房地产估价-5

1第五章成本法第一节成本法的基本理论第二节成本法的评估步骤第三节成本法应用举例2第一节成本法的基本理论一、成本法的概念成本法——以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需的各项必要费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金得出估价对象房地产价格的一种估价方法。采用成本逼近法估价求得的价格，称之为“积算价格”。实际成本----开发建造房地产实际耗费的成本；客观成本----能对增加房地产的效用起作用的成本。3二、理论依据——生产费用价值原理买方：愿意付出的价格重新建造成本，否则自己建造；卖方：愿意接受的价格已投入的成本，否则会亏本。共同点：价格=成本三、特点：1、适用范围的限制性，一般适用于新开发的房地产；2、成本高并不意味着效用和价格高；3、可为房地产投资者进行可行性分析提供重要依据。4四、适用范围适用于既无收益又无较多交易的房地产的估价，如学校、图书馆、医院、政府办公楼、部队、公房等公共建筑、设施的估价。尤其适用于新开发房地产的估价。5五、成本法的基本公式(一)新开发土地的成本法公式新开发土地价格=（土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益）×修正系数新开发土地价格=(土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润)×(1+土地增值收益率)×修正系数61、土地取得费——取得待开发土地所需的费用、税金等。根据取得土地的途径不同，土地取得费用分别为：•农地征用费（征用农村集体土地）•城市房屋拆迁安置补偿费（城市拆迁土地）•土地出让价格（土地使用权出让市场）•土地转让价格（土地使用权转让市场）72、土地开发费——在取得开发用地后进行土地开发所需的直接费用、税金等。•基础设施配套费——七通一平（通上水、通下水、通电、通讯、通气、通热、通路、平整地面）•公共事业建设配套费用——邮电、图书馆、学校、公园、绿地等设施费用•小区开发配套费83、投资利息（1）单利计算方法投资利息=全部预付资本×利率×计息期=土地取得费×利率×开发周期+土地开发费×利率×开发周期×0.5（2）复利计算方法投资利息=全部预付资本×[(1+利率)计息期-1]=土地取得费×[(1+利率)计息期-1]+土地开发费×[(1+利率)计息期×0.5-1]94、正常开发利润（1）采用投资利润率计算正常开发利润=全部预付资本×平均投资利润率=(土地取得费+土地开发费)×平均投资利润率（2）采用销售利润率计算正常开发利润=开发完成后的房地产价值×平均销售利润率105、土地增值收益土地增值收益——主要是由于土地的用途改变或土地功能变化而引起的，由于这种增值是土地所有权人允许改变土地用途或对土地增加投资而带来的，应归整个社会拥有。通常为10%-25%。土地增值收益=土地成本价格×土地增值收益率=(土地取得费用+土地开发费用+利息+利润+税费)×土地增值收益率116、土地价格修正•宗地个别因素修正•宗地使用年限修正•宗地内的开发和建设状况（生熟度）修正•市场资料比较修正•开发区某宗土地单价的计算12开发区某宗地单价=×宗地用途、区位等因素修正系数可转让土地面积比率开发区总面积正常开发利税开发区土地开发总费用取得开发区土地总费用13(二)新建房地产的成本法公式新建房地产价格=购置土地价格+建造建筑物价格购置土地价格=（土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益）×修正系数建造建筑物价格=直接成本+间接成本+正常利润1、购置土地价格：征地费用或拆迁补偿安置费用或出让价格；2、直接成本：新建建筑物的人工与材料成本支出；3、间接成本：人工与材料成本以外的其他支出；4、正常利润：按总成本的一定比例计算。14(三)旧有房地产的成本法公式旧有房地产价格=土地重新取得价格+旧有建筑物价格其中，旧有建筑物价格=建筑物重新购建价格-建筑物折旧旧有房地产价格=土地重新取得价格+建筑物重新购建价格-建筑物折旧必要时，还应扣除由于旧有建筑物的存在而导致的土地价值减损。15第二节成本法的评估步骤一、收集整理资料二、估算建筑物重新购建价格（重置价格或重建价格）重新购建价格——是在估价时点重新取得或重新开发、重新建造全新状态的估价对象所需的一切合理、必要的费用、税金和应该的利润之和。重新购建价格是指估价时点时的成本，但估价时点并非总是现在，也有可能是过去和将来；重新购建价格是客观的、社会一般的平均成本，即客观成本，不是个别企业或个人的实际耗费成本；建筑物重新购建价格是全新状态下的成本，未扣除折旧，土地重新取得成本是在估价时点状况下的取得价格。16（一）重置价格或重建价格的概念1、重置价格----重置成本，以估价时点当时的建筑材料、建筑技术与工艺等，重新建造与旧有建筑物具有同等效用的新建筑物的正常价格。2、重建价格----重建成本，以原有建筑材料、建筑技术与工艺、式样等，在估价时点重新建造与旧有建筑物完全相同的新建筑物的正常价格。——“复制”，只适用于有特殊保护价值的建筑物的估价。171、单位面积法2、单位体积法3、分部分项法4、工料测量法5、指数调整法（二）建筑物重新购建价格的求取方法18三、建筑物折旧（一）建筑物折旧的概念和原因建筑物损耗的表现：1、有形损耗----人工使用、自然力作用2、无形损耗----技术进步、消费观念变更周围环境状况改变建筑物贬值减价的原因：1、物质折旧----(1)自然老化(2)正常使用磨损(3)意外破坏损毁(4)延迟维修的损坏残存2、功能折旧----建筑物在功能方面的陈旧带来的减价3、经济折旧----建筑物本身以外的各种不利因素带来的减价19（二）建筑物折旧的求取方法1、耐用年限法2、实际观察法3、成新折扣法4、混合法•直线折旧法•余额递减法•年数合计法•偿债基金法201、直线折旧法(定额法)定义：假设建筑物在整个耐用年限内每年的折旧额相等。C--建筑物重新建造成本S--建筑物预计净残值R--建筑物残值率N--建筑物耐用年限V--建筑物估价时点价格Dt--建筑物第t年折旧额D--建筑物年平均折旧额d--建筑物年平均折旧率Et--建筑物经过t年后的折旧总额)1(511)(4)1()(312)1()(1tdCVNtRCNtSCCCVNtRCNtSCtDNRCNSCCDdNRCNSCDEEDttt：公式：公式：公式：公式：公式21定义：用同一固定折旧率乘以尚未折旧的建筑物的重新建造成本部分，计算每年的折旧额。2、余额递减折旧法dddEdDttttNNttCECVCCCRdDSddC111)1(111122*双倍余额递减法：NdNENDttttttCCVCNCNd2112121122123例：有一建筑物。建筑总面积100m2,经过年数10年，单位建筑面积的重置成本500元/m2，耐用年限30年，残值率5%。(1)试用直线折旧法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额和现值。(2)试用余额递减法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额和现值。24已知C=100×500=50000(元)R=5%,N=30,t=10(1)解：年折旧额D=C(1-R)/N=50000×(1-5%)/30=1583(元)折旧总额Et=C(1-R)t/N=50000×(1-5%)×10/30=15833(元)建筑物现值V=C[1-(1-R)t/N]=50000×[1-(1-5%)×10/30]=34167(元)(2)解：年折旧额Dt=C(1-d)t-1d=50000(1-o.o95)t-1×0.095=4750×0.095t-1(元)D1=4750(元)D2=4299(元)D3=3890(元)D4=3521(元)D5=3186(元)D6=2884(元)D7=2610(元)D8=2362(元)D9=2137(元)D10=1934(元)折旧总额Et=C[1-(1-d)t]=50000[1-(1-o.o95)10]=31576(元)建筑物现值V=C(1-d)t=50000(1-0.095)10=18427(元)095.0905.01%511130NNRCSd固定折旧率25求取建筑物折旧时应注意的问题：1、注意估价上的折旧与会计上的折旧之区别。2、建筑物的寿命有自然寿命与经济寿命之分。3、建筑物的主体与附属设备应分别进行折旧。4、应考虑土地使用权年限对建筑物耐用年限的影响。5、实务上强调求取折旧时不直接采用经过年限t，而采用尚可使用年限n。6、实际折旧时还应当考虑建筑物功能折旧与经济折旧。26四、求取积算价格不动产积算价格=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格-建筑物折旧27成本法应用中涉及的有关规定：(一)商品房价格构成1、成本(1)征地费及拆迁安置补偿费(2)勘察设计及前期工程费(3)住宅建筑、安装工程费(4)住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费(5)管理费：以上述(1)至(4)项之和为基数的1%-3%计算(6)贷款利息2、利润：以上述成本中的(1)至(4)项之和为基数确定3、税金4、地段差价下列费用不计入商品住宅价格：(1)非住宅小区级的公共建筑的建设费用；(2)住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用。28(二)经济适用住房价格的构成1、征地和拆迁补偿、安置费2、勘察设计和前期工程费3、建筑安装工程费4、住宅小区基础设施建设费(含小区内非营业性配套公建费)5、管理费(以上述1至4项之和为基数的1-3%)6、贷款利息7、税金8、利润(3%以下)29(三)农地征用费的构成1、土地补偿费2、安置补助费3、地上附着物和青苗补偿费4、新菜地开发建设基金(征用城市郊区菜地时)5、耕地开垦费(占用耕地的)6、耕地占用税(占用耕地的)7、征地管理费8、其他税费30(四)城市房屋拆迁安置补偿费的构成1、被拆除房屋及附属物的补偿费2、购建拆迁安置用房费3、安置补助费4、被拆迁单位和个体工商户停产、停业期间损失补助费5、房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费6、其他税费31完好房：十、九、八成新基本完好房：七、六成新一般损坏房：五、四成新严重损坏房：三成以下危险房：三成以下（五）现行房屋完损等级评定标准房屋的完损等级是房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目的完好、损坏程度来划分，共分为5类：32第三节成本法应用举例例1：有一房地产，其中土地总面积1000m2，是10年前通过有偿出让方式取得，土地使用权出让年限为50年，地上容积率为3，土地出让金每平方米400元/m2，，现在该类土地出让金已上涨为600元/m2；地上建筑物为钢筋混凝土结构，于8年前建成交付使用，总耐用年限一般为60年，残值率为0，当时建筑造价为每平方米500元，现时建造同类建筑物每建筑平方米需650元。试用所给资料估计该房地产的现时总价和单价。331、土地价格：600×1000=60(万元)2、建筑物重置价格：650×1000×3=195(万元)3、建筑物已提折旧：195×(8÷48)=32.5(万元)4、该房地产现时总价：60+195-32.5=222.5(万元)5、该房地产现时单价：222.5÷(1000×3)=741.67(元/平方米)34例2：某开发区拟出让一宗土地，出让年限为50年。该宗土地征地、安置、拆迁及青苗补偿费用每亩为6万元，征地中发生的其他费用平均每亩为2万元，土地开发费平均每平方公里为2亿元，当地银行贷款年利率一般为10%，每亩征地完成后，土地开发周期平均为两年，且第一年开发投资额一般占全部开发费用的40%，总投资回报率一般为20%，当地土地增值收益率为20%，土地还原率为7%。试采用成本法估计该宗土地单位价格。35解：(1)计算土地取得费土地取得费=(6+2)万元/亩=120(元/M2)（2）计算土地开发费土地开发费=2亿元/平方公里=200(元/M2)（3）计算投资利息，土地取得费期初一次性投入，其计息期为2年，土地开发费分段均匀投入