搜索
小组成员：MF1102381李伟MF1102387汪钦MF1102394徐心依MF1102395姚渊MF1102396张乃璇房地产行业的业务环节及其会计、税务处理研究房地产行业概述房地产项目的简单开发流程立项售后服务或运营寻找合作伙伴项目终止竞标土地成功签订土地出让合同项目设计项目施工成功失败可行性研究失败失败办理土地证竣工交付销售或经营房地产行业业务阶段取得土地环节设计施工环节房产销售环节房产自用（租赁）环节房地产项目清算环节计税成本核算的原则计税成本是指企业在开发、建造开发产品（包括固定资产，下同）过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。开发产品计税成本的内容计税成本征地及拆补费前期工程费建安工程费基建费公共配套费开发间接费计税成本核算的原则成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。成本对象的确定应遵循以下六个原则：可否销售、分类归集、功能区分、定价差异、成本差异、权益区分企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象。会计账户设置“开发成本”账户“开发成本”账户核算房地产开发企业在土地、房屋、配套设施的开发过程中发生各项费用。该账户应按开发成本的内容设置土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费用等二级明细账户。会计账户设置“开发间接费”账户该科目核算无法直接归集到特定开发项目而有待进一步分配的成本，如可资本化的借款费用、为多个开发项目进行的基建费等。“库存商品”账户该科目核算已开发完成并验收合格的开发项目的成本。土地竞标时的账务处理正常情况下，房地产企业获得土地的过程是这样的：先交纳竞拍保证金，等竞拍成功了转作土地出让金，最后根据土地出让合同规定的付款时间支付剩余的土地款。会计应该如下做账：1、支付竞拍保证金借：其他应收款---国土资源局贷：银行存款土地竞标时的账务处理2、竞拍成功后借：预付账款---国土资源局贷：其他应收款---国土资源局3、支付剩余的土地出让金、契税借：预付账款—国土资源局贷：银行存款4、房地产企业开发商品房转入存货借：开发成本—土地出让及拆迁补偿费贷：预付账款—国土资源局取得土地时缴纳的税种•签订土地受让合同的当天发生纳税义务•以受让价格的3%~5%计征，江苏为3%契税•签订土地受让合同的当天发生纳税义务•按合同所载金额的0.5‰贴花印花税•从取得土地使用权之日次月起每年计征•宁、苏、锡、常、镇为每平方米3~10元城镇土地使用税•在占用耕地环节一次课征•江苏地区按照每平方米20~45元计征耕地占用税项目开发成本核算土地征用及拆迁补偿费支付土地出让金及拆迁费：借：开发成本—A项目—土地征用及拆迁贷：银行存款土地征用时交纳契税（3%）和耕地占用税（江苏为20~45元每平方米）及相关费用计入项目成本：借：开发成本—A项目—土地征用及拆迁贷：银行存款计提印花税（0.05%）：借：管理费用—税金—印花税贷：应交税费—印花税计提城镇土地使用税（江苏为每平方米2.5元至10元）借：管理费用—税金—土地使用税贷：应交税费—应交土地使用税资本化支出与费用化支出的划分借款费用同时满足下列条件的，才能开始资本化：资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；借款费用已经发生；为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。资本化支出与费用化支出的划分在每月或每季末计提贷款利息时，按照资本化和费用化的利息额，分别计入开发成本和财务费用科目：借：开发成本——某项目财务费用贷：应付利息施工期间发生成本的账务处理房地产企业一般将建筑工程的施工发包给专业的建筑公司，定期（每月、每季或按照合同规定的工程进度）与其结算工程成本，并在竣工时进行决算。在成本发生时，应做如下分录：借：开发成本—A项目—前期工程费—基建工程费—建安工程费—公共设施费开发成本—B项目—……开发间接费贷：银行存款应付账款项目成本的分配在分配间接开发费用时，具体分配方法可按规定选择下列中的一种：（一）占地面积法。指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。（二）建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。项目成本的会计处理选择一种方法分配间接开发费用借：开发成本—A项目—开发间接费—B项目—开发间接费贷：开发间接费项目成本的会计处理若本期A项目完工，则结转项目成本借：库存商品—A项目贷：开发成本—A项目—土地征用及拆补—前期工程费—基建工程费—建安工程费—公共设施费—开发间接费企业计税成本核算的一般程序已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用，应按分别建立明细台帐，待开发产品完工后再予结算。现售和预售商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为；商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。开工建设取得预售许可证&土地使用权证书取得房地产权证预售期房阶段竣工验收合格&土地使用权证书现售阶段营业税、预征土地增值税、企业所得税企业所得税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、印花税交付购房者现售阶段预售阶段示意图预售阶段涉及的税种营业税城建税与教育费附加预缴土地增值税企业所得税印花税预售阶段会计处理收到期房房款时：借：银行存款贷：预收账款预售商品房时承购人交纳的定金，可以通过“其他应付款”或“预收账款”账户核算，不论财务上如何核算，房地产开发企业收取定金都应缴纳营业税金及附加。但是诚意金及订金，由于尚未签订购房合同，不缴纳营业税金及附加。营业税的处理房地产企业是营业税纳税义务人《中华人民共和国营业税暂行条例》（国务院令第540号）第一条规定：在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税。营业税的处理——相关法规根据《营业税暂行条例实施细则》财政部令[2008]第052号第二十五条规定：纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其他纳税义务发生时间为收到预收款的当天。因此当房地产开发企业预售房屋收到预收款项时，应计算并缴纳营业税。营业税的处理——计税依据即为纳税人的营业额，包括纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。应纳营业税＝收到的预收款项×5％注：房地产开发企业销售不动产向购房者收取的定金、违约金、赔偿金、延期付款利息等价外费用，均应该按照规定缴纳营业税营业税的处理——会计处理借：营业税金及附加贷：应交税费——应交营业税同时计算城建税（营业税额的7%）及教育费附加（营业税额的3%）借：营业税金及附加贷：应交税费——应交城建税应交税费——应交教育费附加土地增值税的处理明确征税对象和范围：《土地增值税暂行条例》规定：“土地增值税是对转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。”《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条明确规定：“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。”土地增值税的处理——会计处理预征土地增值税借：待摊费用——预缴土地增值税贷：应交税费——应交土地增值税实际缴纳时借：应交税费——应交土地增值税贷：银行存款企业所得税的处理——收入的确定《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题》（国税发[2009]31号）第六条规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。预收收入负有纳税义务企业所得税的处理——预收收入的确定关于预收收入应纳税所得额的计算：国税发[2009]31号第九条规定：“企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。”企业所得税的处理——税前扣除问题1、月度或季度申报时，不得扣除。《国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》（国税函[2008]299号）规定，房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。企业所得税的处理——税前扣除问题2、年度所得税汇算清缴时，可以扣除。将毛利额扣除相应的税金及其费用才变成所得额。因此，在年度企业所得税汇算清缴时，与预计收入相匹配的税金、附加及相关费用应该予以扣除。取得销售未完工开发产品在进行企业所得税季（或月）度预缴时应进行如下处理首先，计算销售未完工开发产品的预计毛利额销售未完工开发产品的预计毛利额=销售未完工开发产品取得的收进×预计税毛利率其次，把预计毛利额并进当期应纳税所得额。实际利润额=会计利润总额－以前年度待弥补亏损－不征税收进－免税收进＋预计利润额。当期应纳所得税额=实际利润额×适用税率企业所得税的处理——会计处理国税发[2009]31号第十二条规定：“企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。”借：所得税费用[（预售业务毛利-预交营业税及附加-预交土地增值税）*25%]贷：应交税费——应交企业所得税企业所得税的处理—涉税会计处理《企业会计准则》对预售业务不确认收入，而税法规定取得预收款项时应交所得税，从而产生可抵扣的暂时性差异。房地产企业应确认递延所得税资产，根据预收账款的账面价值和计税基础产生的可抵扣暂时性差异计算出递延所得税资产：借：递延所得税资产贷：所得税费用同时调整该年度的应纳税额。现售阶段涉及的税种企业所得税城镇土地使用税土地增值税房产税印花税房屋竣工并交付给购买方时：借：预收账款贷：主营业务收入同时结转开发产品成本借：主营业务成本贷：开发产品现售阶段会计处理开发产品已达到交付条件，房地产企业向业主交付房产，财务处理上结转销售收入和销售成本企业所得税——完工时的税务处理纳税人应注意开发产品是否符合完工条件，如达到完工条件，应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，年度企业所得税汇算清缴时，实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额作纳税调整。（国税发[2009]31号）完工条件的判断（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。（二）开发产品已开始投入使用。（三）开发产品已取得了初始产权证明。城镇土地使用税的处理《国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》国税函〔2007〕645号规定：只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应