房地产企业计税成本的扣除变化分析

房地产企业计税成本的扣除变化分析（与开发成本不同）（一）计税成本的含义（二）计税成本对象（三）计税成本项目（四）计税成本核算的一般程序（五）计税成本核算要求（六）以非货币交易方式取得土地使用权成本的确定（七）预提费用的处理（八）停车场所的处理（九）结算计税成本的凭证问题（十）计税成本的结算期限（一）计税成本的含义（第二十五条）计税成本是指在开发、建造开发产品过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。与开发成本的区别：◇归集依据不同，前者为税收政策，后者为会计制度与准则从金额上讲，一般说来后者大于前者◇从所得税汇算清缴角度看，计税成本是唯一的，会计处理与税收政策不一致，应该作相应调整（二）计税成本对象的确定（1）含义：指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。计税成本对象与成本核算对象的定义是不同的，两者的确认原则是有差异的（2）计税成本对象确定原则A.可否销售原则☆B.分类归集原则C.功能区分原则D.定价差异原则E.成本差异原则F.权益区分原则（三）、计税成本项目（第二十七条）（1）土地征用费及拆迁补偿费指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。房地产企业土地使用税是否计入成本？关键在于对房地产企业拥有的土地认定为存货,还是认定为无形资产(或固定资产)。国税发[2004]100号文规定“除经批准开发建设经济适用房的用地外，对各类房地产开发用地一律不得减免城镇土地使用税。”房地产企业交的土地使用税是计入成本应是合理的。计入成本对征收土地增值税不利，一些主管税务机关就出台对征税有利的解释，这样可以一可以增加税收，二可以避免执法风险。争论焦点：《企业会计准则－应用指南》附录－会计科目和主要账务处理：2221应交税费企业按规定计算应交的房产税、土地使用税、车船使用税、矿产资源补偿费，借记“管理费用”科目，贷记本科目。实际交纳时，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。河北国税房地产土地使用税是计入成本还是计入期间费用？（国税发[2009]31号）第二十七条规定：（一）土地征用费及拆迁补偿费。土地征用费及拆迁补偿费指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、等”所以，根据上述规定，你企业缴纳的土地使用税应计入开发产品的计税成本。国税不管土地增值税。房地产开发企业的土地使用税是否可计入开发成本？湖南省地方税务局答：不可以计入开发成本。根据《房地产开发企业会计制度》（93）财会字第02号中对房地产企业的土地使用税是这样规定的：月份终了，企业计算出当月应交纳的房产税、车船使用税和土地使用税，借记“管理费用”科目，新的企业会计准则在应用指南中也是规定直接计入当年损益的。房地产行业土地使用税记帐方法等企业会计制度财会[2000]25号第一百零四条(二)管理费用，是指企业为组织和管理企业生产经营所发生的管理费用，房产税、车船使用税、土地使用税、印花税。（2）前期工程费指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。（3）建筑安装工程费指开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。关注甲供材料问题，防止重复扣除指开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。（5）公共配套设施费指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。（6）开发间接费指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。房地产企业售楼处的建造费用以及样板房的装修费用是否应在开发成本中列支？答：按照国税发[2009]31号文件第二十七条第六款,房地产企业售楼处的建造费、样板房的装修费等作为项目营销设施建造费计入开发间接费处理。（四）计税成本核算的一般程序（第二十八条）1、合理确定计税成本对象2、严格按照计税成本项目的内容核算3、正确归集计税成本4、预提计税成本5、分配共同成本、开发间接费用6、分配已完工成本对象的计税成本7、计算并结转已销开发产品的计税成本1、合理确定计税成本对象履行报备手续，填报《房地产开发企业计税成本对象备案报告表》报主管税务机关成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意2、严格按照计税成本项目的内容核算企业必须严格按照６个计税成本项目的具体核算内容进行核算（1）土地征用费及拆迁补偿费（2）前期工程费（3）建筑安装工程费（4）基础设施建设费（5）公共配套设施费（6）开发间接费用3、正确归集计税成本对当期实际发生的各项支出：（1）按性质、经济用途及发生的地点、时间区进行整理归类（2）正确区分应计入成本对象的成本和期间费用4、预提计税成本按照办法三十二条的规定，正确预提未结算的工程款、未完成的公共配套设施成本以及报批报建费用、物业完善费用，并计入相关计税成本对象。依据：权责发生制原则国税发【2009】31号三十四条企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。注：票据的所属时间一般限定在三年以内，如果税率没有变化，直接计入实际取得当年，否则应当进行追溯调整预计工程成本第三十二条除以下几项预提(应付)费用外，计税成本均应为实际发生的成本。(一)出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。注：主要对应书面合同约定的付款期限没有届满的金额，不包括约定的付款期限已经届满但没有实际付款的金额，以及建设方提供的设备款。(二)公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。注：提供工程施工合同和建设工程规划备案材料（含造价工程师编制的预算造价）园林绿化属于基础设施，不包括在内(三)应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。注：房地产开发产品在建造过程中按照政府相关文件规定应该缴纳的，且有确定的金额或者有具体收取标准的各项费用。2010年度青岛企业所得税汇算清缴若干问题的公告房地产企业预提报批报建费用，应提供政府相关部门关于此项收费的文件规定，或者企业能够提供相关政府部门发出的缴费通知书。对于房地产企业预提税前扣除的报批报建费用，主管税务机关应纳入跟踪管理，对于按规定应缴纳但是超过3年仍未上交的，应计入当期应纳税所得额，以后年度实际支付时再准予税前扣除。5、分配共同成本、开发间接费用分配对象：共同成本、不能分清受益对象的开发间接费用选择“占地面积法”、“建筑面积法”、“直接成本法”、“预算造价法”等分配方法，分配归集至相关计税成本对象。6、分配已完工成本对象的计税成本通过上述（３）～（５）的步骤，已经将开发成本按照计税成本对象进行了归集。对已经归集的已完工成本对象应负担的成本费用，按已销开发产品、未销开发产品和固定资产之间进行分配，其中：应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除；未销开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再予扣除。分配依据：面积、单位面积计税成本例：某房地产开发企业2008年完工一幢商品房住宅楼（作为计税成本对象），可售面积8000㎡，结算单位面积计税成本3000元，2008年当年实现销售2000㎡；2009年发生应由该住宅楼承担的计税成本160万元，实现销售5000㎡。计算该企业2009年度税前扣除的已销开发产品计税成本1、2009年发生成本应调整单位面积计税成本＝1600000÷8000＝2002、调整后单位面积计税成本＝3000＋200＝32003、已销开发产品计税成本＝200×2000＋3200×5000＝16400000→（09年扣除）4、未销开发产品计税成本＝3200×1000＝3200000→今后实际销售时扣7、计算并结转已销开发产品的计税成本本期已完工成本对象（1）开发产品和固定资产并对其计税成本进行结算。（2）属于开发产品计税成本的，尚有以下步骤：A.计算确定可售单位面积计税成本B.计算已销、未销开发产品的计税成本C.已销开发产品的计税成本，在当期扣除；未销开发产品计税成本待其实际销售时再予扣除。未完工和尚未建造的成本对象通过分配对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用，应分别建立明细台帐，待开发产品完工后再予结算。（五）计税成本核算要求（第二十九条）（1）核算方法：制造成本法，非完全成本法◇制造成本法→在计算产品成本时,将全部成本费用划分为“制造成本”和“期间费用”两个部分.把与生产经营没有直接联系的“期间费用”直接在当期收入中扣除◇完全成本法是将企业在生产经营过程中所发生的所有费用全部分摊到产品成本中去形成产品的完全成本.两者差异：期间费用设置与否（2）核算要求：◇属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本→直接计入成本对象◇共同成本和不能分清负担对象的间接成本→按受益、配比原则分配（3）共同（间接）成本分配（第二十九条）A.占地面积法。该方法一般适用于土地成本的分配。指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。按开发方式分别计算：1.一次性开发某一成本对象应分摊土地成本=（某一成本对象占地面积÷全部成本对象占地总面积）×土地总成本2.分期开发的，应两次分配本期内全部成本对象应分摊土地成本=（本期全部成本对象占地面积÷开发用地总面积）×土地总成本某一成本对象应分摊土地成本=（某一成本对象占地面积÷本期全部成本对象占地面积）×本期内全部成本对象应分摊土地成本成本注意：本期全部成本对象占地面积：不含应由各期成本对象共同负担的占地面积（单独核算的公共配套设施）例：某房地产开发企业经立项开发一住宅小区，占地60000㎡，计划分三期开发，分别20000㎡，30000㎡，10000㎡，支付土地出让金50000万元，一期计划开发小高层住宅3幢和一个会所，分别占地面积6000㎡，6000㎡，6000㎡，2000㎡。计算：◇一期内全部成本对象应分摊土地成本=20000÷60000）×50000＝16667万元◇3幢小高层住宅应分别分摊土地成本＝（6000÷20000）×16667＝5000.1万元◇会所应分摊土地成本＝（2000÷20000）×16667＝1666.7万元B.建筑面积法。◇定义：指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。◇适用成本项目：单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施成本◇计算公式：一次性开发：某一成本对象应分摊的公共配套设施成本=（某一成本对象建筑面积÷全部成本对象建筑面积）×公共配套设施成本分期开发的，应两次分配：●本期内全部成本对象应分摊的公共配套设施成本＝（本期内成本对象建筑面积÷开发用地计划建筑面积）×公共配套设施成本●某一成本对象应分摊的公共配套设施成本=（某一成本对象建筑面积÷本期内成本对象总建筑面积）×本期内全部成本对象应分摊的公共配套设施成本C.直接成本法。◇定义：指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。◇适用成本项目：借款费用◇计算公式：某一成本对象应分摊的借款费用=（期内某一成本对象的直接开发成本÷期内全部成本对象直接开发成本）×本期