房地产企业

第六章房地产企业主要内容房地产企业涵义与类型房地产企业资金房地产企业定价与调价房地产企业绩效评价6.1房地产企业涵义与类型6.1.1房地产企业涵义广义狭义是指以房地产投资、开发、经营、管理和服务等为主营业务，并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织。就是指房地产开发企业，又称为开发商，专事房地产的开发和经营。6.1.2房地产企业类型从经营内容和经营方式的角度划分房地产开发企业房地产中介服务企业物业管理企业……6.1.2房地产企业类型从经营范围的角度划分房地产综合企业——综合从事房地产开发、经营、管理和服务的企业房地产专营企业——长期专门从事房地产某一方面经营业务的企业房地产项目企业——针对某一特定房地产开发项目而设立的企业6.2房地产企业资金房地产企业资金来源房地产企业资金循环6.2.1房地产企业资金来源1.国家预算内资金分为财政拨款和财政安排的贷款两部分。财政拨款是国有房地产开发和经营企业的重要资金来源。其比重越来越小，但总量仍在增加。2.国内贷款(按贷款方法分为信用贷款、保证贷款和抵押贷款)信用贷款是银行根据借款人的信誉发放的一种无抵押、无担保的贷款。保证贷款是指按规定的保证方法，以第三人承诺承担连带责任为前提而发放的贷款。抵押贷款是按规定的抵押方式以借款人或第三人的财产作为抵押物发放的贷款，是目前普遍采用的一种方法。6.2.1房地产企业资金来源3.利用外资房地产企业利用外资主要是通过合资或合作经营与国际信贷两条渠道。合营的方式多种多样，有中方企业以土地入股、外方以资金入股，也可能是双方资产以股票的形式出现。通过信贷方式引进外资，主要包括外国政府贷款、国际金融组织贷款和外国商业银行贷款。4.自筹资金包括企业自我积累、免征税额和员工集资。6.2.1房地产企业资金来源从股票筹资方面来看，我国房地产企业上市的做法可分为包装上市、买壳上市和借壳上市。①包装上市指房地产集团公司将其内部效益好、有发展前途的资产重新组合，组建股份有限公司，申请上市，筹集资金。②买壳上市是指通过出资购入一家上市公司，成为大股东，掌握控股权，从而无需申请取得上市资格。③借壳上市是指房地产集团公司先以其下属部分资产改造后上市，然后再将其他资产注入上市公司，获得整个集团公司上市的效果。5.其他资金来源——指除以上各种资金之外用于房地产开发项目的资金，包括企业或金融机构通过发行各种股票和债券筹集的资金、群众集资、个人资金及其他单位拨入的资金等。其中股票筹资、债券筹资和预收定金是主要的形式。债券筹资关键是建立公司信誉和解决相关担保问题。6.2.1房地产企业资金来源预收定金是房地产开发企业向用户预先收取的购房资金。这是房地产企业经常并特别愿意采用的、带有明显行业特色的筹资方式。房地产企业资金构成房地产企业资金循环运动6.2.2房地产企业资金循环在房地产企业实际经济活动中，其资金构成往往因企业和项目不同而有所区别。从一般意义上看，由三大类构成：固定资金（以货币形式表现的固定资产价值）流动资金（生产经营活动中供周转使用的资金）专项资金（包括专项物资、专用资金、专项工程、专项存款和专项应收款等）房地产企业资金构成房地产企业资金构成房地产开发与经营活动的特殊性，决定了房地产企业资金以流动资金为主。特别是对于一些本身不具备施工能力的房地产企业，其固定资金在企业总资金额中占比例很小，一般不到1%。房地产企业的流动资金主要用来建造商品房、购买出租房产、购买出售房产和支付其他流动资产。房地产企业的流动资金包括：在建工程和在开发土地产品资金（建筑物建成品、已开发土地、商品房、出租房等）货币资金（银行存款、现金等）房地产企业资金循环运动房地产企业资金随着房地产生产与再生产过程而不断地运动。房地产生产和再生产过程依次经过供应、实际开发、工程结算和销售阶段。房地产企业资金运动相应表现为货币资金、营运资金和产品资金三种形态的顺次转化。在供应阶段：货币资金→营运资金实际开发阶段：营运资金工程结算和销售阶段：营运资金→产品资金→货币资金（一次得到增值了的货币资金，完成循环运动；或逐步回收价款渐次完成循环运动。）6.3房地产企业定价与调价房地产定价方法房地产定价策略房地产价格调整成本加成定价法竞争价格定价法顾客感受定价法加权点数定价法旧房定价方法6.3.1房地产定价方法成本加成定价法是将产品的成本（含税金）加上预期利润作为房地产价格的定价方法。竞争价格定价法是市场竞争较为激烈时应当考虑的一种定价方法。主要依据相近产品或附近区域竞争状况而确定经营房地产的价格。顾客感受定价法依据顾客的感受而定价，当开发商的社会信誉较好，或从房地产项目策划到营销过程中的宣传定位做得好时，可以采用这种定价方法。加权点数定价法分析拟推出房地产每平方米单价的合理行情，再根据面积、朝向、楼层、视野差别而确定不同的定价增减比例，并据以对不同房屋进行定价。旧房定价方法旧房因受到损耗的影响或是设计、布局等方面已经过时，定价时，应考虑房屋的具体情况，定价依据是：附近新建房屋的交易价格，拟交易房屋的房龄或成新程度。价格折扣与折让策略单一价格与变动价格策略“特价品”定价策略心理定价策略非价格竞争策略6.3.2房地产定价策略现金折扣：购买者如能及时付现或提早付现，则可给予现金折扣。一次性付款给予优惠就是这种策略的具体表现。数量折扣：购买者大量购买时，可给予价格折扣，如团购时，这样可以及早收回投资。价格折扣与折让策略单一价格即不二价，无论谁来购买都是同样的价格，若有折扣、优惠等，则都一视同仁。采用这种价格策略的房地产公司很少。变动价格则对每一顾客的成交价皆有差异。这主要来自买卖双方的讨价还价，或是双方的特殊关系。单一价格与变动价格策略使少数产品以非常廉价的姿态出现，来吸引消费者购买。这少数产品就是“特价品”，往往只有一户或少数几户，即所谓广告户。“特价品”定价策略传统的心理定价亦称奇数定价根据心理学家对消费者购买心理的研究调查，同一件产品当标价49元时，不但销量大于标价50元的，甚至比48元的销量还好。现代心理定价还有其他一些新的表现，如吉详数字定价策略，像每平方米1998元这类定价。心理定价策略价格竞争是市场竞争的基本策略，在房地产营销中，也有在竞争中突破价格竞争而自主定价的策略。房地产非价格竞争策略就是通过提供比竞争者更优惠的其他条件来竞争，如提供良好的后期物业管理、较低的物业管理费来吸引顾客。非价格竞争策略房地产价格调整的类型房地产价格调整的方法6.3.3房地产价格调整提高价格房地产价格调整类型此法会引起同业间的摩擦与价格战，只能在出现以下情况时不得已而为之。①销售停滞不前、同业竞争极为激烈；②产量过多，资金占用严重，而无其他解决方法；③为获取市场占有率降低价格提价会引起消费者及中间商的不满，但有时在外部环境激烈变化时，企业为了生存不得不提价。如由于通货膨胀，成本高涨，但生产率无法提高，企业不得不以提价的方法来确保利润。直接的价格调整调整付款方式房地产价格调整的方法直接的价格调整调整基价基价是所有单元价格的计算基础，所以基价的调整意味着所有单元价格的上调或下降。调整差价系数在房地产实务中，通常是在基价基础上通过制定不同的差价系数来确定不同单元的价格。调整差价系数就是根据实际销售的情况，对原来设定的差价系数进行修正，提高好卖单元的系数，调低不好卖单元的系数，适应市场对不同产品需求的强弱反应。调整付款方式付款方式是房价在时间上的一种折让，它对价格的调整是较为隐蔽的。包括以下三个方面：付款时间的调整付款比例的调整付款利息的调整付款时间的调整是指总的付款期限的减少与拉长。付款比例包括前期高后期低、前期低后期高与各期比例均衡三种情况。如免息供楼、首期零付款等实际上是利息调整的例子。6.4房地产企业绩效评价企业绩效评价的概念及意义房地产企业的财务绩效评价房地产企业的非财务绩效评价企业绩效评价又称企业业绩评价（考核），是运用科学的方法，对企业在一定时期内的经营业绩进行定量与定性考核，评定其优劣的一项工作。6.4.1企业绩效评价的概念及意义在企业管理工作中发挥着十分重要的作用。它有利于企业管理当局及时发现和纠正经营管理中出现的偏差，从而实现对企业经营活动过程和结果的控制。6.4.2房地产企业的财务绩效评价国有资本企业财务绩效评价体系房地产企业财产绩效评价是指对企业一定期间的盈利能力、资产质量、债务风险和经营增长四个方面进行定量分析和评判。盈利能力评价（1）净资产收益率净资产收益率=净利润/平均净资产×100%平均净资产＝(年初所有者权益＋年末所有者权益）/2（2）总资产报酬率总资产报酬率=（利润总额+利息支出）/平均资产总额×100%平均资产总额＝（年初资产总额＋年末资产总额）/2资产质量状况评价：通过资产周转速度和运行（1）总资产周转率（反映资产总额的周转速度）总资产周转率＝销售收入/平均资产总额（2）应收账款周转率（说明应收帐款流动的速度）应收账款周转率（次）=主营业务收入净额/应收账款平均余额应收账款平均余额=（年初应收账款余额＋年末应收账款余额）/2应收账款余额=应收账款净额＋应收账款坏账准备债务风险状况评价（1）资产负债率：反映总资产中有多大比例是通过借债来筹资的，可以衡量企业在清算时保护债权人利益的程度。资产负债率＝（负债总额/资产总额）×100%（2）已获利息倍数（或利息保障倍数）：是企业经营收益与利息费用的比率，用以衡量偿付借款利息的能力。已获利息倍数=（利润总额＋利息支出）/利息支出经营增长评价：综合反映企业的经营增长水平及发展后劲（1）销售增长率销售增长率=本年销售增长额/上年销售额本年销售增长额=本年销售额-上年销售额（2）资本保值增值率资本保值增值率=扣除客观增减因素的年末国有资本及权益/年初国有资本及权益×100%除了上述基本指标外,还可以设计一些修正指标,对基本指标的评价结果作进一步的补充和矫正。这样就形成了财务绩效评价指标体系。财务绩效评价指标体系由反映企业盈利能力状况、资产质量状况、债务风险状况和经营增长状况4个方面的8个基本指标和14个修正指标构成，用于综合评价企业的经营绩效状况。6.4.3房地产企业的非财务绩效评价评价指标之一:空置率空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。按照所依据的房地产市场类型的不同，空置率可以分为存量市场的空置率和增量市场的空置率。国际通行惯例:商品房空置率在5%—10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；商品房空置率在10%—20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；商品房空置率在20%以上为商品房严重积压区。评价指标之二:顾客满意度客户满意度是针对服务性行业的顾客满意度调查系统的简称。客房满意度调查旨在通过连续性的定量研究，获得消费者对特定服务的满意程度、消费缺陷、再次购买率等指标的评价。如城市商品住房消费者满意度调查报告涉及以下内容:广告宣传真实性销售环节真实性合同履行规范性价格透明性……思考与练习1.房地产企业的资金的主要来源有哪些？2.简要阐述房地产企业的定调价方法和策略3.房地产企业财产绩效评价主要涉及哪几个方面?4.如何通过空置率来衡量商品房市场的供求状况?5.城市商品住房消费者满意度调查报告涉及的主要内容有哪些?教学间习(2学时+课外)一、目标设计一份有关房地产的调查问卷,目的在于培养学生的实际应用能力,包括收集整理资料的能力、写作能力、应用专业知识解决实际问题的能力等。二、主题(任选择1个)1.城市商品住房消费者满意度调查2.房地产企业调查(企业类型、定价调价和资金等方面）三、要求1.在网上收集有关调查问卷制作的资料,明确调查问卷的设计方法和主要内容。2.根据自己的兴趣或爱好选择问卷调查的主题。3.根据本课件中的与所选择主题相关的内容,设计调查问卷。问卷中的问题不能太少，以5-10分钟回答完毕为宜。