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房地产企业的税收以及税收筹划2一、概述•中国税制–流转税和所得税–对生产和销售货物征收的是增值税、消费税；对劳务和销售、转让不动产征收营业税；对收入征收企业所得税、个人所得税；附加税，城建和教育附加（在营业税基础上征收）；针对进出口征收关税；特定征收：交通工具（车辆购置税、车船税）、房地产（土地增值税、房产税、契税、城镇土地使用税）–涉及房地产：土地增值税、营业税和附加税、企业所得税、房产税、契税、城镇土地使用税3一、概述–流转税：增值税、消费税–一、增值税的概念–增值税是对单位和个人生产经营过程中取得的增值额为课税对象征收的一种税。–1．增值税的性质：属于流转税性质的税种。–（1）以全部流转额为计税销售额，还同时实行税款抵扣制度。是一种只就“未税流转额”征税的新型流转税。–（2）按产品或行业实行比例税率，作用在于广泛征集财政收入，而不是调节收入差距。–2．增值税的计税原理–（1）按全部销售额计算税款，但只对货物或劳务价值中新增价值部分征税。–（2）实行税款抵扣制度，对以前环节已纳税款予以扣除。–（3）税款随着货物的销售逐环节转移，最终消费者是全部税款的承担者，纳税人与负税人相分离。–（4）增值税与其他流转税的配合一般有两种模式：–交叉征税（或称双层次征收）模式。如增值税与消费税。–平行征收模式。如增值税与营业税。–3、纳税人：增值税纳税人的基本规定凡在中华人民共和国境内销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税义务人。–4一、概述•税的分类•二、消费税•是最重要的中央税，是对特定消费品的特定消费行为征收的一种税。目的是对消费产品进行控制和调节。•生产、委托加工、进口、零售、应税消费品（各环节不重复征）。•价内税•应税消费品：烟、酒及酒精、化妆品、贵重首饰及珠宝玉石、鞭炮焰火、成品油、汽车轮胎、小汽车、摩托车、高尔夫球及球具、高档手表、游艇、木制一次性筷子、实木地板•5三、营业税•三、营业税•营业税是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人所取得的营业额征收的一种商品与劳务税。•特点：•1、比较其他税：•与增值税：营业税针对劳务，增值税针对货物。混合时根据具体情况区分进行征收。平行征税，都是价外税。•与所得税：营业税是计算企业所得税应纳税所得额时可以扣除的税金（即可在企业所得税前扣除）。•2、分行业来交，一般以营业额全额为计税依据：建筑业、金融保险业、邮电通信业、服务业、转让无形资产、销售不动产。•6三、营业税•不动产销售的营业税•本税目征税范围包括：销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物。•1、“三权”转让：（1）所有权转让（2）有限产权转让（3）永久使用权转让•2、销售其他土地附着物，如树木、庄稼、花草等，连同不动产和土地使用权一并转让的，比照销售不动产征税。（房、地、产不拆分）•以不动产投资入股，参与接收投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征收营业税。在投资后转让股权的，也不征收营业税。•外商投资企业和外国企业：（1）处置债权重置资产，不征收营业税；（2）处置股权重置资产（包括债转股方式处置）所取得的收入，不征收营业税；（3）处置其所拥有的实物重置资产，该项资产属于不动产的，征收营业税。•纳税人自建住房销售给本单位职工，属于销售不动产行为，应照章征收营业税。•销售不动产适用的营业税税率为5%。7三、营业税•销售不动产计税依据•包括纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费•1．单位和个人销售或转让其购置的或抵债所得的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。•2．对单位或个人将不动产无偿赠与他人，税务机关有权核定其计税营业额（无土地增值税）。•3．转让企业产权是整体转让企业资产、债权、债务及劳动力的行为，其转让价格不仅仅是由资产价值决定的，与企业销售不动产、转让无形资产的行为完全不同。因此。转让企业产权的行为不应征收营业税。•4、纳税人销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天；销售不动产，应当向不动产所在地主管税务机关申报纳税。8三、营业税•三、计税依据•纳税人销售不动产的营业额为纳税人销售不动产时从购买方取得的全部价款和价外费用（含货币、货物或其他经济利益）。•特殊规定：•1．单位和个人销售或转让其购置的或抵债所得的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。•2．对单位或个人将不动产无偿赠与他人，税务机关有权核定其计税营业额，其方法如下：•（1）按纳税人当月销售的同类不动产的平均价格核定。•（2）按纳税人最近时期销售的同类不动产的平均价格核定。•（3）按下列公式核定计税价格：•计税价格=营业成本或工程成本×（1+成本利润率）÷（1-营业税税率）•3．转让企业产权是整体转让企业资产、债权、债务及劳动力的行为，其转让价格不仅仅是由资产价值决定的，与企业销售不动产、转让无形资产的行为完全不同。因此。转让企业产权的行为不应征收营业税。9四、土地增值税•土地增值税一、定义：土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。二、核心概念：转让、有偿、增值额•（1）土地增值税只对转让国有土地使用权的行为课税。•对属于集体所有的土地，按现行规定须先由国家征用后才能转让。按次征收，每发生一次转让行为，就应根据每次取得的增值额来征税。其纳税时间和缴纳方法根据房地产转让情况而定。•由于土地使用权的出让方是国家，出让收入在性质上属于政府凭借所有权在土地一级市场上收取的租金，所以，政府出让土地的行为及取得的收入也不在土地增值税的征税之列。10四、土地增值税•（2）土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，不予征税。•具体地，不征土地增值税的房地产赠与行为包括以下两种情况•①房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为。•②房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为。•所说社会团体是指，中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会，以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。11四、土地增值税•二、核心概念：•（3）以转让房地产取得的增值额为征税对象••作为征税对象的增值额，是纳税人转让房地的收入减除税法规定准予扣除项目金额后的余额。•土地增值额=转让房地产取得的收入-规定的扣除项目金额•采用扣除法和评估法计算增值额•新开发产品，以纳税人转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的余额作为计税依据。•对旧房的转让，采用评估价格法（可以举例进行说明如何筹划）确定成本（以折旧系数调整评估值，以重置成本调整），计征土地增值税。12四、土地增值税•三、征税范围：•（一）财税字[1995]48号，1995年5月25日）•(1)、投资联营：以房地产作价投资或联营，将房地产转到被投资、联营企业时，暂免征收土地增值税；（投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税）。•(2)、合作建房：一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的暂免征收土地增值税；（建成后转让的，应征收土地增值税）•（3）、企业兼并：被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。•（4）、个人交换：个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。•（5）、不能分别核算增值额：纳税人既建普通住宅，又搞其他房地产开发，应分别核算增值额，不分别核算增值额或不能准确核算的，不能享受《条例》第八条的优惠照顾。13四、土地增值税•（二）财税[2006]21号，2006年3月2日。•投资联营：对于以土地（房地产）作价进行投资入股或联营的，凡所投资联营的企业从事房地产开发的，或者房地产企业以其建造的商品房进行投资联营的，均不适用财税字[1995]48号，1995年5月25日）第一条暂免征收土地增值税的规定。•注意：按以上文件精神，房地产企业以土地使用权对房地产企业以外的其他企业进行投资可以享受免税照顾。•（三）国税函[2007]645号2007年6月14日）《国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》•土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。14四、土地增值税•二、征税范围：•（一）财税字[1995]48号，1995年5月25日）•(1)、投资联营：以房地产作价投资或联营，将房地产转到被投资、联营企业时，暂免征收土地增值税；（投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税）。•(2)、合作建房：一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的暂免征收土地增值税；（建成后转让的，应征收土地增值税）•（3）、企业兼并：被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。•（4）、个人交换：个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。•（5）、不能分别核算增值额：纳税人既建普通住宅，又搞其他房地产开发，应分别核算增值额，不分别核算增值额或不能准确核算的，不能享受《条例》第八条的优惠照顾。•（二）财税[2006]21号，2006年3月2日。•投资联营：对于以土地（房地产）作价进行投资入股或联营的，凡所投资联营的企业从事房地产开发的，或者房地产企业以其建造的商品房进行投资联营的，均不适用财税字[1995]48号，1995年5月25日）第一条暂免征收土地增值税的规定。•注意：按以上文件精神，房地产企业以土地使用权对房地产企业以外的其他企业进行投资可以享受免税照顾。15四、土地增值税•（四）其他不征税项目。•根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则，可以判定，转让集体土地、委托代建房屋、以房地产或土地使用权抵押或典当、建设经济适用房(增值率不超过20%时），不征土地增值税。16四、土地增值税••土地增值税实行四级超率累进税率。增值额越大，增值比率越高，税率越高。级数增值额与扣除项目金额的比率税率（%）速算扣除系数（%）•1不超过50%的部分300•2超过50%~100%的部分405•3超过100%~200%的部分5015•4超过200%的部分603517四、土地增值税•五、如何计算增值额：•土地增值额=转让房地产取得的收入-规定的扣除项目金额•（一）收入：房产转让协议中的金额。•（二）可扣除项目：•a.房地产开发企业、非房地产开发企业可扣除项目：–（1）取得土地使用权所支付的金额。–（2）房地产开发成本。–（3）房地产开发费用。–（4）与转让房地产有关的税金。房地产开发企业缴纳的印花税因已列入管理费用中，故在此不允许扣除。非房地产开发企业缴纳的印花税（按产权转移书据所载金额的5‰贴花）允许在此扣除。–（5）附加费用的扣除。从事房地产开发的纳税人可加计扣除=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×20%b.从事旧房交易的纳税人可扣除项目：–（1）旧房及建筑物的评估价格。–（2）转让过程中涉及的土地购置费用。–（3）转让过程中的相关税金。18四、土地增值税（三）确定增值额的扣除项目及其金额（针对开发产品）–（1）取得土地使用权所支付的金额–土地出让金、地价款。–（2