扩初设计、施工图设计、基础开工、主体开工、开盘销售、竣工验收、交楼入伙等时间节点，计划深度以月为单位。其中营销策划定位、规划方案设计的完成时间是指最终通过集团审核确认的方案完成时间（详细要求见附件1.1《一级计划说明》）。2、一级计划的编制参见附件1.2《一级计划模板》。3、一级计划编制时，参考附件2.1《新项目开盘前标准工期》、附件2.2《集团住宅项目标准工期》、附件2.3《集团商业项目标准工期》。4、附件2的标准工期原则上只能提前，不得突破（下同）。第第第第八八八八条条条条二级二级二级二级计划的编制计划的编制计划的编制计划的编制1、项目开发计划必须以Project软件编制，计划编制深度和任务设置参见附件1.3《二级计划模板》。2、项目开发计划编制时，时间确定参见附件1.3与附件2。第第第第九九九九条条条条三级三级三级三级计划的编制计划的编制计划的编制计划的编制1、项目三级计划必须以Project软件编制，计划编制深度和任务设置参见附件1.4《三级计划模板》。2、项目建设计划编制时，时间确定参见附件1.4与附件2。3第第第第十十十十条条条条部门工作计划的编制部门工作计划的编制部门工作计划的编制部门工作计划的编制集团各业务部门及项目公司根据项目进展和其他工作要求，自行编制部门内的工作计划。第三章第三章第三章第三章开发计划的执行开发计划的执行开发计划的执行开发计划的执行、、、、跟踪跟踪跟踪跟踪和调整和调整和调整和调整第第第第十十十十一一一一条条条条开发计划的开发计划的开发计划的开发计划的执行执行执行执行1、开发计划经过集团审批通过后，必须严格执行。2、项目公司在开发计划执行过程中，发生突发事件或关键工作严重滞后引起开发计划重大变动时，项目公司应第一时间通知该公司的第一责任人。项目公司第一责任人应立即采取必要措施确保计划执行，或启动开发计划调整程序。第第第第十十十十二二二二条条条条开发计划的跟踪开发计划的跟踪开发计划的跟踪开发计划的跟踪1、项目公司必须及时跟踪设计、报建、工程计划落实情况，按照开发计划中的确定时间，跟踪、协调各设计、报建、工程部门计划的落实。2、项目公司每月1日必须按附件3《项目计划管理月报》的模式上报月度计划完成情况，分析计划滞后原因和采取的调整措施，并上报集团工程及采购部。《项目计划管理月报》在项目设计开始至项目入伙的时间段内都必须上报。其中《项目计划管理月报》中的月度计划必须与《项目开发建设计划》中的计划保持一致（详见附件3《项目计划管理月报》中填报示例和要求）。3、集团运营管理部对各项目公司的《项目计划管理月报》进行汇总、分析后上报集团管理层。第第第第十十十十三三三三条条条条开发计划的调整开发计划的调整开发计划的调整开发计划的调整1、开发计划的调整分为主动性调整和被动性调整。主动性调整指由于集团发展战略、公司经营策略等因素的变化而导致的计划调整，一般由集团发起。被动性调整指由于某些突发事件，或关键线路上的工作严重滞后导致的被迫调整，具有不可预见性。2、开发计划主动性调整必须由集团发起，经集团决策委员会审核确认后，下发至各项目公司执行。3、在发生开发计划的被动性调整因素后，项目公司必须在7日内将书面报告和调整后的项目开发计划（或项目建设计划）上报集团运营管理部，经集团运营管理部组织审核、报批等手续，集团决策委员会通过后方可执行调整后的计划。第第第第四四四四章章章章考核及考核及考核及考核及其他规定其他规定其他规定其他规定第第第第十十十十四四四四条条条条对编制深度、内容、时间等不符合本工作指引和附件要求的开发计划，集团运营管理部将要求重新编制。4第第第第十十十十五五五五条条条条集团运营管理部每季度针对项目公司或集团业务部门的一级计划和二级计划考核一次，考核成绩纳入项目季度KPI考核。一级计划基准分值为5分，二级计划基准分值为1分；当季度所有一级、二级计划总分值为基准分，当月未完成计划在下季度基准分值中双倍累加；一级计划当月完成得5分，次月完成得2分，第三月完成得0分；二级计划当月及次月完成得1分，第三月完成得0分；以实际得分与基准得分的比例作为计划完成率。第十六条第十六条第十六条第十六条各项目公司对计划执行不力的部门和人员应建立问责机制。第第第第五五五五章章章章附附附附则则则则第十第十第十第十七七七七条条条条本工作指引由集团运营管理部负责解释。第十第十第十第十八八八八条条条条本工作指引于二零一三年一月一日起正式施行（试行）。第十第十第十第十九九九九条条条条附件附件附件附件1、附件1.1《一级计划编制说明》2、附件1.2《一级计划模板》3、附件1.3《二级计划模板》4、附件1.4《三级计划模板》5、附件2.1《新项目开盘标准工期》6、附件2.2《住宅项目标准工期》7、附件2.3《商业项目标准工期》8、附件3《项目计划管理月报》9、附件4项目分级管理project模板5附件附件附件附件1.11.11.11.1星浩地产项目开发标准一级计划说明星浩地产项目开发标准一级计划说明星浩地产项目开发标准一级计划说明星浩地产项目开发标准一级计划说明序序序序号号号号节点节点节点节点代码代码代码代码等级等级等级等级节点计划名称节点计划名称节点计划名称节点计划名称解释说明解释说明解释说明解释说明备备备备注注注注11一级办理公司注册及前期工作取得公司注册批准文件及营业执照证明文件，并交公司归档的时间。22一级项目定位及产品策划报告项目定位及产品策划报告完成时间为通过集团OA审批确认的时间或会议决议时间。33一级售楼处、样板房、示范区选址确定选址通过集团审批确认的时间。44一级概念规划设计概念规划设计工作完成时间为通过集团审批确认的时间。55一级售楼处、示范区、样板房方案确定选址通过集团OA确认的时间。66一级售楼处、样板房桩基础图图纸签发完成时间77一级售楼处、样板房施工图图纸签发完成时间88一级取得《建设用地规划许可证》《建设用地规划许可证》交公司归档的时间。99一级单体方案单体方案工作完成时间为通过集团审批确认的时间。1010一级取得方案审查批复意见取得属地规划局方案审批意见书并交公司存档的时间。1111一级取得《国有土地使用证》《国有土地使用证》交公司归档的时间。1212一级取得《建设工程规划许可证》《建设工程规划许可证》交公司归档的时间。1313一级扩初设计图纸扩初设计图纸工作完成时间为取得属地行业主管部门审批意见（或初步设计图纸内部会审）完成时间。1414一级扩初设计图纸内审完成通过集团扩初内审会时间1515一级项目经营评审会通过集团经营评审会时间1616一级交楼标准选型定板交楼标准选型定板确认完成时间。1717一级项目招标采购控制计划表项目招标采购控制计划表确认完成时间。1818一级取得施工图外审批复意见1919一级现场三通一平与拆迁现场临时水电、道路接通，场地平整，地上无障碍物，具备施工条件。2020一级售楼处、样板房桩基单位确定定标审批完成时间2121一级售楼处、样板房总包单位确定定标审批完成时间2222一级售楼处、样板房装修单位确定定标审批完成时间2323一级售楼处、样板房景观单位确定定标审批完成时间2424一级总包单位确定总包单位招标工作定标审批完成时间2525一级取得《建筑工程施工许可证》《建筑工程施工许可证》交公司归档的时间。2626一级获得银行贷款2727一级桩基工程施工/土方施工桩基础施工全部完成，具备桩基检测条件及下道工序的完成时间。2828一级施工至正负零主体结构施工到正负零的完成时间。2929一级主体结构达到预售条件主体结构进度达到取得预售许可证的要求，但因各地政策不同，亦有不同条件。3030一级主体封顶主体结构封顶的完成时间。3131一级外墙装修工程外立面封闭及饰面装修完成时间。3232一级内部装修工程室内及公共区域装修完成时间。3333一级红线外市政工程红线外市政施工完成，具备开通条件63434一级红线内市政工程红线内市政施工完成，具备开通条件3535一级园林景观工程景观园林施工完成。3636一级取得竣工备案竣工备案相关文件交公司归档的时间。3737一级项目营销策划整体方案项目营销策划整体方案完成时间为通过集团审批确认的时间。3838一级销售展示区开放展示区向客户开放，可供参观的时间，以第一次开放时间为准。3939一级取得《预售