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课程需求来自税收征管实践源自房地产企业的特殊性课程提纲1、房地产企业纳税评估现状2、房地产企业涉税事项追踪3、房地产企业最新税收政策解读4、房地产企业纳税评估的方法5、典型案例分析一、房地产企业纳税评估现状1、什么是房地产企业纳税评估？纳税评估是税务机关根据纳税人报送的纳税申报资料，以及日常掌握的各种涉税信息资料，按照一定的程序、方法，运用一定的手段和方法，对纳税人在一定期间内履行纳税义务的情况及有关涉税事项，进行系统的审核、分析、确认和评价，及时发现、纠正和处理纳税申报行为中的异常情况，促使纳税人依法申报纳税的管理活动。2、房地产企业纳税评估现状（1）普遍将年度评估和项目评估对立（企业所得税纳税人按年进行纳税评估）（2）缺乏统一的可信的同业纳税评估指标峰值造成纳税评估=税务检查（3）房地产企业基本信息档案缺乏。（4）收集第三方信息的途径不畅。（5）房地产税收政策宣传少、业务培训不到位。（表现为内部和外部两方面）（6）存在疏与管理，淡化责任的行政不作为现象。二、房地产企业项目开发流程（一）房地产企业经营的特点1、房地产行业性特点明显，主要表现为开发经营周期长，收入和成本费用难以逐年、逐项目准确划分结算，还有连年滚动开发项目2、另涉及环节多，经营内容繁杂，计算复杂，根据权威人士在房地产业的操作经验，将我国地产开发的程序分为300多项。（二）开发阶段1、开工前期2、组织施工期3、预售期和产权转移期4、竣工结算期立项审批规划审批施工审批销售审批竣工结算产权审批审批事项（三）开发项目流程项目开发流程图三、房地产企业涉税会计处理实务房地产企业会计制度的变迁房地产开发企业开发成本的核算房地产企业会计制度的变迁从1993年7月1日开始：房地产开发企业开始执行《房地产开发企业会计制度》。从1997年开始，财政部发布了一系列具体会计准则，如：《收入》、《存货》、《债务重组》、《非货币性交易》等16项。2001年1月1日开始，股份制房地产开发企业开始执行《企业会计制度》。2005年1月1日开始，小规模房地产开发企业开始执行《小企业会计制度》。2007年1月1日开始，上市的房地产企业开始执行《存货》、《长期股权投资》、《投资性房地产》等38项具体会计准则，并鼓励其他类型企业执行新准则。传统的会计科目资产类：“采购保管费”、“库存材料”、“库存设备“开发产品”、“分期收款发出商品”、“出租开发产品”、“周转房”成本类：“开发成本”、“开发间接费用”损益类：“经营收入”、“其他业务收入”、“经营成本”、“其他业务支出”“经营税金及附加”、“销售费用”“管理费用”、财务费用“等房地产开发企业开发成本的核算（一）开发产品成本的种类（内容）1、土地开发成本2、房屋开发成本3、配套设施开发成本4、代建工程开发成本。开发成本核算项目（二）开发产品成本项目1、土地征用及拆迁补偿费2、前期工程费3、基础设施费4、建筑安装工程费5、配套设施费6、开发间接费费用项目土地征用及拆迁补偿费前期工程费基础设施费建筑安装工程费配套设施费开发间接费费用内容土地出让金或征地费，城市建设配套费，拆迁安置补偿费、契税等前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及场地平整等费用支出直接为商品房配套建设的道路、供水、供电、供气、排污、排洪、照明、绿化、环卫等公共基础设施费用住宅土建（含桩基）工程费、安装设备费、水电安装工程费及附属工程费列入建筑安装施工图预算项目，与主体房屋相配套的非营业性和不归房产企业所有的公共配套设施费用房地产开发企业内部独立核算单位在开发现场组织管理开发产品而发生的各项费用（含利息支出）成本核算对象房屋的成本核算对象，应结合开发地点、用途、结构、装修、层高、施工队伍等因素加以确定：一般房屋开发项目，以每一独立编制设计概(预)算，或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象。开发成本核算程序分配开发间接费用（“开发间接费用”转入“开发成本”）分配或预提配套设施开发费（计入“开发成本”）计算并结转已完开发产品实际成本（转入“开发产品”）将开发产品实际成本转出（转入“主营业务成本”）关注预提配套费用与税法的区别归集开发产品费用（计入“开发成本”）四、房地产企业最新税收政策解读关注：（一）房地产企业所得税征管政策之变化：国税发[2009]31号（二）新营业税暂行条例及其实施细则国务院540号令、财政部第52号令（三）关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知国税发〔2006〕187号（一）解读房地产所得税的新31号文变化有：1、统一内外资房地产企业所得税政策2、改变预缴方法，降低预计毛利率销售未完工开发产品的计税毛利率的调整鉴于房地产开发经营市场的特点，“新31号文”对企业销售未完工开发产品的计税毛利率分别比“原31号文”降低了5个百分点，低计税毛利率一档增加了“限价房和危改房”开发产品。关注2008年初的国税函[2008]299号文3、实务操作更加简便易行（1）税收政策与会计准则更加趋同①非货币性交易：接受土地使用权的开发方确认土地使用权成本的方法②借款费用③开发产品转资计提折旧有限制：开发产品转为自用的，实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。（2）计税成本的核算原则及方法更加细化，便于操作国税发[2009]31号文对计税成本对象的确定原则、计税成本支出的内容、成本核算的一般程序等方面进行了更加具体的规定，使房地产企业计税成本在实务工作中的核算有章可循，有法可依。4、政策规定更趋合理化（1）开发产品销售收入的实现的确认在销售收入实现的确认上，“新31号文”规定：“企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现”。（2）明确自用开发产品不再视同销售当然这也是与新的《企业所得税法》配套的一个规定，新法施行法人税制，对于开发产品在企业内部的转移或用于出租、自营等情况不再视同销售；同时该条也遵循了国税函[2008]828号文的规定。（3）允许预提成本及费用国税发[2009]31号文规定：出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。对于公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。文件还规定，应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。这里的物业完善费用是指按规定应由房地产企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。（二）新营业税暂行条例及实施细则一、对房地产开发企业代收款的征税问题细则第十三条条例第五条所称价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：（一）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；（二）收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；（三）所收款项全额上缴财政。二、销售不动产应缴纳营业税纳税义务发生时间暂行条例第十二条营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。细则第二十四条条例第十二条所称收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。条例第十二条所称取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。抵债的房产何时缴纳营业税？---仍不明晰第二十五条纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。解决了以前分期收款销售不动产营业税政策的空白五、房地产企业纳税评估的方法纳税评估基本流程图-链接关注企业所得税的纳税评估方法（一）纳税评估指标1、通用指标A、主营业务收入所得税负担率主营业务收入所得税负担率＝应纳所得税额÷主营业务收入×100%B、主营业务利润所得税负担率主营业务利润所得税负担率＝应纳所得税额÷主营业务利润×100%C、主营业务收入成本率主营业务收入成本率＝主营业务成本÷主营业务收入×100%D、主营业务收入费用率主营业务收入费用率＝主营业务费用÷主营业务收入×100%E、成本费用率成本费用率=期间费用÷主营业务成本×100%F、主营业务毛利率主营业务毛利率=（主营业务收入-主营业务成本－营业税金及附加）÷主营业务收入×100%上述指标设定预警值，并与预警值对照，与当地同行业同期相比，如果低于预定值，企业可能存在销售未计收入、多列成本费用、扩大税前扣除范围等问题，应作进一步分析。G、各项建造成本占开发产品总成本的比率单项建造成本占开发产品总成本的比率＝单项建造成本÷开发产品总成本×100％1.土地征用及拆迁费占开发产品总成本比率2.前期工程费占开发产品总成本比率3.建筑安装工程费占开发产品总成本比率4.基础设施建设费占开发产品总成本比率5.公共配套设施费占开发产品总成本比率6.开发间接费用占开发产品总成本比率据权威人士测算房地产销售毛利大多在20%--30%,土建成本大致在1000—2000元之间.2、特性指标的分析（1）收入指标分析①按照开发项目缴纳的税收分析开发企业销售额开发产品的销售额＝该项目缴纳的契税额÷契税征收率＝该项目缴纳的营业税额÷营业税征收率说明：查找并发现已售产品可能存在未及时结转或隐瞒销售收入问题。②按照开发企业“现金流量表”的现金流量分析当期预售收入预售收入流入量＝经营性资金流入量－销售收入资金流入量－收到的税费返还说明：查找并发现可能存在视同销售未申报纳税、未按规定核算预售收入和未及时结转完工产品销售收入，以及通过往来科目隐瞒上述三项收入。③按照成本结转额分析销售收入销售收入＝销售成本结转额×（1＋销售利润率＋营业税率）说明：查找并发现可能存在结转销售成本与销售收入不匹配，隐瞒收入；本公式中销售利润率可为本地区行业或被评估企业的销售利润率。（2）开发产品成本分析①按照销售收入分析销售成本实际结转的销售成本＝销售收入÷平均销售价格×单位建设成本说明：查找并发现可能存在收入与成本结转不匹配，多结转成本。②按照项目销售利润率分析销售成本销售成本＝销售收入÷（1＋销售利润率＋营业税率）说明：查找并发现可能存在未按规定结转成本；本公式中销售利润率可为本地区行业或被评估企业的销售利润率。（3）开发产品的期间费用分析单项费用率＝单项费用÷期间费用×100％①财务费用率②管理费用率③销售费用率说明：查找并发现可能存在开发产品的财务费用未按规定资本化，进入当期费用直接税前扣除问题;管理费用、销售费用为按规定税前扣除。各单项指标可参照本地区房地产行业平均水平进行分析。（二）纳税评估的重点1、预收账款不按规定申报纳税。房地产开发企业常常将开发产品的预售收入挂在“其他应付款”、“应付帐款”等往来帐户上，不按照规定申报纳税。2、故意拖延将预收款转为销售收入的时间。3、视同销售行为不按规定申报纳税。房地产开发企业将开发产品转作固定资产或（新31号文取消了）用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，不按规定确认收入（或利润）的实现。4、不按规定进行成本结转、费用分摊。房地产开发企业常常通过多计单位开发产品成本，将应在多个期间分摊的费用直接在当期列支等方式，多结转产品销售成本、多列支期间费用，少缴或滞后缴纳企业所得税。5、混项目、混年度调节利润。房地产开发企业将多个开发项目开发成本混在一起，通过调剂单个项目的成本来调节项目利润和年度利润的实现，少缴或滞后缴纳企业所得税。6、出租开发