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物物业业接接管管工工作作手手册册第一节接管验收工作内容和程序一、物业管理的验收内容1验收项目：验收接收：项目批准文件、用地批准文件、开发许可证、建筑许可证、房地产平面图、房屋建筑合格证，幷填写《接管项目资料记录》。1.1物业的竣工资料，设计变更，中间验收，设备出厂合格证、竣工图、单体设备试运转记录等技术检验资料的验收。1.2移交设备清单的要求包括设备规格型号、容量等按照设计要求验收，对设备的数量、安装位置的核对。1.3按运行系统对物业竣工工程（楼宇）的验收包括：对讲系统、公共天线系统、给排水系统、强电系统、弱电系统、空调系统、消防系统、电梯系统、自控系统等。2物业验收的基本要求2.1物业预验收2.1.1验收组分专业系统，依据设备图纸的要求，参考设备变更，对竣工图、设备清单进行预验收。2.1.2验收组依据《建筑安装工程质量检验评定标准》对物业的实物进行验收，主要验收设备和主材的规格型号、容量、制造厂家、安装位置、幷清点数量。2.1.3在预验收中检查出不符合国家标准的项目，提出书面的《验收整改报告》退回给移交单位，由移交单位或工程施工单位依据报告整改。2.1.4对预验收的单体设备进行试运转验收，主要验收设备安装质量和运转中设备的主要技术指标，对不符合的技术指标，及时提出书面整改意见，要求设备制造厂家或施工单位进行重新整改并达到规定的要求。2.1.5预验收后需形成一份综合性报告报总经理审查。2.2物业验收2.2.1在预验收的《验收整改报告》落实实施后，验收组进行验证并在《验收整改报告》中记录结果，整改合格后，进行正式验收。2.2.2对移交单位移交的竣工图，设备出厂合格证，建筑主材合同中间验收的试验报告单，设备的调试记录等进行验收并在《设备验收交接记录》中记录。2.2.3物业的实施验收做到三符合：一是图纸与设备规格型号数量符合，二是工程的主要设备的安装要求与安装质量符合，三是设备包括设备联接的整个系统的技术性能应与设计功能符合，验收结果记录在《设备、设施验收交接记录》。特殊设备须经政府有关部门检验合格颁发合格证才有效，电梯需有劳动局合格证，消防设备须有市消防局合格证，锅炉需有压力容器合格证。12.2.4对公共配套设备进行验收，将结果记录在《物业验收交接记录》中，各项指标应符合设计功能要求，建筑物、设备、设施单项验收由主管部门主管签字认可。2.3验收后的工作2.3.1各专业根据验收后的情况，由各职能部门写出各《单项工程验收报告》。2.3.2验收组根据单项工程验收报告，作出综合性验收评定幷将验收报告交总经理。2.3.3竣工验收要填写《竣工工程资料验收记录》，填写《物业验收交接记录》。2.3.4业主代表接管单位，同物业的移交单位进行正式移交，交接手续需经业主代表、施工单位、施工监理、物业管理公司签字后方可生效。2.3.5验收完毕，验收组负责将各类资料搜集整理后移交设备部存档专人保管。3资料的移交接管3.1产权资料3.1.1项目批准文件3.1.2用地批准文件3.1.3建筑执照3.2技术资料3.2.1竣工图包括：3.2.1.1总平面图3.2.1.2建筑图3.2.1.3结构图3.2.1.4水电安装图3.2.1.5设备图3.2.1.6附属工程图3.2.1.7隐蔽管线图3.2.2沉降、变形、位移观测记录及观察点布置图3.2.3地质勘测报告3.2.4图纸会审记录3.2.5永久性水准点位置及基础埋深23.2.6设备合格证、设备使用说明书3.2.7工程设计变更通知及技术核定单(包括质量、事故记录)3.2.8隐蔽工程验收签证3.2竣工验收合格证书3.2.1市建设工程竣工验收证书3.2.2市建筑消防验收合格证3.2.3钢材、水泥等主要材料的质量保证书3.2.4新材料、构配件的鉴定证书3.2.5水、电、采暖、卫生器具、电梯、消防设备检验合格证书3.2.6电话工程竣工验收证书3.2.7有线电视施工合格证书3.2.8用电话许可证3.2.9用水许可证3.2.10供电协议书3.2.11用气协议书3.2.12砂浆、混凝土块试压报告3.2.13供水、供暖试管道压报告3.2.14燃气管道工程验收表3.3其它3.3.1建筑位置、建筑面积清单3二、接管验收项目及标准1验收项目：基础设施，机电设施（空调、电梯、强电、消防、给排水、弱电智能化系统）；屋面；消防设施，水池、水箱；垃圾箱车库沙井、检查井和化粪池明暗沟；挡土墙；踏步、台阶；2验收标准：1997年7月1日颁布的《房屋接管验收标准》及达到设计要求。2.1新建房屋的接管验收标准2.1.1主体结构2.1.1.1梁、柱、板主体按图纸设计逐间检查，无变形、弓凸、剥落、开裂、倾斜、移位和非收缩性裂缝；地基基础的沉降不得超过建筑地基基础设计规范的允许变形值；不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏。2.1.1.2钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，不得超过钢筋混凝土结构设计规范的规定值，无钢筋外露。2.1.1.3木结构应结点牢固，支撑系统可靠、无蚁害，其构件的自动检索须符合结构工程施工及验收规范规定。2.1.1.4砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝。2.1.2外墙不得渗水2.12.1外墙面无裂纹、起砂、麻面等缺陷，无渗水现象。42.1.2.1抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷，无面层剥落，无明显裂缝，无污渍。2.1.2.2块料（如瓷砖）面层A．粘贴牢固，无缺棱掉角。B．面层无裂纹、损伤、色泽一致。C．对逢砂浆饱满，线条顺直。2.1.3屋面2.1.3.1各类屋面必须符合屋面工程施工及验收规范的规定，抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷，无脱皮，无裂纹，无霉点，无渗水痕迹，无污渍；排水畅通，无积水，不渗漏。2.1.3.2平屋面应有隔热措施，三层以上房屋在公用部位设置屋面检修孔。2.1.3.3阳台和三层以上房屋的屋面应有组织排水，出水口、沟、落水管应牢固，接口严密，不渗漏。2.1.4楼地面2.1.4.1毛地面平整，无裂纹，水泥砂浆面层抹灰平整，压光均匀，无空鼓，无裂纹，无起泡等缺陷。2.1.4.2块料面层应表面平正，对逢砂浆饱满，接缝均匀顺直，无缺棱掉角；面层与基层必须粘结牢固，不空鼓；整体面层平整，色泽一致，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷。2.1.4.3卫生间、阳台、浴洗间地面及相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏。A．用小桶或胶管向地面冲倒水，水顺利流向地漏，地面无积水。B．第二天到楼下检查有无渗漏。2.1.4.4地漏过滤篦子安放稳固，管缝密实，无渗漏水，无堵塞，排水畅通。2.1.5装修2.1.5.1钢木门窗应安装平正牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置准确，钢门窗缝隙严密，木门窗油漆均匀，缝隙适度，门缝线条均匀，不掉角，不变形。2.1.5.2木装修工程应表面光洁，线条顺直，对缝严密，不露钉帽，必须钉牢。2.1.5.3进户门不得使用胶合板制作，门锁应安装牢固。2.1.5.4饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，阴阳角与线脚顺直，无缺棱掉角。52.1.5.5油漆、刷浆应色泽一致，表面不应有脱皮、漏刷现象。2.1.5.6电子对讲门开启灵活，通话器完好，通话清晰；门外观无刮花痕迹；防盗门无锈迹和刮花痕迹。2.1.5.7窗台泛水正常，无向室内倒流现象。可选择以下方法检查A．关紧所有窗户，从天面或顶层房间窗户自下而上均匀浇水，停止浇水后半小时，逐间检查每个窗户是否有水渗入。B．查询天气预报，在验收期间出现下雨天前，先后将门窗关紧，雨后逐间检查墙面和窗台泛水。2.1.6楼梯、扶手2.1.6.1砼结构的楼梯：无裂缝，面层无剥落，钢筋无外露。2.1.6.2钢木结构的楼梯：安装牢固，用力轻摇无晃动，钢筋无锈蚀、无弯曲。2.1.6.3木扶手表面无龟裂，油漆无脱落，色泽一致，表面光滑不扎手。2.1.7电气2.1.7.1电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管。导线连接必须紧密，铅导线连接不得采用绞接或绑接。采用管子配线时，连接点必须紧密、可靠，使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地。每回路导线间的地绝缘电阻值不得小于1MΩ/KV。2.1.7.2应按套安装电表或预留表位，并有电器接地装置。2.1.7.3照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置正确。2.1.7.3.1用木或硬竹片等轻碰灯具无轻微摇晃，与楼面紧贴，零配件齐全。2.1.7.3.2打开所有灯具，检查电源接通是否正常，灯具发光正常。2.1.7.3.3产品合格，使用寿命达到要求，室内公共照明灯全部接通连续工作3天，统计有多少损坏的。2.1.7.4各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠，接地阻值必须符合电气装置安装工程施工及验收规范的要求。2.1.7.5电梯应能准确地启动运行，牵引机的噪声和震动不得超过电器装置安装工程施工及验收规范的规定值。制动器、限速器及其他安全设备应动作灵敏可靠。安装的隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录及完整的图纸资料均应符合要求。62.1.7.6对电视信号有屏蔽影响的物业，电视信号场强微弱或被高层建筑遮挡及反射波复杂地区的物业，应设置电视共用天线。2.1.7.7电气插座单指轻击检查盖板安装牢固，无晃动并紧贴墙面。盖板无损坏，符合安装要求，满足“左零右火”规定，每个都检测，试电笔检查每个插座电源接通是否正常。2.1.7.7.1有线电视插座由市有线电视台验收。2.1.7.7.2电话插座只进行外观验收，单指轻击盖板安装牢固，盖板无损坏。2.1.7.7.3接线盒A.单指轻击盖板安装牢固，目视盖板无损坏。B.用试电笔检查每处预留线头的电源接通是否正常，并用绝缘胶布完全缠包线头。2.1.7.7.4开关A.安装牢固，目视盖板无损坏。B.全检开关灵活，开启接触效果良好。2.1.7.7.5配电箱A.安装牢固，配件齐全，试操作一次空气开关等控制是否正常。B.开关是否符合型号规定。C.导线与设计相符，布线规范。D.目视像盖无损坏，操作一次开关灵活。2.1.7.7.6门铃A.室外按钮安装牢固，盖板完好，操作灵活，操作检查一次。B.室内预留线盒参照本规定。2.1.7.7.7除上述要求外，同时应符合地区性“低压电气装置规程”的有关要求。2.1.8水、消防2.1.8.1管道应安装牢固，控制部件启闭灵活，无滴漏。水压试验及保温、防腐措施必须符合采暖与卫生工程施工及验收规范的要求。应按套安装水表或预留表位。2.1.8.2高位水箱进水管与水箱检验口的设置应便于检修。2.1.8.3卫生间、厨房内的排污管应分设，出户管长不宜超过8m，并不应使用陶瓷管、塑料管。地漏、7排污等接口、检查口不得渗漏，管道排水必须流畅。2.1.8.4卫生器具质量良好，安装牢固，配件齐全，完好无损，面层无污渍和刮痕，接口不得渗漏，安装应平正、牢固，部件齐全，制动灵活。2.1.8.4.1灌水后排水口接口密实，无渗水，接水软管无锈迹。2.1.8.4.2便器水箱冲水正常，不堵塞，冲水畅通。2.1.8.5水泵安装平稳，运行时无较大震动。2.1.8.6消防设施必须符合建筑设计防火规范、高层民用建筑设计防火规范的要求，并且有消防部门检验合格签证。2.2附属工程及其它室外排水系统的标高、窨井（检查井）、管道坡度、管径均必须符合室外排水设计规范的要求。管道应顺直且排水通畅，井盖应搁置稳妥并设置井圈。2.2.1化粪池应按排污量合理设置，池内无垃圾杂物，进出水口高差不得小于5cm。立管与粪池间的连接管道应有足够坡度，并不应超过两个弯。2.2.2明沟、散水、落水沟内不得有断裂、积水现象。2.2.3房屋入口处必须做室外道路，并与主干道相通。路面不应有积水、空鼓和断裂现象。2.2.4房屋烟道、通风道、走火通道应畅通，无阻塞物。2.2.5单体工程必须做到完工料净场地清，临时设施及过渡用房拆除清理完毕。室外地面平整，室内外高差符合设计要求。2.2.6群体建筑应检验相应的市政、公建配套工程和服务设施，达到应有的质量和使用功能要求。2.2.7供水系统2.2.7.1安装牢固不能摇动。2.2.7.2打开每栋的供水总阀（注意关闭室内的水阀）管道完好无损，无渗漏水，无锈迹，管道接头无渗水。2.2.7