房地产估价2[1]

1房地产估价2第1章房地产与房地产价格第2章房地产估价理论第3章市场比较法第4章成本法第5章收益法第6章假设开发法第7章长期趋势法第8章路线价法第9章房地产估价报告第10章常用的估价参数第11章不同用途的房地产类型的估价第12章不同估价目的下的房地产估价目录3A、教学目的与要求通过本章学习，使学生掌握房地产、房地产价格的概念；掌握房地产价格的特征；了解房地产的类型。能正确理解和认识影响房地产价格的因素B、本章教学重点房地产概念、房地产价格的形成条件及特征C、本章教学难点房地产的特性、种类第一章房地产与房地产价格41.1.1房地产的概念1.房地产的定义房地产是指可开发的土地及其地上定着物、建筑物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益,即它是实物、权益、区位的综合体。2.房地产3种存在形态:（1）土地（2）建筑物（3）房地第一节房地产基本知识概述51.1.2房地产的特点1.位置的固定性2．产品的独特性3．寿命的长久性4．供给的有限性5．高价值性6．缺乏流动性7．效用的多样性8．政府的制约性9．价值的双元性61.1.3房地产的类型1．按用途划分的类型（1）居住房地产（2）商业房地产（3）办公房地产（4）工业和仓储房地产（5）旅馆房地产（6）餐饮房地产（7）康乐房地产（8）农业房地产（9）文卫房地产(10)特种用途房地产(11)综合房地产72．按开发程度划分的类型--生地--毛地--熟地--在建工程--现房（含土地）3．按是否产生收益划分的类型--收益性房地产--非收益性房地产84．按经营使用方式划分的类型--出售型房地产--出租型房地产--营业型房地产--自用型房地产91.2.1房地产价格的概念和形成1．房地产价格的概念房地产价格是其价值的货币表现形式，即在土地开发、房屋建造和经营过程中，凝结在房地产商品中的活劳动与物化劳动价值量的货币表现。2.房地产价格的形成条件（1）有用性（2）稀缺性（3）有效需求第二节房地产价格概述101.2.2房地产价格的特征1.房地产价格的区位2.房地产价格的高值性3.房产价格的差异性4、房地产价格的趋升性5、房地产价格的权益性111.2.3房地产价格的类型1.从房地产价格形成基础的角度分：有市场价格、理论价格、评估价格。2.按房地产实体存在形态划分：有土地价格、建筑物价格、房地价格。3.依据房地产经营方式划分：有出售价格、租赁价格、抵押价格、拍卖价格、土地使用权价格、招标价格、协议价格。4.依不同级别、地段测算划分：有基准地价、标定地价和房屋重置价格121.2.4房地产价格的影响因素1.个别因素（1）位置（2）地质条件（3）地形、地势（4）土地面积和形状（5）日照、风向、降水量、天然周期性灾害2.区域因素（1）繁华程度（2）交通条件（3）基础设施133.一般因素（1）行政因素（2）经济因素（3）市场因素（4）人口因素（5）社会因素（6）心理因素（7）国际因素14小结：房地产是指可开发的土地及其地上定着物、建筑物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。房地产具有位置的固定性、产品的独特性、寿命的长久性、供给的有限性、高价值性、缺乏流动性、效用的多样性、政府的制约性、价值的双元性等特点。对于房地产估价来说，有意义的房地产类型的划分主要有4种：即按用途划分；按开发程度划分；按是否产生收益划分；按经营使用方式划分。房地产价格的形成条件：有用性；稀缺性；有效需求。房地产价格具有区位性、高值性、趋升性、权益性等特点。房地产价格类型：市场价格、理论价格、评估价格分；土地价格、建筑物价格、房地价格；出售价格、租赁价格、抵押价格、拍卖价格、土地使用权价格等。房地产价格的影响因素区分为个别因素、区域因素和一般因素三个层次。15A、教学目的与要求通过本章学习，使学生•掌握房地产估价、最高最佳适用原则、估价时点等基本概念；•掌握房地产估价的特点、房地产估价的基本原则。•充分认识房地产估价的目的与作用。B、本章教学重点房地产估价的基本原则C、本章教学难点房地产估价的目的第二章房地产估价理论16第一节房地产估价概述2.1.1房地产估价称呼关于房地产估价的称呼，美国大多称为realstateappraisal；英国大多称为propertyvaluation；日本和韩国称为不动产鉴定评价，简称不动产鉴定；中国台湾地区大多称为不动产估价，也有称为不动产鉴定或不动产鉴价；中国香港地区通常称为物业估价或物业估值。2.1.2房地产估价的定义专业房地产估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在对影响估价对象价格的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的客观合理价格或价值进行测算和判定的活动。172.1.3房地产估价中的关键术语1.地产估价专业人员2．估价目的3．估价原则4．估价程序5．估价方法6．估价对象7．影响估价对象价格的因素8．估价时点9．客观合理价格或价值的测算和判定182.1.4房地产估价的特点1．房地产估价具有科学性2．房地产估价的艺术性（1）房地产估价人员需要有丰富的经验房（2）房地产估价需要很强的推理与判断能力（3）房地产估价需要一定的技巧3．房地产估价具有综合性（1）房地产估价人员需要具备综合性知识（2）评估过程涉及面较广（3）房地产估价有时需要综合作业19第二节房地产估价的意义2.2.1房地产估价的必要性1.1.土地使用权出让的需要2.2.房地产转让、租赁的需要3.房地产抵押、典当的需要4.房地产交易的需要5.房地产征用拆迁补偿的需要6.房地产税收的需要7.房地产保险的需要8.房地产损害赔偿的需要9.房地产纠纷调处和有关司法鉴定的需要10.企业发生有关经济行为的需要11.房地产管理的需要12.其他方面的需要202.2.2房地产估价的作用1．房地产估价行业具有明确的法律地位2．房地产估价结果的权威性、独立性和公正性，维护了房地产市场的正常秩序3．为缴纳房地产税费提供法定的价格依据4．为房地产二、三级市场运行提供有效服务5．帮助有效解决房地产纠纷21第三节房地产估价的基本原则房地产估价原则定义2.3.1合法原则1．合法原则的内涵2．合法原则的实施（1）在合法产权方面，应以房地产权属证书和有关证件为依据。（2）在合法使用方面，应以城市规划、土地用途管制等为依据。（3）在合法处分方面，应以法律、法规或合同等允许的处分方式为依据。222.3.2最高最佳适用原则1.最高最佳适用原则的内涵2.最高最佳适用原则的原因（1）不同价格导致（2）不同收益导致（3）使用现状决定（4）房地产用途的改变3.最高最佳适用原则的标准：（1）法律许可范围内最佳的用途（2）最佳的规模23（3）最佳的集约利用度1）保持现状前提2）转换用途前提3）装修改造前提4）重新利用前提5）上述情形的某种组合2.3.3替代原则1．替代原则的内涵2．替代原则的依据3．替代原则的作用242.3.4估价时点原则1．估价时点原则的涵义2．估价时点原则的意义3、估价时点的确定2.3.5公平原则1．公平原则的意义2．公平原则的基本要求25一第四节房地产估价程序2.4.1估价准备阶段1.估价业务的来源三种途径－被动接受－主动争取－自有自估2.受理估价委托（1）明确估价基本事项1）明确估价对象2）明确估价目的3）明确估价时点4）明确评估前提（2）签订估价合同263.拟订估价作业方案①初选估价方法或估价的技术路线。②确定投入人员。③制定评估作业日期及进度安排。④评估作业所需经费预算。4.搜集、整理估价所需资料房地产估价资料一般包括：１）对房地产价格有普遍影响的资料２）对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料３）类似房地产的交易、成本、收益实例资料；４）反映估价对象状况的资料272.4.2估价实施阶段1.现场查勘估价对象（1）对土地的查勘（2）对房屋的查勘1）鉴定待估房屋的地址、坐落和房屋评估范围。纠纷。2）确认房屋的结构、装修、设备和面积。3）确定房屋的建造年份。4）评定房屋成新。(3）勘丈绘图(4）拍照、录像。(5）对区位状况的确认。282.选定估价方法计算（1）选择估价方法（2）价格估算3.确定估价结果(1）分析不同估价方法计算出结果的可靠性（2）求出估价综合值1）简单算术平均数法；2）加权算术平均数法；3）判断法；4）中位数法；5）众数法；（3）确定最终估价额292.4.3估价完成阶段1.撰写估价报告2.审核估价报告3.出具估价报告4．估价资料归档30小结：房地产估价的完整概念是：专业房地产估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在对影响估价对象价格的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的客观合理价格或价值进行测算和判定的活动。房地产估价具有科学性、艺术性、综合性的特点。房地产估价的必要性体现：土地使用权出让的需要；房地产转让、租赁的需要；房地产抵押、典当的需要；房地产交易的需要；房地产保险的需要；房地产损害赔偿的需要；房地产税收的需要；房地产纠纷调处和有关司法鉴定的需要；企业发生有关经济行为的需要；房地产管理的需要等。房地产估价的基本原则：合法原则；最高最佳使用原则；替代原则；估价时点原则；公平原则等。估价的基本程序分为：估价准备阶段、估价实施阶段、估价完成阶段。31A、教学目的与要求通过本章学习，使学生掌握市场比较法的基本概念理解适用范围及条件掌握市场比较法操作程序和技巧B、本章教学重点交易实例的收集与可比实例的选取C、本章教学难点因素修正综合计算第三章市场比较法32第一节市场比较法的基本原理3.1.1市场比较法的概念市场比较法又称市场法、比较法，是将待估房地产（估价对象）与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做相应的修正，以此估算待估房地产的客观合理价格或价值的方法。最直观、更可靠，最能反映房地产估价实质的估价方法是市场比较法。采用市场比较法求得的房地产价格又称比准价格。333.1.2市场比较法的原理及其条件市场比较法的理论依据是经济学中的替代原理。根据替代原理，运用市场比较法进行房地产价格评估要具备以下条件：1）充裕、可靠的市场交易资料。2）市场资料与待估房地产具有相关性。3）交易实例与待估房地产在当地市场供求关系基本一致。4）交易实例与待估房地产均能显示各自具备的条件。343.1.3市场比较法的适用范围及条件市场比较法适用的对象：——房地产市场发达、活跃和完善的地区，具有交易性的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准厂房等。不适用的情况：——没有房地产交易的地方——在农村等房地产交易较少的地区——某些类型很少见的房地产，或交易实很少的房地产，如古建筑——难以成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙市场比较法适用的条件，是在同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易。353.1.4市场比较法的优缺点优点可归纳为：①简单；②可靠；③分析方法明确；④市场资料收集较易。局限性：①由于事实上没有完全相同的物业，交易实例与待估房地产之间均有相异之处，无论所搜集的资料如何精细，在比较中仍需依赖个人的判断能力以及经验作出评估。个人能力的强弱影响评估的结果。②评估必须在充裕的市场资料的前提下进行，缺乏交易实例或者交易实例不足时，都会影响评估的进行。③交易实例与待估房地产之间要作比较调整，若调整过多，这种方法的可靠性亦随之降低。36第二节市场比较法操作运用市场比较法估价一般分为下列7个步骤进行：①交易实例的收集；②可比实例的选取；③建立价格比较基础；④交易情况修正；⑤进行交易日期修正；⑥进行房地产状况修正；⑦求取比准价格。下面将对各个步骤进行详细阐述。373.2.1交易实例的收集1．搜集交易实例的途径1）政府部门。2）报刊、网络资源。3）房地产交易会。4）业内同行。5）房地产出售者。6）其他途径。38２．搜集交易实例的内容在搜集交易实例时，需要搜集哪些内容很重要，一般应包括：交易双方的基本情况和交易目的；交易实例房地产的状况，如坐落、用途、土地状况、建筑物状况、周围环境景观等；成交价格；成交日期；付款方式；交易