房地产企业开发成本中土地增值税与所得税的差异

房地产企业开发成本中土地增值税与所得税的差异根据国家税务总局印发的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）规定，开发产品计税成本支出的内容主要包括六大项：土地征用费及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费和开发间接费。而根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定，在计算土地增值税扣除项目中的开发成本中也有基本相同的六大项内容：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用。虽然企业所得税中的六大内容与土地增值税中的六大内容表述相同，但其中还是存在较大差异。（一）土地征用费及拆迁补偿费差异。企业所得税中的该项费用是指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。而土地增值税中的此项费用包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。其主要差异是后者中不包含取得土地使用权所支付的金额。因为在土地增值税法中，将纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用单独作为一个项目予以扣除。因此，除土地增值税中明确的费用外，所得税法中该项费用中其他列明的费用，在土地增值税中应作为取得土地使用权支付价款处理。（二）前期工程费差异。企业所得税法中的前期工程费是指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。土地增值税中的前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。企业所得税法强调的是项目开发前发生的相关费用，虽然土地增值税中没有明确项目开发前或开发后费用，但由于土地增值税的清算时点是在项目开发完成且大部分开发成品已经销售后进行的，因此，实际两者的规定范围和内容基本是一致的。（三）建筑安装工程费差异。企业所得税法中该项费用是指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。土地增值税中的建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费、以自营方式发生的建筑安装工程费。虽然前者特别规定了建筑费用和安装费用，后者特别规定了承包方式和自营方式，但二者的范围和内容完全相同。（四）基础设施建设费差异。企业所得税中是指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。土地增值税中的基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。两者包含的具体费用内容相同，但前者是指开发项目内发生的费用，后者是指开发小区内的费用。按照现行税法规定，无论是项目内还是小区内的基础设施费，都是允许按受益对象合理分摊的，所得税和土地增值税都是允许扣除的。（五）公共配套设施费差异。企业所得税法中是指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。土地增值税中的公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。企业所得税法对公共配套设施是有限制条件的，即“独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与”的，而对于“营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。”土地增值税中对此也作了补充规定，《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。对于公共配套设施中的“邮电通讯、学校、医疗设施”，企业所得税法有其特殊规定。国税发[2009]31号第十八条规定，企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。土地增值税中对此的处理是，“建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。”（六）开发间接费差异。企业所得税法中是指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出，主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。土地增值税中的开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。前者内容范围比后者多列了“工程管理费”和“营销设施建造费”。根据税法规定分析，对于工程管理费，也是符合土地增值税间接费用范围的；而对于营销设施建造费能否作为扣除项目，需要税务机关进一步明确。未明确之前，按照企业所得税法规定处理也是可以的。（七）预提费用和利息费用的差异。在上述六大项目中，企业所得税法规定，可以将一些预提费用和利息费用计入开发成本中。国税发[2009]31号第三十二条规定，出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％；公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用；应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。第二十一条规定，企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。而土地增值税清算中，税法规定预提费用不得扣除，利息费用要单独计算扣除，不重复计入开发成本中扣除。国税发〔2006〕187号规定，房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。《国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知》（国税发[2009]91号）第二十七条规定要求，在审核利息支出时应当重点关注：是否将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用。