房地产企业所得税汇算、土地增值税清算与分阶段财税实

阚振芳2011年5月房地产企业所得税汇算、土地增值税清算与分阶段财税实务筹划检查2009年上市公司平均值9.48%5.95%房地产业,净利率,16.15%0%5%10%15%20%25%净利率样本总计综合类制造业信息技术业社会服务业批发和零售贸易农、林、牧、渔业金融、保险业交通运输、仓储业建筑业房地产业电力、煤气水传播与文化产业采掘业2009年上市公司平均值（营城教+土增+所得税）/收入6.26%9.46%4.56%税负率,14.16%0.000.020.040.060.080.100.120.140.16税负率样本总计综合类制造业信息技术业社会服务业批发和零售贸易农、林、牧、渔业金融、保险业交通运输、仓储业建筑业房地产业电力、煤气水传播与文化产业采掘业1、企业所得税重点提示2、土地增值税清算3、企业提问讲解4、分阶段财税实务筹划检查串讲5、现场问题解答4©2010阚振芳版权所有一、房地产开发企业业务招待费、广告宣传费的扣除问题？●《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第四十三条企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售(营业)收入的5‰。第四十四条企业发生的符合条件的广告费和业务宣传费支出，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，不超过当年销售(营业)收入15%的部分，准予扣除；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。●国税发[2009]31号第六条“企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现……”判断：符合以上规定？。5©2010阚振芳版权所有二、关于租金收入、债务重组收入确认问题“根据《实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。”“企业发生债务重组，应在债务重组合同或协议生效时确认收入的实现。”6©2010阚振芳版权所有三、关于股权转让所得确认和计算问题企业转让股权收入，应于转让协议生效、且完成股权变更手续时，确认收入的实现。转让股权收入扣除为取得该股权所发生的成本后，为股权转让所得。企业在计算股权转让所得时，不得扣除被投资企业未分配利润等股东留存收益中按该项★提示：先分后转7©2010阚振芳版权所有四、从事股权投资业务的企业业务招待费计算问题对从事股权投资业务的企业（包括集团公司总部、创业投资企业等），其从被投资企业所分配的股息、红利以及股权转让收入，可以按规定的比例计算业务招待费扣除限额。以上二~四均摘自《关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函〔2010〕79号）。8©2010阚振芳版权所有五、关于企业取得财产转让等所得企业所得税处理问题根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十五条规定，现就企业以不同形式取得财产转让等收入征收企业所得税问题公告如下：一、企业取得财产（包括各类资产、股权、债权等）转让收入、债务重组收入、接受捐赠收入、无法偿付的应付款收入等，不论是以货币形式、还是非货币形式体现，除另有规定外，均应一次性计入确认收入的年度计算缴纳企业所得税。二、本公告自发布之日起30日后施行。2008年1月1日至本公告施行前，各地就上述收入计算的所得，已分5年平均计入各年度应纳税所得额计算纳税的，在本公告发布后，对尚未计算纳税的应纳税所得额，应一次性作为本年度应纳税所得摘自《关于企业取得财产转让等所得企业所得税处理问题的公告》（国家税务总局公告2010年第19号）。9©2010阚振芳版权所有六、关于工会经费企业所得税税前扣除凭据“根据《工会法》、《中国工会章程》和财政部颁布的《工会会计制度》，以及财政票据管理的有关规定，全国总工会决定从2010年7月1日起，启用财政部统一印制并套印财政部票据监制章的《工会经费收入专用收据》，同时废止《工会经费拨缴款专用收据》。为加强对工会经费企业所得税税前扣除的管理，现就工会经费税前扣除凭据问题公告如下：一、自2010年7月1日起，企业拨缴的职工工会经费，不超过工资薪金总额2%的部分，凭工会组织开具的《工会经费收入专用收据》在企业所得税税前扣除。二、《国家税务总局关于工会经费税前扣除问题的通知》（国税函[2000]678号）同时废止。”摘自《关于工会经费企业所得税税前扣除凭据问题的公告》（国家税务总局公告2010年第24号）10©2010阚振芳版权所有七、关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收处理融资性售后回租业务是指承租方以融资为目的将资产出售给经批准从事融资租赁业务的企业后，又将该项资产从该融资租赁企业租回的行为。融资性售后回租业务中承租方出售资产时，资产所有权以及与资产所有权有关的全部报酬和风险并未完全转移。一、增值税和营业税根据现行增值税和营业税有关规定，融资性售后回租业务中承租方出售资产的行为，不属于增值税和营业税征收范围，不征收增值税和营业税。二、企业所得税根据现行企业所得税法及有关收入确定规定，融资性售后回租业务中，承租人出售资产的行为，不确认为销售收入，对融资性租赁的资产，仍按承租人出售前原账面价值作为计税基础计提折旧。租赁期间，承租人支付的属于融资利息的部分，作为企业财务费用在税前扣除。摘自《关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告》（国家税务总局公告〔2010〕13号）。11©2010阚振芳版权所有八、关于查增应纳税所得额弥补以前年度亏损处理一、根据《中华人民共和国企业所得税法》（以下简称企业所得税法）第五条的规定，税务机关对企业以前年度纳税情况进行检查时调增的应纳税所得额，凡企业以前年度发生亏损、且该亏损属于企业所得税法规定允许弥补的，应允许调增的应纳税所得额弥补该亏损。弥补该亏损后仍有余额的，按照企业所得税法规定计算缴纳企业所得税。对检查调增的应纳税所得额应根据其情节，依照《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定进行处理或处罚。二、本规定自2010年12月1日开始执行。以前（含2008年度之前）没有处理的事项，按本规定执行。摘自《关于查增应纳税所得额弥补以前年度亏损处理问题的公告》（国家税务总局公告2010年第20号）。12©2010阚振芳版权所有九、关于注销前由于预征土地增值税导致多缴企业所得税的退税问题一、房地产开发企业（以下简称企业）按规定对开发项目进行土地增值税清算后，在向税务机关申请办理注销税务登记时，如注销当年汇算清缴出现亏损，应按照以下方法计算出（一）企业整个项目缴纳的土地增值税总额，应按照项目开发各年度实现的项目销售收入各年度应分摊的土地增值税=土地增值税总额×（项目年度销售收入÷整个项目销售收入总本公告所称销售收入包括视同销售房地产的收入,但不包括企业销售的增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅的销售收入。（二）项目开发各年度应分摊的土地增值税减去该年度已经税前扣除的土地增值税后，余额属于当年应补充扣除的土地增值税；企业应调整当年度的应纳税所得额，并按规定计算当年度应退的企业所得税税款；当年度已缴纳的企业所得税税款不足退税的，应作为亏损（三）企业对项目进行土地增值税清算的当年，由于按照上述方法进行土地增值税分摊调（四）企业按上述方法计算的累计退税额，不得超过其在项目开发各年度累计实际缴纳的13©2010阚振芳版权所有九、关于注销前由于预征土地增值税导致多缴企业所得税的退税问题二、企业在申请退税时，应向主管税务机关提供书面材料证明应退企业所得税款的计算过程，包括企业整个项目缴纳的土地增值税总额、整个项目销售收入总额、项目年度销售收入、各年度应分摊的土地增值税和已经税前扣除的土地增值税、各年度的适用税率等。三、企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，在向税务机关申请办理注销税务登记时，如注销当年汇算清缴出现亏损，但土地增值税清算当年未出现亏损，或尽管土地增值税清算当年出现亏损，但在注销之前年度已按税法规定弥补完毕主管税务机关应结合企业土地增值税清算年度至注销年度之间的汇算清缴情况，摘自《关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告》（国家税务总局公告2010年第29号）。14©2010阚振芳版权所有十、国家税务总局关于企业股权投资损失所得税处理问题的公告（2010年第6号）根据《中华人民共和国企业所得税法》第八条及其有关规定，现就企业股权投资损失所得税处理问题公告如下：一、企业对外进行权益性（以下简称股权）投资所发生的损失，在经确认的损失发生年度，作为企业损失在计算企业应纳税所得额时一次性扣除。二、本规定自2010年1月1日起执行。本规定发布以前，企业发生的尚未处理的股权投资损失，按照本规定，准予在2010年度一次性扣除。15©2010阚振芳版权所有十一、完工的成本处理、成本与配套计提31号文件几项目计提（一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。（三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。16©2010阚振芳版权所有十二、房地产开发企业开发品完工年度提示开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。有完工及未完工填报技巧预收收入与基数填报完工时间选择17©2010阚振芳版权所有1、企业所得税重点提示2、土地增值税清算（简单介绍）3、企业提问讲解4、分阶段财税实务筹划检查串讲5、现场问题解答18©2010阚振芳版权所有国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）。对尚未预征或暂缓预征的地区，应切实按照税收法律法规开展预征，确保土地增值税在预征阶段及时、充分发挥调节作用。土地增值税清算是纳税人应尽的法定义务。组织土地增值税清算工作是实现土地增值税调控功能的关键环节。各级税务机关要克服畏难情绪，切实加强土地增值税清算工作。要按照《土地增值税清算管理规程》的要求，结合本地实际，进一步细化操作办法，完善清算流程，严格审核房地产开发项目的收入和扣除项目，提升清算水平。有条件的地区，要充分发挥中介机构作用，提高清算效率。各地税务师管理中心要配合当地税务机关加强对中介机构的管理，对清算中弄虚作假的中介机构进行严肃惩治。19©2010阚振芳版权所有国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知各级税务机关要全面开展土地增值税清算审核工作。要对已经达到清算条件的项目，全面进行梳理、统计，制定切实可行的工作计划，提出清算进度的具体指标；要加强土地增值税税收法规和政策的宣传辅导，加强纳税服务，要求企业及时依法进行清算，按照《土地增值税清算管理规程》的规定和时限进行申报；对未按照税收法律法规要求及时进行清算的纳税人，要依法进行处罚；对审核中发现重大疑点的，要及时移交税务稽查部门进行稽查；对涉及偷逃土地增值税税款的重大稽查案件要及时向社会公布案件处理情况。各级税务机关要将全面推进工作和重点清算审核结合起来，按照国发[2010]