房地产企业全程财税处理与筹划

房地产企业全程财税处理与筹划房地产企业运营循环图现金建设施工取得土地销售债权人股东政府或其他企业税务局客户人力资源流动固定权益负债销售收入销售成本运营费用利润建筑商及供应商现金流入现金流出现金留存房地产项目开发流程可行性分析前期洽谈国有土地使用证立项审批建设用地规划许可证房地产开发项目手册建设工程规划许可证建设工程施工许可证招标评标定标施工管理项目竣工验收项目预售与销售物业导入办理业主产权证施工监理总包或分包房地产企业全程运营特点经营体系的独特性房地产项目运营完全不同于普通生产和流通性企业，从取得土地、设计规划、工程建设、营销策划、产权分割形成了一个独特的运营链条，这个运营链条的显著特点是各个环节不可逆转。这种独特性也决定了房地产企业财务体系和税务体系必须吻合运营体系的所有特点。税务体系的独特性房地产企业涉及的税种繁杂，核心税种为营业税、所得税和土地增值税。房地产独有的运营模式决定了房地产企业所得税及流转税体系的独特征管模式，正是这种独特征管模式给房地产企业带来巨大风险。而土地增值税成为房地产企业的核心税种，成为决定房地产企业税负高低的关键点。经营收入的透明性房地产企业处于严格监管之中，公开审批的规划，严格的合同签署监管都使得房地产企业收入基本透明。而这也使得房地产企业财税管理更加复杂和困难。房地产企业全程运营五大阶段公司设立阶段获取土地阶段施工建设阶段预收销售阶段项目清算阶段土地获取阶段财税处理与筹划土地获取阶段财税处理与筹划不同的取得土地方式决定了房地产运营的两大关键点：一是主体问题，也就是运作平台问题，运作平台是利益平台，也是涉税平台和风险平台；二是土地交易本质问题，土地交易本质决定了房地产开发企业同土地提供方的利益分割和涉税纠纷。购买土地收购土地持有方合作开发城中村改造买卖楼花代建BT模式土地置换土地获取阶段财税处理与筹划一、购买土地模式1、国家土地使用权出让（土地交易一级市场）（1）招标、拍卖、挂牌三种方式。（2）房地产企业需缴纳土地出让金、契税、印花税（3）会计处理：（4）凭证后附：国有土地使用权出让协议、出让金缴纳收据、付款凭证、契税缴纳依据、印花税缴纳依据等。2、企业之间土地使用权转让（土地交易二级市场）（1）转让特殊要求（2）双方涉及税费（3）会计处理：（4）凭证后附土地获取阶段财税处理与筹划一、购买土地模式3、购买土地模式涉税风险营业税差额征税风险土地增值税加计扣除风险契税征税风险土地使用税征税风险拆迁补偿涉税风险土地获取阶段财税处理与筹划一、购买土地模式3、购买土地模式涉税风险（1）营业税差额征税风险《财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）文件规定，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。风险之一：什么样的土地允许差额征收风险之二：在建工程转让能否享受差额征收？风险之三：上一环节未征税是否能够差额征收？风险之四：投资取得的房产再转让是否可以差额征税？风险之五：营业税差额征收的扣除项目问题土地获取阶段财税处理与筹划一、购买土地模式3、购买土地模式涉税风险（2）转让方土地增值税加计扣除风险案例我公司从政府取得一块生地，由于特殊原因未进行任何开发即转让给另一家公司，请问在计算土地增值税扣除项目时能否进行加计扣除？案例我公司从一家房地产企业转让取得一个开发项目，主体已接近完工，由于资金出现问题，我公司在未继续施工建设的情况下就将该项目再次转让，请问土地增值税清算能否计算加计扣除？土地获取阶段财税处理与筹划一、购买土地模式3、购买土地模式涉税风险（3）契税征收风险案例甲房地产公司从乙公司通过转让取得工业用地50亩，签署土地使用权转让协议一份和补偿协议一份，约定土地转让价格为5000万，补偿协议为2000万，请问甲公司缴纳契税的计税价格为5000万还是7000万？案例后来，甲房地产公司又将该土地用途从工业变更为住宅用地，补缴出让金5000万元，是否还需要再次补缴契税？案例甲房地产企业根据当地政府相关规定缴纳了每个平方建筑面积150元的市政配套费，税务机关要求就配套费部分补充缴纳契税，请问是否合理？土地获取阶段财税处理与筹划一、购买土地模式3、购买土地模式涉税风险（4）土地使用税征收风险案例我公司2010年从另一家企业取得国有土地一块，转让协议为2010年5月8日签署，但7月25日才实际拿到地，最终8月12日才取得新的土地证，我们认为应该按照取得土地证时间作为土地使用税缴纳起点，是否可以？企业征用耕地如何缴纳土地使用税？土地获取阶段财税处理与筹划一、购买土地模式3、购买土地模式涉税风险（5）拆迁补偿涉税风险案例房地产企业甲从工业企业乙通过转让取得一块工业用地，由于乙企业土地同土地上的厂房、办公楼不可分割，双方直接签署了不动产转让协议，甲企业支付6000万元（评估报告中土地4000万元，地面建筑物2000万元），取得乙企业厂房、办公楼连同工业用地30亩。土地过户后，甲企业进行了土地用途变更，将工业用地变为住宅用地，并将土地上的厂房、办公楼拆除。请问：厂房和办公楼部分的2000万元能否进入土地成本？土地获取阶段财税处理与筹划一、购买土地模式3、购买土地模式涉税风险（6）拆迁补偿涉税风险案例国有企业甲经营不善，面临改制，拿出企业的一块土地（划拨性质）寻求合作。房地产企业乙同甲签署土地转让协议，愿意向甲企业支付2000万元，用于甲企业改制和职工安置，以换取这块土地。由于是划拨用地，实际操作中先由政府收回划拨用地，再通过招拍挂流程出让给房地产企业乙，由乙缴纳出让金。那么，房地产企业支付给国有企业甲的2000万元究竟是土地转让款还是补偿安置费？甲企业是否需要开具发票？营业税、土地增值税、所得税、个人所得税土地获取阶段财税处理与筹划一、购买土地模式3、购买土地模式涉税风险（6）拆迁补偿涉税风险——拆一还一涉税处理问题案例房地产企业甲用开发的商品房对土地上的原住户进行安置，共20户，每户按照90平方进行安置；同时对原土地的商户也进行安置，由于本项目无合适商铺，甲企业同原10户商户商议决定用另一项目的商铺进行安置，每户安置标准为40平方。请问，这两部分安置如何进行税务处理？该安置部分是否需要视同销售？？土地获取阶段财税处理与筹划——拆一还一涉税处理问题拆一还一的补差价问题案例房地产企业甲在对20户原住户进行回迁安置过程中，按照规定应补偿每户90平米房屋，但实际房屋设计面积为98平方米，因此，每户住户按照市场价格以每平方8000元缴纳了补差价款，请问这部分款项是否要确认收入缴纳各项税收？案例房地产企业乙在回迁安置中，由于房屋位置、楼层、朝向、装修、结构的不同涉及到同10户回迁户的互补差价，其中3户，房地产企业乙需要补给其差价款共计56万，另外7户需要向乙企业缴纳差价款42万。请问房地产企业乙如何就差价款收支进行税务处理？土地获取阶段财税处理与筹划二、合作开发模式（合作建房）性质界定：一方出钱，一方出地，合作开发，共享收益处理方法：情况复杂，性质各异你需要考虑的因素：——是否设立项目公司？——土地是否过户？——真投资还是假投资？——分享利润还是取得固定收益？——取得现金还是取得房子？不同因素决定了合作开发的不同交易本质，最终决定了财税处理的巨大差异。土地获取阶段财税处理与筹划合作开发模式全系分类设立项目公司双方相互投资不成立项目公司设立项目部土地获取阶段财税处理与筹划合作开发模式全系分类——设立项目公司模式项目公司模式真假投资之分利益分享合作开发本质模式一双方真投资税后利润投资模式二出地方假投资取得固定收益卖地取得固定比例收益卖地分得商品房卖地模式三出钱方假投资取得固定收益借款并取得利息取得固定比例收益借款并取得利息分得商品房购买商品房土地获取阶段财税处理与筹划合作开发模式全系分类——合作方相互投资模式相互投资模式投资方向与开发主体利益分享合作开发本质模式一出地方投资到资金方，资金方为开发主体真投资投资取得固定（比例）收益卖地分得商品房卖地模式二资金方投资到出地方，出地方为开发主体真投资投资取得固定（比例）收益借款并取得利息分得商品房购买商品房土地获取阶段财税处理与筹划合作开发模式全系分类——设立项目部模式设立项目部模式土地变更与开发主体利益分享合作开发本质模式一土地不过户，出地方为开发主体真项目投资投资取得固定（比例）收益卖地分得商品房卖地模式二土地过户，出资方为开发主体真项目投资投资取得固定（比例）收益借款并取得利息分得商品房购买商品房土地获取阶段财税处理与筹划三、收购土地持有方模式很多房地产开发企业通过重组直接将土地持有方收购，如被收购单位为非房地产公司，还需在土地持有方公司基础上进行改制，变更为房地产开发企业。案例：房地产企业甲以1亿元收购房地产企业乙100%股权，继续开发乙所持有的200亩开发用地，乙公司原账面土地成本为6000万元，请问收购后土地成本可否按照1亿元人民币重新入账？假设房地产企业乙实际净资产为5000万元，股东为张三、李四两名自然人，乙公司原始注册资本为5000万元，请问乙公司原股东是否需要缴纳个人所得税？土地获取阶段财税处理与筹划三、收购土地持有方模式利益分析：不存在土地使用权变更，不需缴纳因土地转让带来的营业税、土地增值税和所得税。风险分析：1、原公司遗留问题可能影响新项目开发；2、原公司改制变更为房地产公司需要时间和成本，资质也可能受到限制。3、原土地计税成本可能较低，不利于后期税收规划。4、现金收购股权的涉税风险问题5、个人所得税风险收购企业还是收购土地？收购对方企业，对方不交接财务怎么办？土地获取阶段财税处理与筹划四、旧城改造（城中村改造、棚户区改造）1、什么是城中村改造与棚户区改造？2、城中村改造与棚户区改造的本质是什么？3、城中村改造与棚户区改造的税收风险——拆迁补偿房屋是否视同销售案例：甲房地产企业承担政府的城中村改造项目。项目总用地300亩，安置面积20万平方，开发面积40万平方。项目完工，甲公司将安置部分通过城改办分给村民，税务机关认为甲企业安置房部分为视同销售，应确认收入缴纳营业税、土地增值税和所得税。请问是否合理？土地获取阶段财税处理与筹划五、代建代建工程是指开发企业接受委托单位的委托，代为开发的各种工程，包括土地、房屋、市政工程等。案例甲单位委托乙房地产公司建设其职工住宅楼，总价款2个亿，由乙公司负责拿地，规划，建设，甲公司按照约定进程支付款项，请问乙公司是否为代建？丙公司从政府手中以出让形式取得一块土地，委托丁房地产公司进行代建，约定资金由丙公司提供，开发完成后丙公司向丁公司支付项目总投入5%代建管理费。请问丁公司是否为代建？土地获取阶段财税处理与筹划六、BT项目案例：甲房地产公司接受政府市政部门委托建设一个广场，甲公司取得划拨土地，开始立项、建设，约定建设完毕后以2亿元回购。请问甲公司如何进行财务和税务处理？关键一：这是什么性质的合作？关键二：如何进行涉税处理？关键三：如何进行财务处理？七、买卖楼花房地产公司在开发项目过程中，常常会因资金等原因无法正常开发，需要转让项目或寻求合作。常常采取楼花的形式来进行合作。案例一：以项目的局部作为楼花房地产公司甲住宅小区项目项目A区项目B区项目C区房地产公司乙房地产公司丙土地获取阶段财税处理与筹划七、买卖楼花案例房地产公司甲取得一块开发用地，建设住宅小区项目，共计20万平方，六栋高层住宅楼，由于资金困难，甲公司将其中三栋楼约10万平方米作为楼花出售给乙公司，每平方价格2000元人民币。乙公司支付楼花款2亿元后进驻项目，开工建设。最终乙公司花费建设费用、期间费用等共计3亿元。该部分最终实现销售收入8亿元人民币。请问：双方有什么风险？土地获取阶段财税处理与筹划七、买卖楼花案例二：以整个项目作为楼花甲房地产公司将一个小项目交给乙房地产公司运作，约定乙支付给甲公司1亿元人民币，在甲公司平台上运作，但所有税负由乙公司承担。请问：问题一：乙公司的钱怎么进来？问题二：甲公司要赚的钱怎么拿走？问题三：乙公司同建安企业如何合作？问题四