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LOGO房地产交易知识及产权办理呼和佳地销售部www.themegallery.com房地产交易知识第一节商品房销售第二节房地产交易概述第三节房地产购房流程第四节房地产交易形式第五节土地使用权出让年限第六节土地使用权出让程序第七节办产权的流程及所需资料商品房销售分为现售和预售两种商品房预售：指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预付定金或房价款的行为。商品房预售实行许可制度。房地产开发企业进行商品房预售，应当向市、县房地产行政管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售，不得发布广告。第一节商品房销售一、商品房预售知识申请商品房预售的条件：1.交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；2.有建设工程规划许可证和施工许可证；3.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上（商品房项目建设形象进度达到总层数的五分之一以上），并确立施工进度和竣工交付日期；4.向县以上人民政府房管部门办理预售登记，取得商品房预售许可证商品房预售知识办理许可证须提交资料：1、申请项目批文；2、土地使用权证；3、土地使用合同；4、征地批文；5、建设工程规划许可证；6、建设规划红线图；7、建筑总平图；商品房预售知识办理许可证须提交资料：8、征地红线图；9、营业执照；10、工程资金投入证明；11、建筑施工合同；12、施工计划书；13、施工计划书(表格式反映)；14、拆迁安置证明；15、商品房预售项目统一标识；商品房预售知识五证：A《国有土地使用证》B《建设用地规划许可证》C《建设工程规划许可证》D《建设工程施工许可证》E《商品房预售许可证》申请商品房预先登记统一标识标核：如何编立统一标识：1.项目名称、楼宇名称、楼号（以规划局审批为准）2.房屋3.座落与幢号二、商品房现售商品房现售：指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。现房销售和预售相比，现房的价格往往比期房高，现房看的见摸得着，对购房者来说相对风险小，可以随时交购房款、随时入住。现房销售对开发商来说也是回收全部投资的一个重要环节。商品房现售商品房现售的条件：（一）出售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和开发企业资质证书；（二）取得土地使用权证书或使用土地的批准文件；（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（四）已通过竣工验收；（五）拆迁安置已经落实；（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套设施具备交付使用条件，其他配套设施和公共设备具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期；（七）物业管理方案已经落实。www.themegallery.com三、商品房交易的相关知识⑴商品房买卖合同应包括以下主要内容：①当事人名称和姓名、住所；②商品房基本情况；③商品房的销售方式；④商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；⑤交付使用条件及日期；⑥装饰、装修标准承诺；⑦供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；⑧公共配套建筑的产权归属；⑨面积差异的处理方式；⑩办理产权登记有关事宜；⑾解决争议的办法；⑿违约责任；⒀双方约定的其他事项。www.themegallery.com商品房交易的相关知识⑵计价方式商品房销售可以按套(单元)计价，也可以按套内建筑面积或按建筑面积计价等三种方式进行。按照我国现行的房屋权属登记的有关规定，房屋权属登记中对房屋的面积按建筑面积进行登记，但按套、套内建筑面积计价并不影响用建筑面积进行产权登记。商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。按套(单元)计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。www.themegallery.com商品房交易的相关知识（3）、误差的处理方式按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式，面积误差比是产权登记面积与合同约定面积之差与合同约定面积之比，公式为：面积误差比＝（产权登记面积−合同约定面积）/合同约定面积×100%合同未作约定的，按以下原则处理：①面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款；②面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房日期30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%之内(含3%)的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%(含3%)以内部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超过3%的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑积均发生误差时的处理方式。商品房交易相关知识1、买方支付定金并签定认购商品房协议后对所购商品房不满意的，不是买方单方面原因导致合同无法签定的，买方有权要求退回定金；若属于买方单方面违约的，开发商有权不退还定金。2、买受人应当按合同约定的付款时间，将商品房预售款直接存入商品房预售款专用帐户，凭银行出具的存款凭证，向房地产开发企业换领正式发票。3、商品房预售合同实行备案制度，未经登记备案的商品房预售合同，不得对抗善意第三人。4、房地产开发企业办理商品房预售合同备案时，应当同时附送银行出具给买受人的首期商品房预售款额存入专用帐户的凭证。5、因变更规划许可证规定内容给买受人的权益造成损失的，开发企业应当给予相应的补偿。6、买受人应当自预售的商品房交付使用之日起九十日内，持有关材料到房地产权属登记机关办理房屋权属登记手续。房地产开发企业应当予以协助，并提供权属登记所必需的相关证明等文件第二节房地产交易概述一、房地产交易的概念及基本制度（一）房地产交易的概念所谓交易，通常是指买卖的意思。但房地产交易，并非单指房地产买卖，而是具有与一般商品交易不同的含义房地产交易：应该指土地出让、房地产转让、抵押、租赁典当等房地产市场行为。（二）房地产交易行为和原则房地产交易行为是平等的民事主体之间的民事行为。国有建设用地使用权的出让，也是一种民事行为交易原则：自愿、公平、诚实信用等原则及房地产权利主体一致原则（三）房地产管理基本制度我国《城市房地产管理法》对房地产管理规定了五项基本制度、五种合同、五种登记备案制度和五种证书，这些构成我国房地产管理的基本制度体系。房地产交易概述五项重要的基本制度：①国有土地有偿、有限期使用制度；②房地产价格评估制度；③房地产成交价格申报制度；④房地产评估人员资格认证制度；⑤土地使用权和房屋所有权登记发证制度。五种合同：①土地使用权出让合同；②房地产转让合同；③商品房预售合同；④房地产抵押合同；⑤房屋租赁合同。五种登记备案制度：①房地产开发企业及房地产中介服务机构的设立登记制度；②商品房预售合同登记备案制度；③房地产转让、抵押或变更时的房地产权属登记制度；④房屋租赁合同登记备案制度；⑤土地使用权、房屋所有权的取得登记制度。五种证书：①土地使用权证书；②房屋所有权证书；③房地合一的房地产权证书；④房地产估价师资格证书；⑤商品房预售许可证书。一、房地产类型房产的类型分为：1、使用权房：使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。2、单位产权房：是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房。3、廉租房：是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。我国的廉租房是只租不售的。4、二手房：新建的商品房进行第一次交易时为“一手”，第二次交易则为“二手”。有些无房的人，可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。房地产类型5、期房：是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。6、现房：是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。7、准现房：是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。8、外销商品房：是由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房预（销）售许可证的房屋，外销商品房可以出售给国内外（含港、澳、台）的企业，其他组织和个人。房地产类型9、内销商品房：是由房地产开发企业建设的，取得了商品房销售许可证的房屋，内销商品房可以出售给当地企事业单位和居民。10、商品房：是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产，它是可独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。11、共有房产：指两个或者两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有的所有权。12、经济适用房：是指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房。它是具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。13、尾房：又称扫尾房，它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。一般情况下，当商品住宅的销售量达到80%以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产成为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、或采光不足，或是楼层不佳、为处两级，其中一层大多不带小花园，且遮挡较严重。二、基准地价、标定地价和各类房屋重置价格基准地价，也称城市基准地价，是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途分别评估的一定使用期限的建设用地使用权在某一时点的平均价格，并由市、县以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格。标定地价，是政府根据管理需要，评估或认可的具体宗地在正常土地市场和正常经营管理条件下某一期日的土地使用权价格，标定地价是宗地价格的一种。他是该类土地在该区域的标准指导价。房屋重置价格是不同区域、不同用途、不同建筑结构、不同档次或等级的房屋，在某一基准日期开发建设所建设所发生的必要支出及应当获得的利润。有了这种房屋重置价格之后，实际估价中估价对象房屋或建筑物的价值，可以通过该种房屋重置价格的比较、调整来求取。第三节房地产购房流程一、（1）制定购房预算购房者在购用自住房屋时，必须根据自身家庭的储蓄、可获得的各类贷款以及向亲友借款等因素，来估算自己的实际购买能力，最终确定所要购买的房屋类型、面积和价位。购房者在制定购房预算时可从以下几个方面入手：估算家庭可动用的全部资金。衡量家庭偿还贷款的能力。购房者要仔细了解商品房建筑面积和使用面积的计算及换算方法。调查有关物业管理的各项支出。购房者主要可参考《呼和浩特市普通住宅居住小区物业管理服务收费暂行办法》确定购房时的税费支出，包括房产税、契税、印花税、土地使用税和一些行政事业性收费。准备必要的咨询服务费用，如公证费、律师咨询费等（2）收集购房信息、进行实地调查从报纸、电视、杂志、房地产交易会和亲朋好友及房地产中介等多种渠道尽可能授集所有关于期房和现房的资料，从中比较、挑选出自己满意的