房地产估价PPT

1第四章房地产价格评估2一、对建筑物的基本认识1．坐落2.面积面积包括：(1)建筑面积；(2)套内建筑面积；(3)使用面积；(4)其他面积。住宅还需了解居住面积，商业用房还需了解营业面积，出租的房屋还需了解可出租的面积等。面积换算：1平方公里=100公顷=1500亩=100万平方米1亩=2000/3平方米1平方米=10.76平方英尺（香港）=0.3025坪（台湾）3一、对建筑物的基本认识3．层数和高度通常按照层数或高度，将建筑物分为低层建筑、多层建筑、高层建筑和超高层建筑。4．结构结构是指建筑物中由承重构件(基础、墙、柱、梁、屋架、支撑、屋面板等)组成的体系。按建筑材料划分：(1)钢结构(2)钢筋混凝土结构(3)砌体(包括砖、砌块、石等)结构(4)木结构(5)塑料结构(6)薄膜充气结构等。按结构型式划分：(1)墙体结构(2)框架结构(3)深梁结构(4)筒体结构(5)拱结构(6)网架结构(7)空间薄壁(包括折板)结构(8)钢索结构(9)舱体结构等。4一、对建筑物的基本认识5．设备包括给排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯、通讯、防灾等设备。需要了解它们的配置和性能。6．装修分为内装修和外装修。需要了解装修的标准和程度，所用材料的品质及装修质量等。7．公共配套设施完备程度8．平面布置包括平面图、户型图等。5一、对建筑物的基本认识9．外观包括外观图片等。10．建成年月包括开工日期和竣工日期。11．维修、保养情况及完损程度包括地基的稳定性况(沉降是否均匀及其程度)等。12．利用现状包括不同用途的面积分配和楼层分布。6一、对建筑物的基本认识13．产权状况在中国大陆，建筑物与土地不同，可以私人所有。建筑物的所有权分为独有、共有和区分所有三种。房屋所有权还受土地使用权的约束，如在有限期土地使用权的土地上建造的房屋所有权，实际上也是有限期的。≪中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例≫第四十条规定：“土地使用权期满，土地使用权及地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得”。78二、房地产估价概念与估价原则(一)房地产估价的概念从专业估价的角度来讲，房地产估价是指专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。9二、房地产估价概念与估价原则(二)房地产价格评估的原则1．价值决定价格原则房屋是商品，凝结着社会必要劳动，具有价值。商品房价格决定于它的价值。2．供求原则房地产价格与其他商品一样，受供求关系变动的影响。3．变动原则所有房地产都会受到变动原则的影响。没有固定不变的自然、经济条件。时刻注意过去和未来可能预测到的自然现象的影响以及市场变化情况是估价人员的工作。10二、房地产估价概念与估价原则4．替代原则根据经济学理论，在同一市场上，具有相同使用价值和质量的物品，应具有同一的价格，即具有完全的替代关系。房地产价格也符合这一规律。购房者愿意为一宗房地产支付的价格受到一个替代品或相似房地产价格的影响。11二、房地产估价概念与估价原则5.贡献原则在对市场价值的评估中，不论是对空地或建筑物，只在于房地产的改造对其市场价值增加了什么，而不管改造的费用是多少。即一项改造对整个房地产的价值的贡献有意义，而不是这种增加的建筑的设施的固定成本。一致性原则与贡献原则是相辅相成的。例如，如果一所房子的外表是它的主要缺陷，而它附件的房子却保存完好，那么克服这个缺陷来提高房子的价值可能会是其成本的几倍，因为这样做使得房子与附件的房子协调起来。12二、房地产估价概念与估价原则6．最有效使用原则房地产具有用途的多样性，每一种用途为使用者带来的收益可能都不同，所谓最有效使用原则，就是以获取最大收益的使用方式来衡量房地产价格。例如，在评估某一闹市区的土地时，当然要考虑建高层建筑用作商业楼或写字楼来评估其价格，而不应按照一般地区，用作建造普通房的效益来测算价格。7.外部性原则指某个房地产的外在影响力会对它的价值产生积极的或消极的作用。13二、房地产估价概念与估价原则8.估价时点原则估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点时的客观合理价格或价值。房地产市场是不断变化的，影响房地产价格的因素是不断变化的，房地产价格自然也是不断变化的。在不同的时间，同一宗房地产往往会有不同的价格。14二、房地产估价概念与估价原则9.合法原则合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。房地产估价为什么要遵循合法原则?两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，价值会有所不同。但在估价时估价对象的权益不是估价人员可以随意假定的，必须有合法的依据。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。遵循合法原则，具体来说有下列几个方面：15二、房地产估价概念与估价原则（1）在合法产权方面，应以房地产权属证书和有关证件为依据。（2）在合法使用方面，应以城市规划、土地用途管制等为依据。（3）在合法处分方面，应以法律、法规或合同(如土地使用权出让合同)等允许的处分方式为依据。（4）在其他方面，如评估出的价格必须符合国家的价格政策。16二、房地产估价概念与估价原则10.公平原则公平原则要求房地产估价人员应站在中立的立场上，求出一个对各方当事人来说都是公平合理的价格。评估出的价格如果不够公平合理，必然会损害当事人中某一方的利益，也会有损于房地产估价人员、估价机构以至于整个估价行业的社会声誉和权威性。17三、房地产评估历史渊源历史悠久，早在4000多年前就产生了有关房地产价值及其评估思想的萌芽。中国近代是在1978年改革开放以后推行房屋商品化政策，改革城镇住房制度和国有土地使用制度，使房地产可以进入市场流通而出现的；主要体现在如下：1.确立了房地产估价的法律地位。94年7月5日公布，自95年1月1日起施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》第33条规定：国家实行房地产价格评估制度；58条规定：国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。这已成国家法定制度。18三、房地产评估历史渊源2.实行了房地产估价师执业资格全国统一考试制度，1993年国家人事部、建设部认定了140名估价师，1994年有认定了206名，从1995年3月22日，建设部、人事部确定了考试实施办法；主要是考以下几门：《房地产基本制度与政策》、《房地产开发经营与管理》、《房地产估价理论与方法》、《房地产估价案例分析》、《房地产估价相关知识》。19三、房地产评估历史渊源3.制定了房地产估价标准和指导意见。4.成立了房地产估价行业组织5.设定了“房地产估价师执业资格注册”和“房地产估价机构资质核准”等行政许可项目。6.建立了统一开放的房地产估价市场。7.拓宽了房地产估价的服务领域。8.形成了比较完善的房地产估价理论和方法体系。9.开展了内地房地产估价师与香港测量师资格互认。20四、中国房地产估价的特点1.土地与房屋的所有制不同2.土地所有制在城乡之间不同，城市国有，农村和城郊一般属于农民集体所有3.市场上流通的土地权利不是所有权，而是使用权，分出让和划拨两种4.土地与房屋的管理部门不统一，土管局与房管局发的证书所记载的权利主体、使用性质、面积等不一致。21四、中国房地产估价的特点5.行政管理不到位，如城市规划设计条件难以事前明确且有较大弹性、房地产登记发证不及时，从而有时估价对象的性质、权属、面积等不清。6.房地产市场不够发达，市场运行缺乏规则或者运行规则不能得到严格执行，市场参与者还不够成熟，市场难于真实反映交易对象的实际状况，房地产交易信息不够公开、透明。22五、房地产的价格种类1.市场价值定义：具备公平出售所需全部条件的公平竞争市场中的房地产最可能的价格。市场价值的定义假定一种充分交易，这表明：（1）买卖双方被激发起兴趣（2）双方掌握大量信息并经过深思熟虑，从各自的最大利益出发；（3）考虑公开市场上充裕的交易时间；（4）费用以现金支付；（5）此价格代表了对所售出物业的一般考虑。23五、房地产的价格种类2.售价是指房地产实际的交易价格。它不同于市场价值，因为在很多因素的作用下，出售不能成为充分交易。房地产评估是评估市场价值。24五、房地产的价格种类3.建筑物价格单纯指建筑物部分的价格4.房地价格也称房地混合价格，包含建筑物和土地价格之和。※土地价格+建筑物价格=房地价格25五、房地产的价格种类5.总价格、单位价格、楼面地价总价格是指某一宗或某一区域范围内的房地产整体价格。单位价格土地单价：单位土地面积的土地价格；建筑物单价：单位建筑物面积的建筑物的价格；房地单价：通常是指单位建筑物面积的房地价格；26五、房地产的价格种类楼面地价是一种特殊的土地单价，是土地上建筑物面积均摊的土地价格，又称单位建筑面积的土地价格；公式：土地单价=土地总价格/土地总面积总建筑面积=土地总面积×容积率容积率=总建筑面积/土地总面积楼面地价=土地总价格/总建筑面积=土地单价/容积率27五、房地产的价格种类6.补地价是指国有土地使用者因改变土地用途等而向国家补交的地价四种情形（1）更改原出让土地使用权时规定的用途。（2）增加原出让土地使用权时规定的建筑容积率。（3）转让、出租、抵押、划拨土地使用权。（4）出让的土地使用权期满后续期。28五、房地产的价格种类补地价=改变用途后的地价-改变用途前的地价对于增加建筑容积率来说：补地价（单价）=（增加后的容积率-原容积率）/原容积率×原容积率下的土地单价=（增加后的容积率-原容积率）×原楼面地价补地价（总价）=补地价（单价）×土地总面积29五、房地产的价格种类例：一宗土地总面积1000平方米，建筑容积率为3，对应的土地单价为450元/平方米，现允许将建筑容积率增加到5，则应补地价的数额为：补地价（单价）=（5-3）/3×450=300元/平方米补地价（总价）=300×1000=30（万元）30五、房地产的价格种类习题：投资者面对甲乙两宗土地，甲地容积率为5，土地单价1000元/平方米，乙地容积率为3，土地单价840元/平方米，两宗土地其他条件均相同，问：投资者应选择哪宗土地投资更经济，为什么？31六、房地产价值评估的市场比较法(一)市场比较法的基本原理市场比较法是在评估目标房地产价值时，将目标房地产与在较近时期内（一般为5年内）已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生了交易的类似房地产的已知价格，修正得出估价对象房地产最可能实现的合理价格——比准价格市场比较法的理论依据是经济学中的替代原理32六、房地产价值评估的市场比较法市场比较法的特点①具有现实性，说服力强（能反映市场行情，有较强的现实性，容易被接受）②以替代关系为原理，所求的价格为“比准价格”③以价格求价格，理论基础欠缺，虽实用可行，应用范围广，但方法的理论性尚不完善。④需要估价人员具有较强的素质。对交易情况、日期、区域等因素修正，要求估价人员具备多方面知识和丰富的经验。33六、房地产价值评估的市场比较法目标房地产比较交易实例1交易实例2交易实例3交易实例4交易情况修正交易日期修正区域因素修正个别因素修正目标房地产价值34六、房地产价值评估的市场比较法（二）市场比较法的步骤1、寻找类似房地产2、确定目标房地产与类似房地产的重要价值特征3、修正类似房地产的价格4、确定目标房地产的市场价值35六、房地产价值评估的市场比较法2、确定目标房地产与类似房地产的重要价值特征不动产特征；房地产的不动产特征主要是指其物理特征。主要有：(1)位址；(2)土地面积；(3)建筑物的设计样式；(4)建筑物的种类；(5)建筑物的质量等。非不动产特征：房地产的非不动产特征主要包括：(1)已证实的售价；(2)销售日期；(3)融资条件；(4)销售环境等。36六、房地产价值评估的市场比较法3、修正类似房地产的价格a.建