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1重庆华洋产业集团有限公司房地产事业部组建及项目实施方案二00四年六月2目录工作职责………………………………………………….………..4管理计划………………………………………………………....5-6组织架构………………………………………………………..….7部门及岗职职能分解表……………………………………..…8-45管理制度业务流程及附表说明…………………………………….…..46-912004年工作计划和目标…………………….……….……….92-93项目实施计划……………………………………………...….94-99进度表成本控制计算表资金计划表经营思路……………………………………………………………33房地产事业部经营思路重庆华洋产业集团房地产事业部•通过对重庆世纪文化大厦高水平、高质量、高效益的项目实施，将重庆世纪文化大厦建设成为沙区标志性建筑，并在此建设过程中，做好资本运营，完成集团资本的优良锐化。•通过该项目开发，使企业品牌在地产行业得以拓展及深入，实现集团公司真正多元化发展的战略目标。•组建房地产开发公司，吸纳一批善经营、懂管理、有专长并不断追求卓越的人才，建立一个富有理想、激情、创新意识以及有着良好合作精神的房地产专业团队。•随时掌握市场脉搏，提出项目投资分析预测，为集团对地产项目的投资提供决策依据。使集团对项目的投入与产出实现较高利润化。•完善管理体制，增强房地产事业部对市场的灵活性、适应性。并通过高效、人性的管理模式，提高管理效能。•面对激烈的房地产竞争环境，坚持创新经营、品牌与资本相结合、可持续发展的经营思路，争取集团在5年内进入“重庆市五十强企业”、“重庆市房地产行业五十强”。4房地产事业部工作职责根据集团公司战略发展目标，提出本事业部的总体目标和方向；提出并制定项目发展规划和年度（跨年度）业务经营计划；建立房地产专业团队，完善本事业部的组织架构、职责描述、业务流程、管理制度、奖罚激励机制等管理计划；编制财务预算，严格控制成本，建立项目资金计划使用机制；通过高水平、高质量、高效益的项目实施，使企业品牌在地产行业得以拓展及深入，实现集团公司多元化发展的战略目标；大力推行和传播企业文化，建设和维护企业品牌；研究市场发展规律，分析消费者需求变化。随时掌握市场脉搏，提出项目投资分析预测，为集团对地产项目的投资提供决策依据。使集团对项目的投入与产出实现较高利润化。争取在2004年10月开始动工建设沙区世纪文化大厦，在2005年8月开始实现销售，并在2005年完成销售1个亿。5房地产事业部管理计划（1）建立科学、有效的组织架构。根据组织架构的设置，完善各部门的定岗、定员及部门工作职能、各岗职工作职能、各岗职任职要求等基础建设。建立公平、公正、符合市场原则的薪酬及福利体系，并与之配套的业绩考核体系及奖罚激励机制。建立财务管理制度。编制财务预算，建立项目资金计划使用机制。建立项目实施过程中所涉及重要环节的工作流程及说明附表。1、各部门人员增补申请流程及附表说明2、员工免职（辞退）、辞职管理流程及附表说明3、财务预算编制流程及附表说明4、财务预算和成本控制流程及附表说明5、费用报销流程及附表说明6、资产（固定资产及低值易耗品）管理流程及附表说明7、车辆调度流程8、经济合同签署、审查管理流程9、硬件设备日常维护流程10、规划及设计管理流程及附表说明11、实施项目全程监控流程12、项目开发手续报建流程及附表说明13、施工图会审流程614、工程实施计划总审流程及附表说明15、工程预决算审查流程及附表说明16、工程款支付流程及附表说明17、设计变更、修改审批流程及附表说明18、工程合同签审流程及附表说明19、项目总体营销策划方案拟定审批流程及附表说明20、月度广告计划拟定审批流程及附表说明21、广告合同签管流程及附表说明22、销售实施工作流程及附表说明23、房屋销售合同签管流程及附表说明24、按揭办理流程建立行政管理制度及工程实施过程中所涉及事项的各项管理制度。1、办公区域管理制度2、休假与考勤管理制度3、出差及费用报销管理制度4、通讯管理制度5、车辆管理制度6、办公用品管理制度7、收发文管理制度8、保密管理制度9、员工奖惩条例10、财务管理制度11、预决算管理制度12、工程档案、资料管理制度13、工程材料采购计划及验收制度14、销售卖场管理制度房地产事业部管理计划（2）7经理1人重庆华洋产业（集团）有限公司房地产事业部组织结构图总经理总经理助理行政人事部副总经理营销策划部市场策划策划推广工程管理预决算合同计划财务部开发部开发员外联会计出纳经理1人副经理1人经理1人人事主管行政主管工程设计部设计管理总工程师文员1人驾驶员按需设置市场员1人策划推广1人销售人员按需设置工程管理人员4人预决算2人合同管理1人开发员1人会计1人出纳1人8总经理岗位说明书(1)岗位名称管理幅度工作内容直属上级所属部门房地产事业部总经理4人集团总裁房地产事业部业务•提出本事业部的总体目标和战略方向•主持制定业务发展规划和年度业务经营计划•参与审批重大房地产项目的投资•负责项目部和事业本部职能部门的协调•领导制定事业部业务规范和工作流程•动员和激励下属努力工作以实现事业部目标•协调跨业务单元的工作•负责与集团高层领导人及重要外部业务关系的联络•负责企业文化的建设和维护•负责本事业部运作的规范性和合法性人事•领导制定关键岗位职责并培养核心团队•对房地产事业部内部门副总经理、财务部经理的任（聘）免有建议权•对部门经理及以下干部、员工的任（聘）免有决定权•对各部门经理及以上干部有完全考核权（不包括财务部经理），对各部门经理以下人员的考核意见有审批权•对财务部经理和出纳有人事建议权•对各部门经理级以上人员的培训有建议权，报集团审批，对各部门经理级以下人员的培训有决定权财务•参与审核和批准整个公司的年度预算•参与作出有关投资决策•在授权范围内，按有关规定审批事业部的费用开支重庆华洋产业集团房地产事业部9总经理岗位说明书(2)权限考核指标能力要求学历：大学或大学以上，建筑或管理相关专业。工作经验：五年以上大中型企业负责人的经验或其他类似经验能力要求：熟悉建筑行业情况；具有较强的战略管理能力。善于思考；有开阔视野；综合分析能力强；有较强的口头语言及文字表达能力，善于动员；具有很强的决策能力；具有良好的公关和协调能力。•依据集团董事会授权书•依据集团下达的项目考核指标重庆华洋产业集团房地产事业部10副总经理岗位说明书(1)岗位名称管理幅度工作内容直属上级所属部门房地产事业部副总经理4人集团总裁/房地产部总经理房地产事业部业务•协助总经理提出本事业部的总体目标和战略方向•协助总经理制定业务发展规划和年度业务经营计划•参与审批重大房地产项目的投资•参与本事业部各职能部门的协调•分管开发部的各项职能工作•分管财务部的各项职能工作•负责集团对外房地产投资项目的联系、协调及监管•协助总经理与集团高层领导人及重要外部业务关系的联络人事•对财务部经理及各岗职的任（聘）免有建议权•对财务部岗位编制、职责分工、各岗位的工作要求有管理权•对开发部经理的任（聘）免有建议权•对开发部岗位编制、职责分工、各岗位的工作要求有管理权•对财务部经理、开发部经理有考核权财务•参与审核房地产事业部的年度预算•参与有关投资决策•在授权范围内，按有关规定审批事业部的费用开支重庆华洋产业集团房地产事业部11副总经理岗位说明书(2)•学历：大学专科以上，建筑或财务管理相关专业。•工作经验：五年以上大中型企业同类型负责人的经验或其他类似经验•能力要求：熟悉财务管理和报建程序及报建所需的法律、法规以及政府的政策；具有较强的战略管理能力及组织协调能力；善于思考；综合分析能力强；有较强的口头语言及文字表达能力，善于动员；且具有良好的公关和协调能力。权限考核指标能力要求•依据集团董事会授权书及房地产事业部总经理授权•依据集团下达的项目考核指标•分管工作的管理成效重庆华洋产业集团房地产事业部12总经理助理岗位说明书(1)岗位名称管理幅度工作内容直属上级所属部门房地产事业部总经理助理1人房地产事业部总经理房地产事业部业务•协助总经理提出本事业部的总体目标和战略方向•协助总经理制定业务发展规划和年度业务经营计划•负责编制本事业部的年度、季度、月度工作计划•分管本事业部行政人事工作•统筹事业部各业务规范和工作流程并负责检查、协调、督导各部门工作的顺利开展•统筹事业部主管级以上的人事招聘及考核等工作•参与协调跨业务单元的工作•配合集团做好企业文化、企业品牌、企业形象的建设和维护•负责本事业部信息资料档案管理督导工作，保证重要文件、资料的保密不外泄人事•协助总经理制定关键岗位职责及培养核心团队•对行政人事部人员的任（聘）免有建议权•对行政人事部的岗位编制、职责分工、各岗位的工作要求有管理权•对行政人事部人员有考核权•对各职能部门的工作规范性有督导权财务•参与本事业部的年度预算•在授权范围内，按有关规定审核行政费用开支重庆华洋产业集团房地产事业部13总经理助理岗位说明书(2)权限考核指标能力要求学历：大学专科以上，管理相关专业。工作经验：三年以上大中型企业负责人的经验或其他类似经验能力要求：较强的管理、沟通、组织、协调能力，熟悉人事、行政实务，有较强的表达能力，职业操守良好；善于思考；综合分析能力强；有较强的口头语言及文字表达能力，善于动员；具有良好的公关和协调能力。•依据本事业部总经理授权•依据本事业部下达的项目考核指标•分管工作的管理成效重庆华洋产业集团房地产事业部14营销策划部职能分解表（1）一级职能二级职能三级职能策划管理策划项目•综合分析、筛选、整理出土地资源的信息•对区域环境进行调查，包括：社会、经济、文化发展水平；交通建设现状；市政建设现状；城市规划及近期发展方向；房地产开发态势；开发投资环境调查等内容•对项目建设场地进行调查，包括：区位情况；交通与市政建设情况；地形地貌；拆迁安置及土地整治；规划定位；周边建设态势及重点楼盘调查等内容•对环境、市场进行分析，包括：经济与物质环境；人文及投资软环境；房地产市场分析及预测；消费群体结构；主要竞争对手分析等内容项目策划•进行项目的产品定位•制定项目营销策划方案•协助制定物业管理策划方案•对项目投资及经济效益进行分析重庆华洋产业集团房地产事业部15一级职能二级职能三级职能营销管理推广策划•与相关合作单位的外联与协作及管理•定价策略、销售进度计划、以及营销成本和费用的预算等•计划并实施项目广告宣传、促销推广策略。包括可能存在的广告宣传和促销之创意、设计的实施或实施监督•对销售培训提供关于项目、策略等的内容支持•研究并实施与营销有关的技术创新、管理创新和组织创新销售管理•与相关合作单位的外联与协作及管理•销售执行及管理；•协助及参与营销策略及其跟进策略的研究制定，配合有关广告宣传、促销推广方案的实施•销售信息，客户反馈信息的收集、传递和分析•客户服务支持销售支持•销售合同签署，以及销售合同档案、客户档案管理•销售收银（不含按揭款）•办理商品房买卖合同登记、产权登记•协助办理与财务相关的客户沟通及相关的信息记录，分析，反馈营销策划部职能分解表（2）重庆华洋产业集团房地产事业部16营销策划部经理岗位说明书(1)岗位名称营销策划部经理直属上级房地产事业部总经理管理幅度3人所属部门营销策划部工作内容1、业务：•制定本部门营销管理工作目标和计划•参与制定业务发展规划和年度业务经营计划，并负责其中营销部分的制定•制定策划、营销管理政策•全面组织策划管理、营销管理和销售支持工作•负责营销策划部与其他部门的工作协调•负责营销创新推进•负责与营销有关的对外协作2、人事：•决定本部门的职责分工、岗位编制和工作要求，以及业绩考核标准的调整•经授权，可独立开展部门内的人员招聘、录用及工作调整•对本部门员工的报酬和激励制度有建议权•本部门人员的培训、发展•解决部门内的工