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房地产设计阶段成本控制“一分节省，一分利润”---本杰明·富兰克林Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklinYONG赵墉中国人居环境委员会专家委员ChinaHumanSettlementsBoardMember美国建筑师学会国际会员Intl.Assoc.AIA英国皇家建筑师学会联合会员RIBAAffiliateMember中国一级注册建筑师,建设部系统高级建筑师1stGradeRegisteredArchitect世界华人建筑师协会资深会员WorldAssociationofChineseArchitects1984年起从事建筑设计主持设计工程40余项，面积累计余300万平方米，长期活跃在国内外建筑界，目前涉猎高尚居住区，城市综合体、商业建筑、城市设计与景观规划等。当前课题：（1）建筑设计阶段的建设成本控制（2）绿色建筑低成本被动节能体系Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin有效建安成本设计过程增加施工过程增加细分建筑安装费WhereGoesYourMoney?统计数据表明，建筑安装费用中的83%是有效费用，另外的17%是被浪费的无效费用。在浪费的这些费用中，仅有大约十分之一有可能在施工过程中加以避免，而另外的90%发生在设计环节，再优秀的施工队伍也无力挽回。Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin建筑工程成本控制量化研究中心Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin建筑工程成本控制量化研究中心Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin成本控制八讲一．总图规划中的成本控制二．选择优秀设计团体，深入理解规范内涵三．成本控制不可极端，哪些成本省不得？四．再谈地下车库五．时间差法则：设计成本控制的最佳时机六．项目创新切忌过度七．结构设计成本控制八．建筑设计施工图优化的实施Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin一、总图规划中的成本控制1.规划设计阶段成本控制的宏观因素•成本、进度、品质关系处理•目标成本与产品品质标准确定•设计过程中实现成本优化与产品精细化方法2.规划阶段的成本优化与效果控制3.相关案例分析※案例1：建筑形式选择的成本元素※案例2：足尺模型规避修改的成本风险Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin地产项目的所谓品质就是在用户可能接触到的位置增加足够细节TheFormingOfAscendant.什么构成一个楼盘的品质？夫千尺以为势-其意在度，百尺以为形-其意在观，咫尺以为质-其意在品STREETVIEWApennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin千尺为势STREETVIEWApennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin千尺为势Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin千尺为势Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin百尺为形Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin百尺为形Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin咫尺为质Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin咫尺为质Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin咫尺为质三室三厅一厨两卫明厨明卫观景餐厅阳光房四季花厅户内建筑面积：108.77均摊后面积：123.33户型概念Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklinApennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin※建筑形式选择的成本要素以简约为特征的现代风格：低成本、中价位、高速度大屋顶为代表的中式风格：高成本、高价位、低速度文化符号点缀的后现代派：中成本、高价位、中速度精雕细研的欧美特色建筑：高成本、高价位、低速度※1:1物理模型研究规避修改的成本风险足尺规划模型展示组团关系足尺户型模型体验空间细节※规划设计案例Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin二、选择优秀设计团体，深入理解规范内涵※庸医误人与良言疗心的警示a)地下车库出口的防火卷帘b)外窗设计多大的玻璃扇(1.5)c)你的基础需要打桩吗？d)窗上口可以不做过梁吗？e)高层塔式住宅两个消防电梯为何更节约？f)十二层以上板楼需要设置多少部电梯？g)地下的基岩如何爆破最节约？※细分建筑师规范解读：高层板楼一部电梯设计要点Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklinApennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklinApennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklinApennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin高层民用建筑设计防火规范要点：联系廊示例Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklinApennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin全国细则北京市细则Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin全国细则北京市细则Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin北京市细则全国细则Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin全国细则北京市细则Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin强制性条文〉规范〉细则Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklinApennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin34个单元松石名第Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin细分建筑师——你愿意做建筑师吗？1.建筑设计取费的大致标准：•国际事务所3%工程总造价•国内设计院3%建安费88折、85折、80折、75折、6折、5折、、、•室内设计50~2000元/m22.“装饰就是罪恶，少就是多”的误解限额设计操作案例——北京××花园Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklinApennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin三、成本控制不可极端，哪些成本省不得？※谁是最好的木匠？1.三合土基坑回填与“水夯法”；2.石材与其做法类型、GRC的应用与品质感觉；3.省了一根雨水管之后；4.瓷砖与涂料的品质差异；5.铝板墙板材的厚度多少为宜？6.容积率-效益曲线11层板楼容积率-品质曲线0.000.501.001.502.002.503.00123456789101112131415161718综合品质容积率效益曲线Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin北方地区/主力户型：120平米11层板楼进深-容积率曲线00.511.522.5123456建筑进深(十米)容积率Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin北方地区/主力户型：120平米11层板楼进深-品质曲线051015202512345678910户型品质建筑进深Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin北方地区/主力户型：120平米Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin四、再谈地下车库设计1.车库布置在哪里更经济？总图1—多层总图2—高层总图3—混合体（“著名发型师马凯妻子的发型”）2.机械式立体停车库节约了什么？3.最经济的车库怎么做？Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin--中国人居委员会金牌试点宁波紫郡项目Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin规范解读Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin规范解读规范对自然通风的肯定及机械通风方式使用范围界定8.2自然排烟8.2.2.4需要排烟的房间可开启外窗面积不应小于该房间面积的2%。8.2.4排烟窗宜设置在上方，并应有方便开启的装置。Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin规范解读Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin规范解读规范对敞开式汽车库的界定Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin规范解读车库外墙面积的25%-车库出口面积之和约等于屋顶面积的3%规范认为：外墙通风口宜设置在外墙上部较高处或屋顶处。Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin规范解读Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin五、时间差法则：设计成本控制的最佳时机※1.开始施工图设计之前必做的工作---标准输入※2.项目设计的一般周期a)大型单栋建筑b)城市综合体c)居住小区※施工图审查公司的选择与沟通方法※施工图审查之前：经济性核查---引入监督机制※施工图审查之后：设计成本控制之施工图优化Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin※激励还是奖励？这是个问题！InspiritorReward?That’saQuestion!Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin六、项目切忌过度创新※1．“万科项目克隆法”在成本节约上的深远意义四季花城、情景洋房、V-House、a)地产项目创新切忌过度b)聪明的中国设计师失利的一个原因※2．与建筑师合作技巧，优秀建筑师的需求层次a)费用一定要高一点点b)精神需求高于物质：奖项、知名度、作品、另类作品……c)赞美你的建筑师vs.鞭打建筑师※3.请建筑师设计你的建筑（渔网、钓竿、下水）Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin设计沟通二段法则※正式合作之前：反复考证，精挑细选a)单位资质b)单位管理机制c)单位业绩+团队考察d)主持人阅历与经验e)专业负责人阅历与经验f)设计组成员沟通