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第7章地价评估和地价分摊•掌握：路线价法，高层建筑地价分摊与土地占有份额的确定。•熟悉：城市基准地价评估，基准地价修正法。•土地是一种房地产，地价评估是房地产估价的一个重要方面。地价一般可以直接运用前面介绍的市场法、成本法、收益法、假设开发法等来评估。•但地价评估还有一些独特的方法。因此，本章对专门适用于城镇街道两侧商业用地估价的路线价法，对有中国特色的城市基准地价评估和基准地价修正法，对与地价评估有关的高层建筑地价分摊，作一简要介绍。第一节路线价估价法一、路线价估价法的基本原理二、路线价估价法的估价步骤一、路线价估价法的基本原理（一）路线价法估价的基本概念城镇街道两侧的商业用地，如图9-1(a)、(b)、(c)、(d)所示，即使位置相邻、形状相同、面积相等，但由于临街状况不同，价值会有所不同，而且差异可能很大。我们凭直觉就可以看出：图9-1(a)中，地块A的价值高于地价B的价值；图9-1(b)中，地块C的价值高于地块D的价值；图9-1(c)中，地块E的价值高于地块F的价值：图9-1(d)中，地块G的价值高于地块H的价值。如果需要同时、快速地评估出城镇街道两侧所有商业用地的价值，则可以采用路线价法。路线价法的概念：•路线价法是在特定的街道上设定标准临街深度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格，将此平均价格称为路线价，然后利用临街深度价格修正率表和其他价格修正率来求取该街道其他临街土地价值的一种估价方法。（二）路线价法的理论依据1、路线价法实质上是一种市场法，是市场法的派生方法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理。•在路线价法中，“标准临街宗地”可视为市场法中的“可比实例”；“路线价”是若干“标准临街宗地”的平均价格，可视为市场法中的“可比实例价格”；该街道其他土地的价值，是以路线价为基准，考虑其临街深度、形状(如矩形、三角形、平行四边形、梯形、不规则形)、临街状况(如一面临街、前后两面临街、街角地，以及长方形土地是长的一边临街还是短的一边临街，梯形土地是宽的一边临街还是窄的一边临街，三角形土地是一边临街还是一顶点临街)、临街宽度等，进行适当的调整求得，这些调整实际上为“房地产状况调整”。2、路线价法与一般的市场法有三点不同：①是不做“交易情况修正”和“交易日期调整”。②是先对多个“可比实例价格”进行综合，然后再进行“房地产状况调整”；而不是先对“可比实例价格”进行有关修正、调整，然后再进行综合。③是利用相同的“可比实例价格”——路线价，同时评估出许多“估价对象”——该街道其他临街土地的价值；而不是仅评估出一个“估价对象”的价值。•在路线价法中不做“交易情况修正”和“交易日期调整”的原因是：①求得的路线价——若干标准临街宗地的平均价格，已是正常价格；②求得的路线价所对应的日期，与欲求取的其他临街土地价值的日期一致，都是估价时点时的。（三）路线价法适用的对象和条件•路线价法主要适用于城镇街道两侧商业用地的估价。•一般的房地产估价方法主要适用于单宗土地的估价，而且需要花费较长的时间。路线价法则被认为是一种快速、相对公平合理，能节省人力、财力，可以同时对许多宗土地进行估价的方法——批量估价（massappraisal），特别适用于房地产税收、市地重划(城镇土地整理)、房地产征收补偿或者其他需要在大范围内同时对许多宗土地进行估价的情形。•运用路线价法估价的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐。（四）路线价法的操作步骤路线价法估价一般分为下列6个步骤进行：①划分路线价区段；②设定标准临街深度；③选取标准临街宗地；④调查评估路线价；⑤制作价格修正率表；⑥计算临街土地的价值。二、划分路线价区段•路线价区段是沿着街道两侧带状分布的。一个路线价区段是指具有同一个路线价的地段。在划分路线价区段时，应将可及性相当、地块相连的土地划为同一个路线价区段。•两个路线价区段的分界线，原则上是地价有显著差异的地点，一般是从十字路或丁字路中心处划分，两个路口之间的地段为一个路线价区段。•较长的繁华街道，有时需要将两个路口之间的地段划分为两个以上的路线价区段，分别附设不同的路线价。•某些不很繁华的街道，同一个路线价区段可延长至数个路口。•在同一条街道上，如果两侧的繁华程度、地价水平有显著差异的，应以街道中心为分界线，将该街道的两侧各自视为一个路线价区段，分别附设不同的路线价。三、设定标准深度•标准临街深度通常简称标准深度，从理论上讲，是街道对地价影响的转折点：由此接近街道的方向，地价受街道的影响而逐渐升高；由此远离街道的方向，地价可视为基本不变。•在实际估价中，设定的标准临街深度通常是路线价区段内各宗临街土地的临街深度的众数。例如，某个路线价区段内临街土地的临街深度大多为18m，则标准临街深度应设定为18m；如果临街深度普遍为25m，则标准临街深度应设定为25m。•以各宗临街土地的临街深度的众数作为标准临街深度，可以简化以后各宗土地价值的计算。也会使所求得的路线价有代表性。•标准宗地，是路线价区段内具有代表性的宗地。选取标准临街宗地的具体要求是：①一面临街；②土地形状为矩形；③临街深度为标准临街深度；④临街宽度为标准临街宽度(通常简称标准宽度，众数)；⑤临街宽度与临街深度比例适当；⑥用途为所在路线价区段具有代表性的用途；⑦容积率为所在路线价区段具有代表性的容积率(众数)；⑧其他方面，如土地使用期限、土地条件等也应具有代表性。四、选取标准临街宗地五、调查评估路线价•路线价是附设在街道上的若干标准临街宗地的平均价格。•通常在同一路线价区段内选择一定数量的标准临街宗地，运用收益法(通常是其中的土地剩余技术)、市场法等，分别求其单位价格或楼面地价。•然后求这些标准临街宗地的单位价格或楼面地价的简单算术平均数或加权算术平均数、中位数、众数，即得该路线价区段的路线价。•路线价通常为土地单价，也可为楼面地价；可用货币表示，也可用相对数表示。•例如用点数来表示，将一个城市中路线价最高的路线价区段以1000点表示，其他路线价区段的点数依此确定。以货币表示的路线价比较容易理解，直观性强，便于土地交易时参考。用点数表示的路线价便于测算，可避免由于币值波动而引起的麻烦。•下面以土地单价、货币来表示路线价的情况，进一步介绍路线价法。六、制作价格修正率表1、价格修正率的原理•价格修正率表有临街深度价格修正率表和其他价格修正率表。临街深度价格修正率表通常简称为深度价格修正率表，又称为深度百分率表、深度指数表，是基于临街深度价格递减率制作出来的。•临街深度价格递减率又是基于临街土地中各部分的价值随着远离街道而有递减现象，或者说，距街道深度越深，可及性越差，价值也就越小。•如果将临街土地划分为许多与街道平行的细条，由于越接近街道的细条的利用价值越大，越远离街道的细条的利用价值越小，则接近街道的细条的价值高于远离街道的细条的价值。•有一临街深度为n米的矩形土地，假设以某个单位(在此为1m)将其划分为许多与街道平行的细条。各细条的形状和面积是相同的，并且越接近街道的细条的价值越大。•如果将各细条的价值折算为相对数，便可以得到临街深度价格递减率。2、深度修正的各种方法介绍（1）“四三二一”法则。又称为“慎格尔”法则。其含义是将100英尺深的街道四等分，每份25英尺，从临街方向开始，每个25英尺土地的单位价格分别占路线价的40％、30％、20％、10％。（2）苏慕斯法则。将100英尺深的街道二等分，前半临街50英尺土地的单位价格占路线价的72.5％，后半50英尺占27.5％。（3）霍夫曼法则。将100英尺深的街道四等分，从临街方向开始，每份价值分别占路线价的37.5％、29.5％、20.7％、12.3％。（4）哈柏法则。该法则认为，土地的价值与其深度的平方根成正比。3、“四三二一”法则•最简单且最容易理解的临街深度价格递减率是四三二一法则(four-three-two-onerule)。该法则是将临街深度100英尺的临街土地，划分为与街道平行的四等份，如下图所示。各等份由于距离街道的远近不同，价值有所不同。从街道方向算起，第一个25英尺等份的价值占整块土地价值的40%，第二个25英尺等份的价值占整块土地价值的30%，第三个25英尺等份的价值占整块土地价值的20%，第四个25英尺等份的价值占整块土地价值的10%。•如果超过100英尺，则以“九八七六法则”来补充，即超过100英尺的：•第一个25英尺等份的价值为临街深度100英尺的土地价值的9%；•第二个25英尺等份的价值为临街深度100英尺的土地价值的8%；•第三个25英尺等份的价值为临街深度100英尺的土地价值的7%；•第四个25英尺等份的价值为临街深度100英尺的土地价值的6%。4、深度价格修正率表的制作形式•深度价格修正率表的制作形式有：单独深度价格修正率(深度价格递减率)、累计度价格修正率和平均深度价格修正率三种。•在图9-2(a)中，假设a1，a2，a3，…，an-1，an也分别表示各细条的价值占整块土地价值的比率，则：•为简明起见，将上述用表来说明，见下表。表中的平均深度价格修正率，是将上述临街深度100英尺的平均深度价格修正率25%乘以4转换为100%，同时为保持与其他数字的相对关系不变，其他数字也相应乘以4得出的。这也是利用平均深度价格修正率修正单价的需要。5、制作深度价格修正率表的步骤①设定标准临街深度；②将标准临街深度分为若干等份；③制定单独深度价格修正率，或将单独深度价格修正率转换为累计深度价格修正率或平均深度价格修正率。•计算三角形等形状的土地的价值，还需要制作相应的价格修正率表。6、编制其他修正系数表（1）宽度修正（2）宽深比率修正（3）容积率修正（4）出让、转让年期修正（5）朝向修正（6）地价分配率修正七、计算临街土地价值(应用举例)（一）概述•运用路线价法计算临街土地的价值，需要弄清楚路线价和临街深度价格修正率的含义、标准临街宗地的条件，并结合需要计算价值的临街土地的形状和临街状况。•就路线价与临街深度价格修正率两者的对应关系来说，路线价的含义不同，应采用不同的临街深度价格修正率。•在单独深度价格修正率、累计深度价格修正率和平均深度价格修正率中，究竟应采用哪一种，要根据所给的路线价的含义来确定。采用不同的临街深度价格修正率，路线价法的计算公式有所不同。（二）路线价法计算举例•下面以标准临街宗地的单价作为路线价、采用平均深度价格修正率为例，说明临街土地价值的计算。1、一面临街矩形土地价值的计算。•计算一面临街矩形土地的价值，是先查出其所在区段的路线价，再根据其临街深度查出相应的深度价格修正率。其中，单价是路线价与临街深度价格修正率之积，总价是再乘以土地面积。计算公式如下：2、前后两面临街矩形土地价值的计算。•计算前后两面临街矩形土地的价值，通常是采用“重叠价值估价法”，即先确定高价街(也称前街)与低价街(也称后街)的影响范围的分界线，再以此分界线将前后两面临街矩形土地分为前后两部分，然后根据该两部分各自所临街道的路线价和临街深度分别计算价值，再将此两部分的价值加总。计算公式如下：3、矩形街角地价值的计算。街角地是指位于十字路口或丁字路口的土地。计算街角地的价值，通常是采用“正旁两街分别轻重估价法”，该方法是先求取高价街(也称正街)的价值，再计算低价街(也称旁街)的影响加价，然后加总。计算公式如下：•街角地如果有天桥或地下道出入口等而影响其利用价值的，应在上述方法计算其价值后再进行适当的减价调整。（三）路线价估价法的基本计算公式宗地总价＝路线价×深度百分率×宗地面积若街道两边土地有特殊条件存在，则需进行修正，公式如下：宗地总价＝路线价×深度百分率×宗地面积±其他条件修正额宗地总价＝路线价×深度百分率×宗地面积×其他条件修正率第二节城镇基准地价评估一、何为基准地价•城镇基准地价简称基准地价，是指在某个城镇的一定区域范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、办公、居住、工业等用途，分别评估确定的一定使用期限的建设用地使用权在某一时点的平均价格。•也可以将城市基准地价简要