房地产企业尽职调查

房地产企业尽职调查某投资公司风控部如何轻松完成对房地产企业的调查？拿到一个项目从何处着手？如何评判一个开发项目的优劣？现场调查时应注意那些细节？房地产财务核实的重点？……等等一、房地产基础知识二、房地产开发流程三、现场调查四、风险总结3目录CONTENTS一、房地产基础知识（一）房地产业概述（二）房地产业特点（三）房地产市场概述（四）房地产市场参与者（五）房地产市场分类（六）土地相关知识（七）房地产相关专业术语一、（一）房地产业概述房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业，包括房地产开发经营、房地产中介服务、物业管理和其他房地产活动。由于它的多重性质，在国民经济产业分类中，属于第三产业。一、（二）房地产业特点区域性较强，企业竞争不完全。受土地、资金的高度制约。高负债、高风险、波动性大。与政府关系密切。具有关联性。一、（二）房地产业特点区域性较强，企业竞争不完全：我国房地产呈现出地域分布不均衡性，大型房地产企业基本集中在北京、上海、江浙等地。另外我国房地产企业还呈现出较强的区域性，某一地区的市场，外地房地产企业很难打入。受土地、资金的高度制约：由于我国人口众多，相对土地较少，房地产业发展相当迅速，所以不少地方出现了寸土寸金的情况。另外，我国大多数房地产企业正处于发展阶段，特别是民营房地产企业，可用于开发的资金相当紧张，银行贷款又受到一些政策限制。所以，土地和资金就成了制约我国房地产企业发展的因素之一。一、（二）房地产业特点高负债、高风险、波动性大：房地产企业在发展时，往往要承担很大的债务。而房地产业的市场竞争是相当残酷的，无数房地产企业的倒下已经证明了这个行业的高风险性。在这样的市场环境下，整个房地产业受到政策、市场等条件的影响，也是时而火爆、时而降温。因此高负债、高风险、波动性大也就是我国房地产业的又一大特点。与政府关系密切：过去长期计划经济的影响和房地产行业的特殊性，决定了我国房地产行业与政府的关系密不可分。纵观我国房地产业的发展，每一个阶段都与国家或地方出台的一些政策有着密切的关系。同时房地产企业在自身发展的过程中，从项目的立项审批到工程结束的验收，都不可避免地与政府相关部门发生种种联系。一、（二）房地产业特点具有关联性：房地产产业的产业链条很长、环节很多，它的发展会带动一大批相关产业的发展。房地产业开发从土地获取、设计与前期准备，到建筑安装施工、销售实现以及物业管理等，牵涉到一大批相关产业。一、（三）房地产市场概述含义：房地产市场是从事房产、土地的出售、租赁、买卖、抵押等交易活动的场所或领域。一、（四）房地产市场参与者参与者：土地所有者或当前使用者开发商政府及政府机构金融机构建筑承包商专业顾问（建筑师、工程师、会计师、造价工程师、估价师、律师）购房者开发商资质等级•资质等级注册资本经营时间近3年累计竣工•一级资质≥5000万元≥5年≥30万平米•二级资质≥2000万元≥3年≥15万平米•三级资质≥800万元≥2年≥5万平米•四级资质≥100万元≥1年—一、（五）房地产市场分类按增量存量划分为：一级市场——土地使用权出让市场二级市场——土地转让、新建商品房租售市场三级市场——存量房地产交易市场（二手房市场）按用途划分为：居住物业市场——普通住宅、别墅、公寓等商业物业市场——写字楼、商场、休闲旅游设施、酒店等工业物业市场——工业厂房、工业写字楼、仓储用房等一、（六）土地相关知识土地制度概述土地分类房地产专业术语土地制度概述国有土地：城市市区。集体土地：农村、城市郊区。我国现行土地制度—所有权全部土地都为社会主义公有制全民所有制（国有土地）集体所有制（集体土地）土地制度概述我国现行土地制度—使用权国有土地使用权出让国家土地使用者土地使用权(一定年限)土地使用权出让金(提前支付)土地使用权出让(土地一级市场)由国家垄断。只拥有土地使用权，没有所有权。国有土地使用权出让方式1.招标方式2.拍卖方式3.挂牌方式4.协议方式办理土地登记核发《建设用地批准书》交付土地发布出让公告编制出让文件地价评估确定出让底价编制、确定出让方案公布出让计划确定供地方式签订出让合同公布结果招标拍卖挂牌协议招拍挂实施(1)(2)(3)(4)(5)(7)(8)(9)申请及资格审查(6)(10)国有土地使用权出让流程土地制度概述土地分类生地——是指不具有城市基础设施的土地，如农地、荒地。毛地——有一定的城市基础设施，但有地上物（如房屋、围墙、树木等）需要拆除的土地，如旧城改造土地。熟地——是指具有较完善的城市基础设施且场地平整，可以直接在其上建设房屋的土地，包括三通一平、五通一平、七通一平。其中三通一平是指通水、通路、通电及土地平整。建设用地使用权出让年限居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化卫生、体育用地50年；综合及其他用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年。房地产专业术语建筑用地面积总建筑面积建筑或建筑群实际占用的土地面积,包括室外工程(如绿化、道路、停车场等)的面积,其形状和大小由建筑红线加以控制。总建筑面积是指小区内住宅、公建、人防地下室面积总和。用地红线经城市规划行政主管部门依法确认的建设用地范围边界线。建筑红线建筑红线是指建筑物的外立面所不能超出的界线。建筑红线可与道路红线重合,一般在新城市中常使建筑红线退于道路红线之后,以便腾出用地,改善或美化环境,取得良好的效果。道路红线道路用地和两例建筑用地的分界线，红线内包括车行道、步行道、绿化带和分隔带。宽度根据要求变化，以满足交通、绿化、通风日照、建筑景况和地下管线的要求。层高净高层高是指房产高度以层为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。目前一般住宅层高都在2.8米左右。净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。建筑间距两栋建筑物或构筑物外墙之间的水平距离。建筑间距主要根据所在地区的日照、通风、采光、消防安全等方面的因素综合考虑确定。低层建筑多层建筑小高层建筑（非规范性）高层建筑高度小于或等于10米的建筑。低层居住建筑为1层至3层。高度大于10米，小于或等于24米的建筑。多层住宅为4层至6层。高度大于24米的建筑。中高层住宅为7层至9层，高层住宅为10层及以上。介于多层及高层之间，一般指7-18层之间的建筑。定义：是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。计算公式：容积率=地上总建筑面积÷规划用地面积容积率定义：单位建筑面积平均分摊的土地价格。楼面地价是房价的主要组成部分之一。计算方法：总建筑面积=土地面积×容积率楼面地价=土地总价÷总建筑面积=土地单价÷容积率例：某宗土地面积为35亩，价格为180万元/亩，容积率为3，那么楼面地价是多少？答：土地单价=180万元÷666.67平米=2700元/平米楼面地价=2700÷3=900元/平米楼面地价定义：指建筑物的覆盖率。计算公式：建筑密度=建筑物的基底面积总和÷规划建设用地面积。例：一块地为10000平方米，其中建筑底层面积3000平方米，这块用地的建筑密度就是3000÷10000=30%。建筑密度定义：绿地率是指小区用地范围内各类绿地的总和与小区用地的比率,主要包括公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路绿地等。（提示：绿化率只是开发商宣传楼盘绿化时用的概念，并没有法律和法规依据。）计算公式绿地率=绿地面积÷土地面积绿地率二、房地产开发流程1.市场条件判断2.项目位置选择1.确定开发方案2.编制可行性研究报告1.办理《建设用地规划许可证》2.领取《国有土地使用证》1.领取《建设工程规划许可证》2.领取《建设工程施工许可证》1.招标:寻找施工单位3.开工建设1.领取《商品房销售许可证》选址立项取得土地规划设计开工建设竣工验收规划局建设项目选址意见书国土局土地挂牌拍卖手续地震局建设工程抗震设防要求审批环保局建设项目环境保护审批其他相关部门（水利、交通、人防、供排水、文保、气象等相关意见）选址立项取得土地规划设计开工建设预售开发商选址、立项国土局《国有土地使用证》计委项目建议书，可研报告规划局《建设用地规划许可证》（一）前期准备阶段土地获得方式土地使用权出让指国家以协议、招标、拍卖、挂牌的方式将土地所有权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。（最主要的取得方式）土地使用权转让指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为。土地使用权划拨指政府无偿将土地拨发给使用者使用，一般没有使用期限的限制。（廉租住房、经济适用房等）。与当前土地使用权拥有者合作对于拥有资金但缺少土地的开发商，通过公司入股、并购或合伙的方式，与当前土地使用权拥有者合作。（联合开发）小贴士：气象局防雷工程设计审批人防办人防工程建设项目技术审批其他相关部门（水利、交通、供排水、文保、消防等相关意见）选址立项取得土地规划设计开工建设预售规划局《建设用地规划许可证》规划局建设工程设计方案评审计委初步设计方案建设局施工图设计审查规划局《建设工程规划许可证》建设局《建设工程施工许可证》（二）实质建设阶段小贴士：核发《建设用地规划许可证》——规定了用地性质、位置、界限。核发《建设工程规划许可证》——取得后，应在6个月内申请开工。小贴士：申请领取《建筑工程施工许可证》应具备的条件：•①已经取得前三个证•②施工场地已经基本具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求；（场地达到施工条件的证明材料）•③已经确定施工企业；（中标通知书、备案的施工合同）•④有满足施工需要的施工图纸及技术资料，并且已按规定进行了审查；（施工图审查合格书记备案表）•⑤有保证工程质量和安全的具体措施。（安全条件审查表）•⑥按照规定应该委托监理的工程已委托监理；（监理中标通知书、监理合同）•⑦建设资金已经落实。建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50%，建设工期超过一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的30%；小贴士：建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。在本阶段，主要工作目标是质量控制、进度控制及成本控制。为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建设阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。建设局《建筑工程施工许可证》计委开工报告审批房管局《商品房预销售许可证》选址立项取得土地规划设计开工建设预售（三）预售阶段小贴士：《城市商品房预售管理办法》第五条规定领取《商品房预销售许可证》的条件：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划和施工许可证；（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。未取得该证的，不得以预定、排好、发放VIP卡等方式向购房者收取定金等费用。小贴士：开发企业应当自签定商品房预售合同之日起30日内，向房管部门办理合同登记备案手续。《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。《国有土地使用证》是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。《建筑工程施工许可证》(即开工证)是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。《商品房销售(预售)许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。开发相关证件及解释开发流程总结