房地产不可不知的“税务陷阱”

房地产不可不知的“税务陷阱”徐贺电子信箱：[e-mail]微博：@资本税收-徐贺博客：关注资本税收——徐贺（新浪）徐贺，毕业于长春税务学院（原属国家税务总局系统）税务系，现任北京某3A级税务师事务所税务技术中心负责人，中国税网特约专家，长期从事税务咨询和税务审计等税收实践工作，曾为保利地产、中国水电房地产、中国铁建房地产、路劲地产、节能置业、中国工商银行、中国农业银行等多家大型企业提供过税务咨询、税务审计和税务培训等专业服务。徐贺先生通晓中国税收政策及相关财税法规，擅长将税务知识与企业运营实际相结合，能站在商业模式设计和企业流程管理的角度提出解决税务问题的方案。服务的客户群体涵盖制造业、流通业、金融保险、科技、医药、能源、矿业以及房地产开发等行业。徐贺先生已经累计为税务机关机关（海淀地税、大兴国税、丰台地税、黑龙江国税、武汉地税以及徐州国税等）、多家大中型企业以及专业培训机构（中国注册税务师协会、中国税网、中华会计网校、聚智共赢、东奥网校、第一税务、协同共享、北京融资租赁协会等）进行过八十多场税务演讲和培训，演讲内容涵盖企业所得税汇算清缴、并购重组税务管理、房地产税收以及“营改增”等，税务培训的水平和效果得到了听众的一致好评，善于将晦涩难懂的税法用通俗易懂且不失严谨的语言表达出来，能够结合自身丰富的税务实践经验向听众讲解如何理解和应用税收政策法规。徐贺已经出版个人专著《资本交易税务管理指南及案例剖析》（中国税务出版社出版），税收实务界第一本以实际案例形式解读应用资本交易税收政策的专著，该书出版后受到了大企业集团，律师事务所，证券公司投行部、财税专业服务机构以及税务机关等的相关人士的大力关注。另外，在经常就财税热点问题接受《中国税务报》等采访，同时在相关专业媒体发表了数十篇专业文章。演讲者简介2某房地产集团公司拿地案例2010年2月某房地产集团公司与国土资源局签订国有建设用地使用权出让合同，合同约定宗地占地面积10万平方米，建筑面积24.8万平方米，建筑容积率不高于2.5，土地出让款总额为20亿元，其中土地使用权出让金11亿元，土地开发补偿费9亿元，合同签署3日内房地产集团需要向国土资源局缴纳全部土地出让金，土地开发补偿款由房地产集团直接支付给土地一级开发单位某基础设施建设公司。…………陷阱之一：集团公司拿地项目公司开发3项目公司面临的税务风险项目公司土地增值税和企业所得税税前扣除凭证不合规，部分税务干部对此种行为很不理解•《国家税务总局关于进一步加强普通发票管理工作的通知》（国税发【2008】80号）规定，在日常检查中发现纳税人使用不符合规定发票特别是没有填开付款方全称的发票，不得允许纳税人用于税前扣除、抵扣税款、出口退税和财务报销。•《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发【2006】187号）规定，除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。•《国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知》（国税发【2009】91号）规定，在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除认定房地产集团将取得的土地使用权转让给项目公司集团公司将土地使用权无偿赠送给项目公司4陷阱之一：集团公司拿地项目公司开发如何应对此种取得土地的操作模式部分地区采用在原财政票据上加盖项目公司名称，同时加盖国土资源局的公章外加证明重新签订合同和重新开具财政票据的比较难操作部分地区通过会议纪要的方式解决及基层税务机关的态度5陷阱之一：集团公司拿地项目公司开发如何应对此种取得土地的操作模式通过招拍挂程序中来解决6陷阱之一：集团公司拿地项目公司开发如何应对此种取得土地的操作模式通过招拍挂程序中来解决•《海南省地方税务局关于招标拍卖挂牌出让国有土地使用权有关税收征收问题的批复》（琼地税函【2011】57号）规定，关于土地使用权竞得人成立新公司进行开发建设，新公司与出让人签订《国有土地使用权转让合同变更协议》以新公司名义受让国有土地使用权的涉税问题，经研究，现批复如下：土地竞得人在提交的《投标（竞买）申请书》中约定成立新公司进行开发建设，并明确新公司的出资构成、成立时间等内容，在竞得人按约定成立新公司后，出让人与新公司签订《国有土地使用权转让补充协议》，以新公司名义受让国有土地使用权的，视同出让人将土地使用权直接出让给新公司，按出让国有土地使用权征收有关税款；否则，属于土地竞得人受让国有土地使用权后再将国有土地使用权转让至新公司的行为，应按转让国有土地使用权征收有关税款。7陷阱之一：集团公司拿地项目公司开发某房地产公司土地成本分摊案例某房地产开发公司，在某地开发一个建筑面积为26万平方米的项目，其中政策性住房（经济适用房、公租房等）建筑面积13万平方米，商品房（花园洋房和小高层）建筑面积为13万平方米。政策性房的容积率比较高，虽然建筑面积占总建筑面积的50%，但是其占地面积占总用地面积的26%；商品房的容积率较低，其占地面积占总用地面积的74%。土地成本总额为20.4亿元。当地发改委和规划委给房地产公司的立项批复中规定，该项目是一期立项一期开发。8陷阱之：同一项目不同物业类型成本分摊不同的分摊方式对土地增值税的影响情况对比9陷阱之：同一项目不同物业类型成本分摊问题产生的根源各地方政府性政策性保障性住房的配建压力目前很多土地出让条件中均有此类配建保证性住房的规定有的地方税务机关土地增值税清算文件出的比较早，没有考虑到这个问题。•《辽宁省地方税务局关于明确土地增值税清算有关问题的通知》（辽地税函【2012】92号）规定，属于同一项目的土地成本，地方税务机关应按普通住宅可售建筑面积和非普通住宅(包括非住宅，下同)可售建筑面积占总可售建筑面积的比例，计算确定扣除金额。10陷阱之：同一项目不同物业类型成本分摊问题的解决思路从政策上寻找突破口•《国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知》（国税发【2009】91号）第三十一条规定，同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。•《国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》(国税发【2009】31号)第三十条规定，土地成本，一般按占地面积法进行分配。•《宁波市地方税务局关于宁波市土地增值税清算若干政策问题的补充通知》（甬地税二【2010】106号）规定，对不同房地产类型所属的土地使用权成本，如能提供确切证明材料（如决算报告、图纸等）且能明确区分的，可单独按其实际占地计算土地使用权成本。•《金华市磐安县地方税务局关于明确土地增值税清算有关成本分配政策的通知》（磐地税政【2010】6号）规定，对同一期房地产开发中既有住宅、综合用房、高档住宅和物业用房等开发商自用房产的项目，土地购置成本分配按住宅、综合用房、高档住宅、物业等开发商自用房产的建筑占地面积占比计算确定”。11陷阱之：同一项目不同物业类型成本分摊问题的解决思路从政策上寻找突破口•《江苏省地税局关于土地增值税有关业务问题的公告》（苏地税规【2012】1号）规定，同一开发项目中建设不同类型房地产的，按该类型房地产建筑面积占该项目总建筑面积的比例分摊取得土地使用权所支付的金额和土地征用及拆迁补偿费（以下简称“土地成本”）。但对占地相对独立的不同类型房地产，应按该类型房地产占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。事前从土地出让合同上作出安排通过立项分期等方式解决与主管税务机关进行充分的沟通向上级税务机关反映税务诉求12陷阱之：同一项目不同物业类型成本分摊某房地产企业前期规划案例北京某房地产集团到湖南某市郊区开发住宅项目，在当地设立项目公司进行开发运作，项目公司在在规划设计阶段就开发项目规划设计情况涉及的税务问题进行事前的安排和筹划。主要的筹划点在于通过项目的户型设计，使之能充分享受到普通标准住宅的土地增值税税收优惠政策。财务人员与设计规划部门人员会商后，做出了如下的户型设计规划方案：13陷阱之：土增税清算中普通标准住宅认定项目/户型A1A2B1B2合计单套建筑面积（㎡）139140143.6144套数11090106118424合计（㎡）152901260015221.61699260103.6案例适用政策分析《财政部国家税务总局关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知》（财税【2006】141号）规定，“普通标准住宅”的认定，可在各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发[2005]26号)制定的“普通住房标准”的范围内从严掌握。《湖南省财政厅湖南省地方税务局转发财政部国家税务总局关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知》（湘财税[2006]92号）关于“普通标准住宅”的规定，我省按照《湖南省人民政府办公厅关于做好稳定住房价格工作的通知》（湘政办发[2005]23号）中关于“享受优惠政策的普通住房”的标准认定，即：1、住宅小区建筑容积率在1.0以上；2、单套建筑面积在144平方米或套内建筑面积在120平方米以下；3、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。14陷阱之：土增税清算中普通标准住宅认定存在的税务风险隐患B2户型的单套建筑面积在144㎡的临界点，施工过程中可能会存在各种不确定性因素，导致实测面积超过标准可能丧失享受土地增值税普通标准住宅的优惠条件利用普通标准住宅的税收优惠政策时应该注意的问题•不同地区对于普通标准住宅认定条件的不同•具体操作时计算按照套计算还是按照整栋楼计算及案例•销售价格的参照物的试点确认问题及案例15陷阱之：土增税清算中普通标准住宅认定某房地产公司在红线外配建小学案例某房地产开发企业在某市开发区内开发“上上城”项目，为提升所开发房地产项目的综合品质，结合开发区的教育发展规划，2010年4月经房地产公司与开发区教育局协商并报市教育局批准，决定在开发区高湾经济区建设一座实验小学。实验小学用地为政府教育用地，土地使用权证列明所有权人为开发区教育局，在小学建设过程中，立项和《建设程规划许可证》、《建设工程施工许可证》均是以开发区教育局名义办理。房地产公司负责筹集资金并进行建设，交付给政府后，政府给予一定的资金补偿。小学工程总预算造价为3000万元，政府承诺给予补助1500万元。………………16陷阱之：红线外各种形式的支出问题某房地产公司在红线外配建小学案例2012年6月开发区国税局稽查局对房地产公司进行税务检查，检查年度为2009-2011年。国税稽查局认为国税发【2009】31号文件中第十七条和第十八条中有“在开发区内”字样，对于开发区内是指在房地产公司土地使用权证的用地范围内，而小学用地不在此范围内，不应作为配套设施，不能将小学成本分摊到房地产公司开发产品成本内。类似的问题房地产企业在红线为发生的园林设计费和施工费房地产企业在红线外发生的市政设施建设费红线外代政府修建道路此类问题在相关合同中都是可以看出来的17陷阱之：红线外各种形式的支出问题房地产企业面临的“税务陷阱”企业所得税税前不得扣除土地增值税不得作为扣除项目涉及到的税收政策及分析国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发【2009】31号）第十八条规定，企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣18陷阱之：红线外各种形式的支出问题涉及到的税收政策及分析《浙江省国家税务局2012年度汇算清缴问题解答》房地产开发企业，在其土地开发区域外（红线外）按照当地政府要求，为紧邻其开发区域的市民广场进行了广场道路的改造、绿化等，上述发生