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第三章房地产专业基础知识一、房地产的概念狭义概念：指土地和地上的建筑物。房产+地产地产：土地财产，指土地及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施、地面道路等，土地使用年限为70年、50年、40年不等。房产：指土地上建筑物，包括住宅、仓库、厂房和商业机构、文化教育、体育及办公用房。我们以后接触的主要是商品房和安居类的经济适用房。4、房地产：是指土地、建筑物及附着土地、建筑物上不可分离的部分，房地产由于其位置固定，不能移动，因而往往又被称为不动产。商品房：包括住宅、公寓、别墅、写字间、商铺等；经济适用房主要是安居住宅。6、近年房地产领域又出现了“物业”这一概念，所谓“物业”实质上是我们通常所说的房地产，所以，房地产、不动产、物业是同一事物的不同称呼。它包括国有土地使用权的出让，房地产的开发和建设，房地产的转让、出租、抵押等经营活动，房地产的中介服务，物业管理等内容。二、房地产开发用地情况对房地产开发用地实施管理，是依据《中华人民共和国宪法》和《土地管理法》等有关法规进行的。1)、在我国现阶段，按照有关法律法规的规定，取得土地使用权的途径有：A、通过行政划拨取得（含征用集体土地）。B、通过国家出让方式取得。C、通过房地产转让（买卖、赠与或者其他合法方式取得，也称房地产二、三级市场。D、通过土地或房地产租赁方式取得短期有条件的土地使用权。土地使用权出让的方式有招标、拍卖和协议出让三种。2)、土地使用权的出让年限如下：A、居住用地70年；B、工业用地50年；C、教育、科技、文化卫生、体育用地50年；D、商业、旅游、娱乐用地40年；E、综合或其他用地50年；3)、产权类别与功能类别：A、产权类别有：商品房、福利房（公积金）、集资房、私房及侨房、农民房及宅基地。B、功能类别有：住宅楼、写字楼、商业用房、工业厂厦。4)、商品房项目预售要符合以下条件：A、预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照；B、按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金，已取得《土地使用权证》；C、持有《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》，并已办理工程质量和安全监督手续；D、已确定施工进度和竣工交付使用时间；E、已在项目所在地银行开设商品房预售款专用帐户；F、预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权。5)、东莞市城市房地产发展小史我们将其发展分为初创阶段、成长期和成熟期三个阶段。A、初创阶段无法可依，摸石头过河。无任何的策划，无任何的广告宣传，只是张贴红纸广告，或口头宣传，口头答应，程序非常简单，因此就有了房地产的雏形。B、成长期楼宇供不应求，价格上扬。此阶段消费者完全处于被动盲从的局面。C、成熟期法规健全，买家理性。宏观调控以后，房地产市场大量积压，泡沫破灭，面对未来，积压的价格回归，新上项目注重买家口味，消费者扬眉吐气，房地产商精益求精，进入现在的营销时代。三、房地产市场的构成1、一级市场：是土地使用权出让的市场（出让方一定是国家）2、二级市场：是土地的使用者经过开发建设将新建成的房地产出租或出售的市场。3、三级市场：（二手房市场）是购买房地产的单位或个人再次将房地产转卖或出租的市场。四、项目开发有关单位说明1、发展商：指负责开发建设房地产项目并筹资建设的房地产公司。2、投资商：（指投资组合）实际向该项目投入资金的单位。3、承建商：负责房地产项目建筑施工的单位。4、监理单位：整个项目建设过程中负责监督其质量的单位。5、代理商：指负责项目具体宣传推广及销售策划的房地产中介机构。五、房地产专业名词解释（术语篇）1、生地：指已经完成土地使用批准手续（包括土地使用权出让手续）可用于建筑的土地，该建筑用地无基础设施，或有部分基础建设设施，但尚不具备完全的三通一平条件，同时地上待拆除的房屋、建筑物尚未搬迁拆除。2、毛地：指已经完成土地使用批准手续，具有三通一平或者条件更完备的基础设施，但未进行动迁的可用于建筑的土地。3、熟地：指具有完善的基础设施，七通一平，可用于建筑的土地。4、三通一平：是指施工现场达到路、水、电通和土地平整。5、七通一平：是指施工现场达到路、上水、污水、电、电讯、煤气、热力通和土地平整。6、宅基地、自留山、自留地：指农村集体经济组织拨给村民建造住宅的用地（原意是作为村民自用）。自留山和自留地是农村集体经济组织分配给村民长期使用的土地，主要作农、林、牧、渔业等生产。7、商品房：有合法产权，购买后能能领取《国有土地使用证》及《房屋所有证》或《房地产证》的住宅，业主有自由依法买卖转让、租赁权利。8、住宅：主要作为居住用途的物业，每单位设有独立厅、房、厨、厕等房间，并设有独立水、电、煤气表及电话、电视线路。9、写字楼：主要作为办公用途的物业，一般设有中央空调，智能通讯设备（光线网络、越洋视像会议等到），每单位可提供多条电话线络及每层采用公共卫生间及茶水间。10、厂房：主要作为生产用途的物业，大厦结构与住宅及写字楼存在一定差别，如承重负荷量、电力供应量及交通运输等方面。11、临街铺：作为营商用途的物业，并设有独立厨窗及门户直接连接街道，一般同时拥有阁楼及独立卫生间。12、商场铺：在大型建筑物内分间多个独立营空间的物业，由于商铺吸引人流量是以自身内部为主题特色，与自然街道的临街铺截然不同，故商场多设有大型休憩、观赏景致及宽阔空间等配套。13、现楼：已经交付使用的商品房，客房交付部分或全部房款后即可入住，称之为现楼。14、准现楼：已经平顶，正在搞装修，即将交付使用的楼。15、楼花（期楼）：处于施工阶段，离交楼期甚远的楼。一般称卖“楼花”为预售房屋，买“楼花”为预购房屋。16、奠基：指地盘实际开始施工阶段，一般皆举行奠基仪式以示隆重及标志项目正式破土动工兴建。17、封顶：指项目已完成最顶层的结构工程。18、商铺的净高：商铺的高度计量除了用“米”，还可以用“层”来计算，每一层的高度在设计上有一定要求，称为层高，层高通常指下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。层高减去楼板的厚度的差，叫做净高。目前一般商铺的层高都在5-7米左右。19、商铺的层高：住宅的高度计量除了用“米”，还可以用“层”来计算，每一层的高度在设计上有一定要求，称为层高，层高通常指下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。20、商铺的开间：在住宅设计中，商铺的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为就是指自然间的宽度而言，故又称为开间。21、商铺的进深：商铺的进深，在建筑上是指一间独立的商铺或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。22、框架结构：由钢筋混凝土柱子、梁及楼板构成的房子。因示砌墙时象个框架，所以叫框架结构。这种房屋的墙壁只起围护或间隔作用，可以拆改，但不能在楼板中随意加一幅砖间墙，因会减弱抗震能力。23、剪力墙：因高层建筑物高，故着重设防的是刮强风或地震产生的横向推力。横向推力会产生剪力，抵抗剪力的墙称剪力墙。剪力墙钢筋混凝土搞制成，内含双层钢筋钢，而剪力墙上的门窗洞是设计时按力学度要求定好的，洞口四周均设钢筋加因，故剪力墙建成后是不能拆除。24、混合结构：指砖墙及钢筋混凝土楼板构成的房屋，墙壁是承重构件，故不可随便拆移，否则有垮下来的危险。25、外墙：大厦或住宅外面墙体称之为外墙。26、内墙：单位里面的间隔墙体。27、交楼（交吉）：经过质量验收的单位，收楼标准为客人领取钥匙的日期。28、毛坏房：交楼时单位内没有任何装修，只留有线路及排水位的房屋（其中部分有墙板间隔，如区分厅及睡房用途；另外亦有全无间隔）。29、装修标准：由发展商向买家承诺交楼时附送的室内（外）装修内容。一般分为豪华装修，一级一类、二级二类装修。30、建筑面积：即实用面积加分摊面积，房间内空面积与公共建筑分摊面积、共同墙分摊面积、阳台面积之和（外飘阳台半计，不外飘合计）。31、实用面积：基本指单位内所占面积，但这是从外墙开始计算，若墙壁连着其他单位，则从这幅墙中间开始计算。32、分摊面积：公共场所（如过道、电梯）及公共设施（如供电房）所占的面积，是按一定比例分摊的。33、实用率：实用面积÷建筑面积（高层一般为80%，多层一般为90%）。34、容积率：整个项目总建筑面积与占地面积的比率。35、绿化率：又称绿地率，居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率（%）。绿地应包括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地（即道路红线内的绿地），不应包括屋顶、晒台的人工绿地。但绿地率不等于绿地覆盖率。36、覆盖率：此为建筑物的某一层面积与地盘面积的比率。37、建筑密度：用地范围内所有建筑物的基底面积与地块面积之此。38、大厦：指高层或大型楼宇。（占地面积一般不大）39、广场：特指有宽阔公共场地的建筑。占地面积1万平方米以上，或总建筑面积10万平方米以上。40、花园：特指多草地和人工景点的住宅区。占地面积2万平方米以上，或总建筑面积10万平方米以上。41、园、苑等：指住宅小区。占地面积1万平方米以上、总建筑面积5万平方米以上，达不到“花园”标准的住宅区，可用“园”、“苑”、“阁”、“庄”、“寓”、“宅”、等作通名。42、别墅、山庄：指低层高级住宅区、占地面积1万平方米以上。43、城：用作城市小区通名必须面积特别大。（通常达到40万平方米才能称城）44、中心：指某些功能最具规模的建筑群。占地面积2万平方米以上、或总建筑面积20万平方米以上。（价格篇）均价：是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价。基价：也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，位置（朝相）差价后而得出。起价：也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起家。以最低的起步价来吸引购房者的主意。预售价：也是商品房预（销）售合同中的专用术语，一般预售价不是正是价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部门核定的价格为准。一次性买断价：是指买方与卖方商定的一次性定价，一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。定金：是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债权人履行债务，保障债权人的债权得以实现。根据我国民法通则和《担保法》八十九条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的金额的20%，如果购房者交了定金之后改变主意决定不卖，开发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。7、违约金：是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金。（概念篇）1、土地出让金：各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。2、土地收益金(土地增值费)：土地使用者将其所使用的土地使用权转让（含连同地面建筑物一同转让）给第三者时，就其转让土地交易额按规定比例向财政部门缴纳的价款，或土地使用者将其所使用的土地使用权出租（含连同地面建筑物一同出租）给其他使用者时，就其所获得的租金收入按规定比例向财政部门缴纳的价款。3、土地开发费：每公顷居住区用地开发所需的前期工程的测算投资，包括征地、拆迁、各种补偿、平整土地、敷设外部市政管线设施和道路工程等各项费用（万元/ha）。4、初始登记：指新建房屋（竣工）或集体土地上的房屋转为国有土地上的房屋所进行的房屋所有权登记。5、变更登记：是指权利人名称变更和房屋现状发生下列情形之一的所进行的房屋所有权登记。